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郑州二手房市场,越来越强势了

2026-08-06 11:45:00

郑州二手房市场,越来越强势了

郑州的二手房市场，正在以一种近乎碾压的姿态，全面超越新房。

不是夸张，是真刀真枪的数据在说话。

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先看新房市场。

郑州现在的市场非常撕裂，一边是市场消极情绪占据主导，另一边，高端改善市场又展示出超强的爆发力。

直接看开盘数据：

2月1日，通派龙湖御潮云上首开150套，去化138套，去化率92%，销售额达2.8亿元；

2月8日，金茂璞逸缦湖首开123套，去化110套，去化率89%，销售额高达7.8亿元；

5月17日，大来郑东壹号院首开157套，去化157套，去化率100%；

6月5日，招商臻境首开279套，去化231套，去化率83%；

6月21日，中建·傲铂26首开，去化率90%，成交155套；

6月27日，台隆龙湖·九曲云璟首开，成交147套，销售额2.3亿元。

近几个月首开的改善项目，去化成绩都非常亮眼。

说明市场是有改善需求的，只要能拿出来有诚意的产品，大家愿意为居住买单。

郑州主城的新房市场上，品质改善楼盘已经跑起来了！

而改善市场之所以火热，一方面现在大家买房的目的是用来自住，追求舒适度，而且之前买90平以内户型的刚需，现在有强烈的置换需求。

更重要的是，2024年之后的郑州新房市场有个很明显特征：正在全面改善化！

今年新入市的新楼盘，基本上都偏改善。中原区的通派龙湖御潮云上、北龙湖的金茂璞逸缦湖、高铁板块的大来郑东壹号院、滨河的万祥紫境，以及即将入市的金投豫发璞园……

产品面积段上，起步面积段越来越大。前几年流行的89平小三房基本上销声匿迹，取而代之的是105平的三房，120平起步的四房，更加追求居住舒适度。更别提三环内的新房，基本都是以改善大面积段为主，比如“金投豫发璞园”小区149平起步。

新房市场正在全面改善化，刚需的可选性越来越少！

再来看二手房市场。

如果说新房市场是「结构性回暖」，那二手房市场就是「全面爆发」。

从成交数据上看，全国主要一二线城市的二手房成交占比已超过新房，郑州的表现更为突出，二手房成交占比已经超过60%，市场彻底进入二手房主导阶段。

直接来看数据对比：

2023年，二手房成交量比新房高出1914套；

2024年，二手房成交量比新房高出8953套；

2025年，二手房成交量比新房高出23121套；

2026上半年，二手房成交量比新房高出15993套。

郑州二手房成交量已经连续4年超过新房成交量，且差距还在越拉越大。

△ 数据来源：贝壳

很明显，二手房市场正在变得越来越强。

一方面，购房者更加倾向于二手房所见即所得的优势。

另一方面，二手房价格足够便宜，让很多刚需购房者转向买二手房。

对于开发商来讲，有拿地价格限制，有成本限制，所以新房的降价幅度往往并不会太大。

相反，二手房的降价空间比新房要大得多，业主着急卖，价格自然就能再往低了谈，降价更猛，更直接。

而且相比新房，二手房的位置更好，同样的位置新房价格又普遍偏高。

大量购房者已经逐渐把天平倒向性价比更高的二手房。

目前二手房市场呈现的特征，基本分为三类：

第一个特征：挂牌量高涨、成交周期拉长。

截止目前，郑州的二手房挂牌量已突破12万套，其中3.5万套总价低于60万。这些低价房源像潮水般涌入市场。

这些着急抛售的业主，主要就是以下三种：有置换需求、资金链紧张、预期转弱主动降负债。

挂牌量持续高涨的同时，郑州的二手房成交周期明显拉长。

贝壳数据显示，2026年上半年，郑州二手房房源的平均成交周期是273天，同比增加23天。

第二个特征：二手房价格跌幅更猛。

二手房大量成交的背后，还是以价换量。

二手房降价、中介劝降价、购房者猛砍价都非常疯狂，尤其是碰到着急出手的。

这就导致贝壳上的成交价很不好看，一些超低价成交的房源，更是给本就信心不足的楼市带来重创。

所以从2024年4月份开始，包括郑州在内的多个城市，已经看不到贝壳上的成交价了。

隐藏成交价，很大程度上也是为了避免二手房房价的持续走低再不断倒逼新房加速降价。

第三个特征：二手房市场越来越偏刚需化。

根据贝壳数据，二手房成交总价100万以下的刚需房源占比高达74.6%。

而且郑州目前的二手房成交总价中位数已经下探到了72万元。也就是说，当下在郑州买二手房，有一半的概率总价不超过72万。

超过12万套的挂牌量，60+%的成交占比，72万的成交中位数，这些数字背后，是无数个普通家庭在用真金白银投票。

他们不再迷信开发商的大饼论，而是转头朝向现在就能看到、摸到、住进去的房子。

他们不再追求“一步到位”的大房子，而是降低预期，选择自己真正负担得起的低总价房源。

他们不再盲目追逐“核心地段”，而是更看重居住体验、户型设计、社区品质。

这届购房者，正在变得越来越清醒和务实。

而对于还在观望的人来说，现在的二手房市场，或许正是最好的窗口期：选择足够多，价格足够低，谈判空间足够大。

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