买二手房最怕遇到的2个坑:凶宅和漏水.卖方故意隐瞒?记住这3步,让他退钱

2021年10月，陈先生花55万买了王女士的一套二手房。合同里白纸黑字写着： “卖方及营销中心无隐瞒。”

　　过户、入住、装修——一切正常。

　　两年后，2023年8月，他从小区居民那里得知：王女士的母亲2015年在这套房子里自缢身亡。

　　陈先生找到老住户核实，是真的。

　　他打电话给王女士，关机。发短信，不回。

你花了半辈子积蓄买的房子，住了两年才发现——这是一套别人不要的“凶宅”。

　　陈先生把王女士告了。

　　法院判了：撤销房屋买卖合同、撤销贷款合同，王女士返还55万房款、中介费、税款，并代为偿还剩余贷款。

　　法院说了一句话，值得每个买房的人记住： “凶宅”信息是影响买受人订立合同的重大事项，卖方负有告知义务。故意隐瞒，构成欺诈。

　　不只是凶宅，严重漏水也能撤销合同

　　有人会说：“我又没买到凶宅，漏水这种小事也能退吗?”

能。如果卖方明知漏水却故意隐瞒。

　　2023年10月，周某某花25万买了一套二手房。住进去不到一年，客厅天花板石灰脱落、渗漏，卧室墙面发霉。

　　他找原房主沟通，对方不理。

　　周某某起诉后，法院委托鉴定机构勘查发现：客厅顶板有两层防水——一层是原建筑的，另一层是后期修补的。

　　这意味着什么?原房主明知道漏水，修过，卖房时却一个字没说。

　　法院认定：构成欺诈，撤销合同，全额返还购房款25万。

漏水不是小事。卖方明知道、修过、还隐瞒——这就是欺诈。

　　什么情况下可以撤销合同?两个条件

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

人话版解读： 卖方骗了你，让你做了一个“如果知道真相就不会做”的决定——你可以去法院申请把合同作废。

　　具体到二手房买卖，需要满足两个条件：

第一，隐瞒的是“重大事项”。

　　什么是重大事项?就是如果 buyer 知道这件事，可能不会买，或者不会以这个价格买。

　　✅ 凶宅（非正常死亡） ：司法实践中普遍认定为重大瑕疵。卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。

　　✅ 严重漏水且卖方明知：足以影响居住和房屋价值，构成重大事项。

　　✅ 房屋主体结构问题、承重墙损坏等

　　❌ 老人正常病逝：一般不认定为“凶宅”，卖方无强制告知义务。

　　❌ 轻微的墙面裂纹、普通使用痕迹

第二，卖方“明知”且“故意隐瞒”。

　　如果卖方自己都不知道(比如漏水是楼上邻居造成的，卖方确实不知情)，一般不构成欺诈。但如果鉴定发现房屋曾经修过漏水，那就说明卖方明知——就像周某某的案子那样。

　　除斥期间：你只有一年时间

　　这是最重要、也最容易踩的坑。

　　《民法典》第一百五十二条规定：因欺诈而行使撤销权，应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

人话版解读： 你发现房子是凶宅、或者发现漏水是卖方故意隐瞒的——从这一天开始算，你只有一年的时间起诉。过了一年，撤销权就没了。

　　而且这个“一年”不能中止、不能中断、不能延长——法律上叫“除斥期间”。

陈先生是2023年8月知道真相的，他很快起诉了。如果拖到2024年8月之后才起诉，法院可能直接驳回。

　　更残酷的是：无论你是否知道，自合同成立之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权也消灭。

所以：发现被骗，别拖。今天就行动。

　　如果撤销不了合同，还有别的路吗?

　　有些情况下，撤销权可能已经过期，或者法院认为不构成欺诈——但你还有别的选择。

主张瑕疵担保责任。

　　《民法典》规定，出卖人对标的物承担质量瑕疵担保责任。即使不构成欺诈，你也可以要求卖方承担修复义务，或者主张减少房屋价款。

人话版解读： 就算退不了房，你也可以让卖方赔钱——赔维修费、赔差价。

　　比如房子漏水，你可以要求卖方出钱修;房子因为“凶宅”信息贬值，你可以要求卖方赔偿差价。

　　买二手房，做三件事保护自己

第一，签约前主动问。

　　不要等卖方主动告诉你。在合同里写清楚、当面问清楚：

　　“这房子有没有发生过非正常死亡?”

　　“有没有漏过水?修过没有?”

　　“有没有其他影响居住的问题?”

把这些问题写进合同，让卖方签字确认。 如果他说“没有”后来发现“有”——欺诈的证据就有了。

第二，合同里加一条“无隐瞒”条款。

　　像陈先生的合同里写的那句 “卖方无隐瞒” ——后来成了法院认定欺诈的关键证据。

　　你也可以加一句：“卖方保证房屋不存在漏水、渗水、非正常死亡等影响居住的重大瑕疵，如有隐瞒，买方有权撤销合同并要求赔偿。”

第三，发现问题，一年内行动。

　　从你知道真相的那天起，倒计时365天。别拖，别想着“先沟通看看”——沟通可以，但诉讼时效不等人。

　　写在最后

　　买房，对大多数人是这辈子最大的一笔支出。

　　你花的不仅是55万、25万——你花的是对这个城市的归属感，是对“家”的全部想象。

　　卖方骗了你，把一套有问题的房子卖给你——他省了麻烦，你吞下了所有。

但法律不惯着这种人。

　　“凶宅”不是法律概念，但欺诈是。漏水不一定能退房，但故意隐瞒能。

　　陈先生赢了。周某某也赢了。

你也可以。

行动清单：

　　✅ 买房前：主动问、书面问、合同写清楚“无隐瞒”

　　✅ 买房后：发现问题，第一时间留证(拍照、录像、鉴定)

　　✅ 发现被骗：一年内起诉，别拖过除斥期间

　　✅ 如果撤销不了：主张瑕疵担保责任，要求赔偿

　　✅ 所有沟通保留书面记录，口头承诺不算数

　　📌 本文仅供普法参考，不构成个案法律意见。如遇具体法律问题，请一对一咨询专业律师。