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住房纳入大宗消费,二手房占比50.4%:房地产的新市场在交付以后

  • 2026-10-28 14:07:02
住房纳入大宗消费,二手房占比50.4%:房地产的新市场在交付以后
5月发布的《城市更新“十五五”规划》提出，兼顾增量建设与存量更新，鼓励既有住房装修、局部升级、适老化改造和数字家庭建设。7月发布的《扩大消费“十五五”规划》，又将住房需求、房屋品质提升、居民自主更新、老旧住房改造和物业服务，一并写入“促进大宗耐用商品消费”。
几乎在同一时间，住房城乡建设部公布了另一组数据：2026年上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省份，二手住宅交易面积已经超过新建商品住宅。上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%。
一个是消费政策的重新定义，一个是房地产市场结构的现实变化。两者共同指向一个问题：当房地产进入存量时代，行业经营的对象已经不能只看土地和新房。

一、住房仍是资产，但不再只有交易属性

把住房放入大宗耐用商品消费，并不意味着住房失去资产属性。
对多数家庭而言，住房仍然是重要资产，具有居住、出租、交易、抵押和传承功能。政策增加的是另一个观察角度：一套房屋不仅在购买时形成消费，在以后数十年的使用过程中，还会不断产生维护、更新和服务需求。
资产价值与消费价值也并不矛盾。
房屋的安全、节能、设备、空间和社区服务得到改善，既提高居住品质，也会影响租金、流通效率和长期价值。存量时代对住房的重新定义，不是由资产变成消费品，而是由单一资产，转向兼具资产、耐用消费品和长期服务载体的复合形态。
过去房地产行业主要经营住房开发和销售，今后还需要经营住房交付以后的漫长周期。

二、50.4%之后，行业面对的是已被使用的房子

二手房交易占比超过一半，并不只是交易市场的一次比例变化。
它意味着房地产市场的重心正在从新增供给转向存量流通。越来越多住房已经由居民持有并长期使用，市场需求也由“有没有房”，逐步转向“房屋是否安全、舒适、节能，能否适应家庭成员变化”。
但现有产业链仍然主要围绕新建住宅组织。
开发企业完成交付后，服务关系基本结束；建材和设备企业依赖新建工程集中采购；物业公司主要管理公共区域；居民装修、维修和设备更新，则交给大量分散的小型服务商。
存量住房数量已经成为主体，围绕存量住房的长期经营体系却没有形成。这是政策与市场之间最值得关注的空缺。

三、一套住房正在形成三类持续需求

第一类来自住房流通。
二手房交易和住房租赁增加，会带动检测、估值、修缮、整装、设备更新和入住服务。过去二手房交易主要解决产权和信息撮合，未来可能形成“检测—交易—改造—入住”的完整服务链。
第二类来自房屋更新。
《城市更新“十五五”规划》明确提出，实施房屋品质提升工程，鼓励居民开展既有住房装修和局部升级，推广装配式装修、适老化和无障碍改造，应用性能更好的新型建材。老旧小区改造也将从道路、管网、外墙等公共部分，逐步延伸到居民可以自主选择的户内更新。
防水、门窗、厨卫、管线、保温、采暖、智能家居和适老设施，都可能由过去零散、偶发的家庭支出，转为有标准、有组织的住房更新消费。
第三类来自居住服务。
《扩大消费“十五五”规划》提出实施物业服务质量提升行动、拓展物业服务内容；城市更新规划也把完整社区、养老托育、便民商业和公共服务设施放在同一体系中。
物业企业由管理公共区域进入家庭服务，可能形成维修、设备维护、家政、养老、健康和托育等新的业务。但物业公司拥有社区入口，不等于天然具备专业能力。它仍需要与检测、设计、施工、建材、家居和生活服务企业重新组织合作。

四、真正的启动点，不在于再造一个大平台

存量住房消费要形成规模，最现实的入口有三个。
其一，是老旧小区公共改造完成后的户内升级。政府资金解决安全和基础设施，居民根据自身需要选择装修、适老化、节能和智能化改造，专业企业提供产品、施工和质保。
其二，是二手房交易前后的整备服务。房屋检测、局部修缮、品质提升和设备更新，可以缩短交易周期，也能提高住房使用价值。
其三，是物业组织的社区服务。物业掌握住户需求和公共空间，但需要引入经过认证的专业服务商，建立价格、质量和售后标准。
这三个入口都不需要重新创造需求。居民本来就在维修、装修、换设备和寻找家庭服务，缺少的是可信任的组织者和可以长期追责的交付体系。

五、谁能经营一套房的二十年

房企有设计、采购和工程能力，但需要适应分散、小额、持续发生的订单；
物业企业接近住户，却缺少完整的技术和交付能力；
建材、家居和设备企业拥有产品，却缺少低成本进入社区的渠道；
城市更新平台能够组织公共改造，但不适合包揽家庭服务。
存量住房经营更可能形成一种协作结构：城市更新平台负责公共项目，物业组织居民需求，专业企业完成检测、设计和施工，金融机构提供分期支持，保险和质保体系承担长期责任。
住房纳入大宗消费，改变的不是住房作为家庭资产的地位，而是房地产行业观察住房的方式。
当二手房交易占比达到50.4%，房地产的新市场已经不只发生在拿地、建设和销售环节，也发生在数以亿计已经交付、正在使用并需要持续更新的住房之中。
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