北京二手房成交量持续上升

当前北京二手房成交量呈现持续上升态势，核心特征及驱动因素如下：

一、成交规模创阶段性新高

‌总量持续攀升‌

‌2026年1—7月累计成交10.7万套‌，同比增长6.0%，创近五年同期新高。

‌7月单月网签13875套‌，同比增长8.53%，网签规模为近五年同期次高（仅次于2024年同期）。

‌价格调整支撑成交‌

‌房价回调降低购房门槛‌：2026年1—7月二手住宅价格累计下跌4.01%，大量小户型房源总价回落至普通家庭可承受区间（如核心区部分"老破小"降至200万—300万元），首付及月供压力同步减轻。

‌刚需主导市场‌：总价200万元以下房源成交占比达53%，500万元以下房源占比近80%，低总价、高流通性的"老破小"成为成交主力。

二、核心驱动因素：需求释放与政策优化

‌积压刚需集中入市‌

人口基数与产业支撑形成稳固自住需求，尤其学区房需求（如7月小升初派位后入学家庭集中置业）推动核心区60㎡左右老旧房源快速去化。

改善需求通过"以旧换新"释放：部分业主利用核心区与非核心区房价跌幅差（如西城房产跌幅15% vs 远郊跌幅24%），以小换大实现居住升级。

‌政策精准减负‌

非京籍五环外社保年限降至1年、多子女家庭增购一套、公积金二套首付降至25%等政策，降低置换成本。

信贷环境优化：取消首套/二套利率区分，统一商贷利率降低购房资金成本。

三、市场结构性特征与风险提示

‌分化加剧，非普涨行情‌

‌核心区"老破小"热销‌：东城、西城等学区房密集区域，500万以内房源占成交量70%—80%，但价格涨幅有限（业主议价空间收窄至7.3%）。

‌远郊仍承压‌：无地铁/商圈的老旧房源流通性差，部分区域房价持续阴跌。

‌后续动能依赖需求接力‌

当前回暖主要依赖刚需释放，市场进一步企稳需改善型需求持续入场（如通过"卖旧买新"链条激活新房市场）。

挂牌量回落至12.1万套（较高点降18.5%），若供需维持平衡，价格或逐步筑底。

结论：量升价稳，刚需托底

北京二手房成交量上升源于‌房价深度回调激活自住需求、政策降低置换门槛、学区季窗口推动‌三重因素，本质是"够得着"的刚需房源加速流通。市场呈现"核心区以价换量、远郊横盘阴跌"的分化格局，未来需警惕非优质资产流动性风险，购房者应优先选择配套成熟、总价可控的核心区房源。