百城二手房市场·7月报:挂牌回落价格续跌,市场观望情绪抬头,同比韧性暗藏修复契机

1. 百城挂牌量环比下降，观望情绪小幅回升。2026年7月百城二手房挂牌量为2,519,270套，环比-3.5%，观望指数为60.4，环比+0.9%，市场观望情绪有所升温。

2. 挂牌均价持续走低，找房均价同步下行。7月百城挂牌均价为10,717元/㎡，环比-0.3%，同比-9.1%；找房均价为10,086元/㎡，环比+0.4%，价格仍处下行通道。

3. 重点城市7月成交环比下降，同比保持正增长。13个重点城市7月二手房成交总量约221,280套，环比-4.2%，同比+22.7%。成都、宁波、北京成交量位居前列，佛山环比逆势增长。

4. 挂牌时长延续高位，议价空间维持43%以上。7月百城挂牌时长为91.9天，环比+1.1%；7月议价空间为43.15%，环比-1.0%，买卖双方博弈持续。

5. 城市分化加剧，各能级城市表现差异明显。一线城市挂牌量同比分化显著，深圳挂牌量同比增长8.5%而北京同比下降；各能级城市挂牌均价同比普遍下降8%-10%，找房热度同比全面下滑。

7月百城二手房市场呈现"量缩价跌、观望升温"特征。挂牌量环比下降但仍处高位，新增挂牌意愿减弱；挂牌均价和找房均价延续下行，同比降幅仍超9%；找房热度各能级城市全面下滑；挂牌时长同比转负，市场去化效率有所改善。整体来看，市场仍处于调整筑底阶段，观望情绪有所加重。

一线城市中，深圳挂牌量同比增幅最大（+8.5%），北京同比降幅最大（-23.9%），城市间分化明显。

一线城市中，深圳挂牌均价同比降幅最小（-7.6%），广州降幅最大（-12.1%）。深圳挂牌均价最高（53,297元/㎡），广州最低（27,811元/㎡）。

1. 挂牌量分化：深圳、成都等城市挂牌量同比增长显著，而上海、北京等城市同比下降，反映不同城市供给压力差异明显。

2. 价格全面调整：各能级城市挂牌均价同比普遍下降8%-10%，价格调整呈全面性特征，但一线城市价格绝对水平仍显著高于其他城市。

3. 需求端全面走弱：各能级城市找房热度同比全面下滑，降幅在2%-5%之间，市场需求端整体疲软。

4. 去化效率差异：挂牌时长城市间分化显著，部分城市去化效率改善明显，而部分城市挂牌时长仍在延长。

5. 一线城市内部分化：一线城市内部各指标也呈现明显分化，深圳挂牌时长同比变化最小（-11.6%），去化效率相对较好，而广州挂牌时长同比增幅最大（+16.5%）。

从城市表现来看，成都以40,800套位居首位，宁波、北京紧随其后。佛山、东莞环比逆势增长，表现突出；多数城市环比出现回落，但同比普遍增长，其中佛山同比增幅最为显著。深圳成交量在各城市中相对较低，但同比仍保持正增长。

从近12个月趋势来看，各重点城市成交量在2026年2月（春节假期）均出现显著低点，3月起快速回升。成都、宁波、北京成交量持续位居前列。7月多数城市成交环比有所回落，但仍显著高于去年同期水平，市场成交底部支撑逐步形成。

重庆市住建委公开征求《重庆市城镇住房高质量发展“十五五”规划》意见。意见提出促进房地产开发企业转型发展，支持企业参与保障性住房、城市更新等项目建设运营。鼓励企业应用数智技术、绿色技术提升住宅设计建造维护水平。

海南省住房公积金管理局印发通知，进一步优化调整住房公积金贷款政策，更好满足缴存人刚性及改善性住房需求，自印发之日起施行。

长沙市住房公积金管理委员会印发新修订的缴存、提取、贷款管理办法，自7月9日起施行。新办法将个体工商户、新业态劳动者等灵活就业人员及在校大学生纳入缴存范围，提取时限延长至36个月，贷款额度上调。

广州住房公积金管理中心发布通知，明确2026年度缴存基数调整为职工2025年月平均工资，下限为2500元，上限为41697元。缴存比例维持5%至12%，单位可自主确定。

福州市住房和城乡建设局发布《关于进一步完善房屋征收补偿政策的意见（征求意见稿）》，于7月7日至22日公开征求意见。意见自公布之日起施行，有效期5年。

住房城乡建设部标准定额司就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次公开征求意见，有关单位和个人可于7月21日前反馈。该指南于2026年3月首次征求意见，此次根据前期反馈修改完善。

广州市住房和城乡建设局发布“好房子”试点项目清单，共纳入4个在建住宅项目，包括荔湾区聚龙湾·源舍、保利珠江天悦，番禺区鸿璟台，天河区阅璟台。官方要求各建设单位落实建设实施清单，形成可复制推广经验。

住建部党组召开会议，强调高质量推进城市更新，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，加力落实城镇老旧小区改造、完整社区建设、物业服务质量提升等民生工作。

重庆市规划和自然资源局梳理形成《城市更新规划土地政策》，是该市《城市更新政策工具箱》的重要组成部分，其中该局牵头及参与的政策共30条，占比超73%。

珠海市住房公积金管理中心发布通知，自8月21日起新增城市更新改造和自住住房装修两项公积金提取条件。城市更新改造提取不超过账户余额90%，装修提取总额不超过1500元/㎡乘以建筑面积。

住建部发布《“好房子”建设指南（试行）》再次征求意见。新版新增“空间增效”独立章节，提出“空间可变”要求；新增“电梯配置”章节，要求每台电梯服务住户数不宜超过60户。

《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》发布，明确“十五五”时期广州将改革完善商品房基础性制度，提到“稳步有序推进现房销售制”，同时优化住房供给，加力城市更新。

住建部城市建设司召开超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新和老旧小区加装电梯工作视频会议，强调在确保质量安全的前提下加快推进国债支持项目实施。

长春市住房公积金管理中心发布通知，自8月1日起施行公积金贷款展期业务。借款人在贷款发放满6个月后可申请展期，还款期间仅可展期1次。全国至少42城已推行该政策。

7月政策的核心亮点是《住房公积金管理条例》修改草案获国常会审议通过，这是公积金制度建立以来的重大改革，首次将灵活就业人员纳入自愿缴存体系，拓宽了资金使用场景。同时，广州都市圈四市签署公积金协同协议，推动异地贷款互认互通，都市圈公积金一体化进程加速。此外，住建部就“好房子”建设指南二次征求意见，新增多项内容，“好房子”标准逐步完善。多地公积金贷款展期政策持续铺开，为购房者提供更灵活的还款选择。整体来看，7月政策延续“因城施策、精准施策”基调，供给侧聚焦品质提升与城市更新，需求侧着力于公积金制度优化与减负。

1. 百城挂牌量7月环比下降，结束此前连续3个月增长态势，但总量仍超252万套，市场供给压力依然较大。观望指数回升至60.4，购房者决策趋于谨慎。

2. 挂牌均价和找房均价延续下行趋势，同比降幅仍在9%左右，但降幅呈收窄迹象。挂牌时长同比-1.2%，市场去化效率有所改善。

3. 7月重点城市成交总量约221,280套，环比-4.2%，同比保持正增长。成都、宁波、北京为成交主力城市，佛山、东莞环比逆势增长表现亮眼。

4. 议价空间维持43%以上高位，买卖双方价格博弈持续。挂牌均价与找房均价价差比收窄，双方价格预期逐步趋同。

5. 城市分化加剧，一线城市内部各指标表现差异明显。各能级城市挂牌均价同比全面下降8%-10%，找房热度同比全面下滑。

6. 政策端持续发力，《住房公积金管理条例》修改草案获审议通过，“好房子”建设指南二次征求意见，公积金异地协同与贷款展期政策加速落地。

短期来看，二手房市场仍处于调整筑底阶段，挂牌量高位运行、价格下行压力犹存，但挂牌时长同比转负和价差缩小等积极信号正在显现。7月成交环比回落主要受季节性因素影响，同比增长态势表明市场底部支撑正在形成。城市分化格局下，核心城市表现仍优于整体市场。政策层面，公积金制度改革和“好房子”建设标准推进，将为市场中期回暖提供制度保障。预计短期内市场将延续量稳价缓降的格局，核心城市成交有望保持同比正增长，政策效果逐步释放有望提振市场信心。