从业商业体10年多，今天将对开业前两个重要时间点事项进行内容分享，一个是240天，一个是180天。从时间/过程/对接，三个维度进行管控。
我们都知道运维期间的问题多数都是，"开业前的雷"。
例如：商铺用电负荷不够，餐饮缺少排烟管，燃气未预留，空调末端缺少。
这次我们就做一次工兵，进行扫雷行动。
本次我们将就这些"雷"进行提前扫雷。
一、时间节点：什么时候干什么事
房产技术条件对接这事，不是想起来就干，是有固定节奏的。
二、对接什么东西
1. 两种交房标准
商业项目的交房标准分两种：
精装交房和毛坯交房（也叫清水交房），以项目公司二版施工图为准。特殊商户及主力店、次主力店以移交项目公司房产技术条件为准。
商管公司需要向商户提供一套与租赁铺位对应的电气、给排水、空调系统、消防系统（水、电、风）、排油烟系统（餐饮商户）、结构等平面图。提供的资料仅供商户的设计和施工单位作参考。核验店铺实际尺寸和现场条件是商户的责任——图纸是参考，实际尺寸以现场为准。
2. 四个对接步骤
第一步：统计设计条件。
组织各专业主管熟悉一、二版施工图，根据机电设计标准形成审核意见，对步行街主（次主）力店、商铺机电设计参数进行统计，形成一版《房产技术条件对接表》（设计参数）。先把"项目公司给了什么"搞清楚。
第二步：收集需求条件。
配合招商跟进业态落位和品牌落位进度，收集商户需求，不断更新《房产技术条件对接表》（商户需求参数）。再把"商户要什么"搞清楚。
第三步：审核及变更条件。
审核商户需求的科学性和有效性，通过沟通形成双方统一意见。对未完成品牌落位的商铺，根据机电设计标准并参考已开业项目相同业态、面积等估算房产技术条件（商管计划参数），与招商对接会议形成一致标准，完成二版房产技术条件对接表，移交项目公司。两边信息对上了，才能往下一步走。
第四步：现场对接确认。
对主力店/次主力店，按照已签确的《主力店房产技术条件》，组织项目公司、主力店商家召开现场对接会议，形成《会议纪要》。根据主力店交房条件，编写《主力店进场条件检查表》，结合对接成果，现场检查施工进度，主动和项目公司确定问题销项进度计划。确保主力店进场时满足进场条件，避免影响装修时间节点。
3. 步行街商铺的关键技术参数
强电参数
特别注意： 商户内电箱避免安装在隔墙，以免后期铺位调整拆除墙体而无法落位，建议安装在柱边或后墙。
暖通参数
特殊需求商户在现场条件满足的基础上，鼓励商户自行安装独立空调系统。
厨房排油烟
中式酒楼（大酒楼、主力店餐饮）：
中式酒楼（大酒楼、主力店餐饮）预留土建竖井，内衬镀锌钢板，同时预留油烟净化器及风机位置，其他由商户自行设计施工；
排油烟风量计算公式=建筑面积×18%～20%×3.2～3.5m×50次，风速8-10m/s;
餐饮类商铺（共用竖井及水平管道集中排放）：
餐饮类商铺厨房采用共用竖井及水平管道集中就近排放，预留土建竖井内衬不锈钢板，水平管道采用不锈钢风管；采用两级排放，项目公司在屋面预留二级净化及排放系统的设计施工，商户负责厨房内一级净化及排放系统的设计施工；
排油烟风量计算公式=建筑面积×25%×3.2～3.5m×40次，
风速8～10m/s;水平风管安装须0.5%坡度坡向排油烟罩，并在最低点设置
泄油口及清扫口；对于水平管段要求底边采用整张板焊接制作，减少漏油
（严禁法兰螺栓连接），排油烟罩吊装标高距离灶具1000，并设置防火板。
几个硬要求：
- 水平风管安装须有0.5%坡度坡向排油烟罩，最低点设置泄油口及清扫口
- 水平管段底边采用整张板焊接制作，减少漏油（严禁法兰螺栓连接）
- 排油烟罩吊装标高距离灶具1000mm，并设置防火板
- 火锅、烧烤类餐饮商铺，餐厅须设计排风系统，排气次数按15~20次计算
天然气参数
- 在燃气工程施工前尽早要求商户提交灶具布置图、灶具清单
- 屋面预留直径80的燃气套管——避免事后开洞破坏防水引起漏水
给排水参数
弱电系统
：按建造标准及设计预留施工外，建议增加POS备用线
路；注意手机信号覆盖及WIFI的设计施工，无盲点；电子
门吸线路的布设及电源设置，满足当地及集团消防要求；专
网、客流、无线对讲、手机信号覆盖由商管主导、项目公司
负责施工合同签订后施工单位进场施工；
关键提醒： 对技术条件确实无法满足招商需求或相差较大的项目，务必在二版施工图出图之前，报商管总部协调规划院进行变更。出了二版图再改，成本和时间都来不及。
三、过程关注重点
1. 不同业态关注点不一样
餐饮商铺：
- 机电条件（强电容量、弱电点位、空调负荷指标、排油烟量、给排水需求、燃气需求）
- 厨房位置、面积是否满足机电已落位条件，特别是排油烟和排水点位
- 烧烤类和火锅类餐饮商铺，重点关注空调负荷指标、排烟和排风技术条件
- 在满足现场安装条件的前提下，鼓励商户加装独立空调系统
服装服饰类商铺：
- 重点关注土建装饰交房条件——毛坯、精装还是部分精装交付
休闲娱乐类商铺：
服务配套类商铺：
- 银行、美容美发特殊商户的特殊需求（金库结构、防盗问题、排风和新风问题）
2. 几个硬规定
防火卷帘替代问题： 商铺原则上不允许利用防火卷帘替代钢化玻璃加喷淋敞开式经营，步行街敞开式经营的商铺总长度**不超过步行街长度的5%**。如确因经营需要，必须得到当地消防部门允许，并经项目公司和商管公司审核通过。
玻璃隔断： 商铺玻璃隔断外侧可以贴膜或以其他材料装饰，材料须满足A级防火要求，外侧贴附材料须整块玻璃完整铺贴，厚度不大于5mm；内侧原则上不允许贴膜。
一店一色设计： 门头内退调整须报商管公司和项目公司审批，内退吊顶须进行水平防火封堵，吊顶材料须采用A级防火材料（轻钢龙骨双层9mm厚A级防火硅酸钙板内夹100mm防火岩棉）。
店招安装： 店招吊挂重量须满足吊点载荷要求，吊点60cm间距，吊点载荷为100kg/延米。
玻璃隔断更换： 替换玻璃门边框材质须满足2小时耐火极限等级要求，须采用15mm（首层19mm）防火钢化玻璃及加喷淋保护，电子门吸安装到位。
四、商户图纸提交要求
餐饮商铺图纸提交清单（除常规图纸外）：
服饰及生活配套商户图纸提交清单：
图纸绘制要求：
- 二次装修设计图纸轴线应与商管公司提供的建筑总平面图轴线一致
五、装修周期预警（仅施工时间，不含品牌授权、货品陈列等）
主力店及快时尚品牌：
步行街联发餐饮商户：
麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、星巴克、棒约翰 —— 均为50天
步行街本地餐饮商户：
步行街联发与本地服装、精品：
其他品牌： SASA 30天，屈臣氏25天，万宁25天，APPLE 30天。
六、对接原则
尽早对接——招商落位后，立即展开，不要等。
全系统对接——土建装修、机电设备（电力、空调、消防），一个不能少。
有效对接——项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动。
沟通协调——保证条件、避免资源浪费。
二次装修规划设计审核管控——出图注意事项（重复强调）：
商户提交的全套施工图纸均应按照当地规范要求和规定绘制（图纸最小比例1:50），同时提交A3打印版一式三份和电子版图纸
二次装修设计图纸轴线应与商管公司提供的建筑总平面图轴线相一致，以便定位和后期套图
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