上周带个南城老客户看房，他问了句："杰少，现在是不是到底了。"
我愣了一下。怎么说呢，这种问题我最怕答，因为我自己也不敢拍胸脯。刚好前两天拿到7月数据，我拿给他看，他看完沉默了半天。
新房：量价齐跌，量是真塌了
7月新房住宅供应362套，环比降31%，同比降42%。成交780套，环比降35%，同比降23%，成交面积创2008年以来同期新低。均价21860元/平，环比降20%，同比只微涨0.4%。
数字摆出来，我个人觉得最扎眼的是那个"780套"。东莞一个月才卖七八百套新房，放在前几年想都不敢想。价格看着只跌两成，其实不算狠，但量是真塌了，开发商不敢推货，买家不敢接，两边都在缩。
这个数据来源是中原地产研究院的月度监测，不是我瞎编。每次跟客户解释这种供需缺口，讲到后面我还是想叹气，因为话说了半天，对方关心的还是"那我买不买"。
二手：量涨价跌，刚需在捡漏
二手住宅成交3471套，环比涨4%，同比涨21%。均价12282元/平，环比降5%，同比降11%。
这就有意思了。新房冷成那样，二手反而放量。说白了就是"以价换量"，业主肯降价，刚需就肯接。均价同比跌了11%，说明真实需求还在，只是大家只认便宜货。我现在跟人聊二手，开口永远是先去查产权，别光看价格香。
新房冷、二手热，差在哪？
两个原因，不一定是标准答案，但大概就是那个意思。
一是新房大多是期房，这两年大家对"交不了楼"有阴影，钱交了房子看不见，换成谁都慌。二是二手是现房，钥匙就在手里，看得见摸得着，最近带看十组里有八组先问"是不是现房"。
哦对了，松山湖那边8月刚有个园墅开盘，总价两千多万起，四套临湖的没开放样板间就卖光了。这种豪宅跟普通人没关系，但能说明一件事：有钱人还在买，只是买的不是你我能碰的盘。
等一下我想想，刚有个客户非要在麻涌边上买个新区期房，说规划图上将来通地铁。我劝了三回，他当耳旁风。后来那片区成交一路往下，他才回头问我怎么办。这种事我见太多了，能劝住的没几个。
期房那套玩法，开始松动了
刚想到一件事。广州南沙前阵子挂了块地，头一回把"现房销售承诺制"写进出让条件，开发商得先盖楼、再卖房，购房者告别图纸和沙盘。深圳2016年就开始试了。东莞跟不跟？这个政策后续怎么落地我还真没摸透，但眼下的信号摆着：预售制在往现售制慢慢挪。
对普通人意味着什么？买期房的风险账得重新算。以前闭眼冲新区规划，现在得问一句"这楼能不能按时交"。说不上来为什么，但我就是不建议这时候为了图便宜硬上远郊期房。
给东莞购房者的几句话
现在是不是底，别猜，我也猜不准。自住想捡漏，去二手市场多蹲、多比对同小区真实成交价，别被挂牌价忽悠。
投资？我劝你先收手。等一下我想想，可能这么说不太准确，不是不能投，是现在的节奏不适合普通老百姓去赌。
买之前去住建局网签系统查真实成交，别信中介说的"马上涨"。还有，南城、寮步、麻涌、横沥这波都在推保障性住房，南城是共有产权、寮步是配售型、麻涌横沥是人才安居房，符合条件的别光惦记商品房，那条路也许更稳。
真要看懂东莞房价，看学区、看通勤，别看规划上的那几行字。
说到底，数据好看不好看，落到自己头上就是一套房的事。别听风就是雨，也别自己吓自己。
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