7月杭州靠“两张王牌”稳住二手房淡季

“挂出去两周，看的人不少，真正坐下来谈的只有两拨，最后成交价比我心理价位低了15万元。”站在三墩金地自在城小区的大门口，房东老张苦笑着擦汗。他刚签完合同，一套89平方米的房子，最终以不到250万元的总价成交。

这个价格，放在两年前，他说自己“连看都不会看一眼”。但老张不知道的是，正是他这样的“割肉”，撑起了杭州7月二手房淡季的“耐热”行情。

根据杭州贝壳研究院和杭州我爱我家最新数据，刚刚过去的7月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房7107套。这个数字环比6月的7711套下跌约7.8%，但放在近五年来看，也算稳住 了，排在相同时段成交量第三位。

7月的杭州，炎热叠加台风，购房者大大减少了出门的次数，中介们苦不堪言。“以前一天能带看三四组，现在有时候一天一组都约不到，有的客户还要求晚上八九点凉快点了再看房。”滨江区一中介门店店长无奈地说。

但这并不意味着购房者变少了。

杭州贝壳研究院数据显示，7月二手房带看量的跌幅明显高于咨询量。意思很明确：大家买房的心思还在，只是不想在太阳底下跑。

“谁不想等到价格再跌一跌呢？”在城西一家互联网公司工作的95后小陈直言。他盯了未来科技城的一套次新房3个月，硬是忍住了没出手：“房东已经从420万调到了390万，但我还想再等等，夏天出门看房成了苦差使，但价格到位的话也不是不行。”

撑起7月二手房成交量的，主要是另一拨人——下手购买“价格到位”房源的刚需。

7月二手房的成交结构，从总价来看，呈现一个 “V”字形。

低总价和高端改善二手房的成交占比提升，中间价位的改善需求成交收缩。而总价200万元以内的房源，依然是最走俏的。

杭州我爱我家数据显示，7月200万元以内价位段的成交占比达到49.6%；而杭州贝壳研究院的这一数据（含临安、富阳）更是高达55.9%，环比6月还在提升。

刚需托底市场，绝不是一句空话。

在主城区，200万元以内对应的是40-60平方米的“老破小”，或是周边区域70-120平方米的次新房。目标客群很清晰：首次置业的年轻人和新杭州人。

“这个月虽然天气热，但来看房的刚需没断过。”拱墅区一位深耕老小区的经纪人表示，“都是‘拿着计算器来的’，总价差5万元可能就去隔壁小区了。”

过去两年房价的回调，叠加首付比例和利率的降低，让“月供”与“月租”的差距无限缩小。对于许多年轻人来说，与其给房东打工，不如自己“上车”，哪怕只是一个面积小小的家。

如果说低总价房源是市场的压舱石，那7月的聚光灯，则打在了次新大盘身上。

与前几个月成交榜单被低价刚需盘霸屏不同，7月的TOP20小区成交榜单上，单价4万元/平方米以上的小区占比达到了15%，一批沉寂数月的次新房和中高单价小区“杀了回来”。

为什么是7月？答案藏在“性价比”与“所见即所得”里。

比如榜上有名的三墩“双子星”：一个是金地自在城，这个三墩超级大盘，7月单月成交31套，环比6月的15套翻了倍，登顶全杭州小区成交榜首。其中19套是73-89平方米的刚需户型，总价卡在180万元到250万元之间。加上学区属性，性价比“杀伤力”极大。

另一个同样位于三墩的紫璋台公寓，是这波行情里“最亏也最火”的典型。作为曾经的限售红盘，今年4月开始解除限售后成交量逐月攀升：5月4套，6月13套，7月冲到24套。近8成房源成交价稳定在2.5万-2.6万元/平方米，已经明显低于当初新房限价时的均价2.8万元/平方米。

房东亏本卖，买家自然爽快下单。

之江板块黑马，以及萧山的亚运村，成交量也回温了。比如：云启之江成了改善房市场的成交“黑马”。交付5个月累计成交72套，其中7月份成交23套。主力户型103-139平方米，总价400万-600万元，精准击中了主流改善买家的预算区间。

亚运村的桂冠东方城，7月成交13套，近七成房源总价在500万-700万元之间，折合单价约5.5万-6.5万元/平方米，较此前高点已有明显回落。价格调整到位后，核心地段的优质房源相对更能获得买家认可。

此外，文鼎苑、石灰桥新村等学区房在7月也重新活跃，中考成绩公布后，学区房成交小高峰如期而至。

对于这个7月的“淡季不淡”，杭州贝壳研究院院长上官剑认为，这是典型的“以价换量”。中介们常说：现在没有卖不掉的房子，只有降不到位的价格。在没有政策、土地等外力推动下，上半年小阳春需求释放后，新增需求需要时间积累，出现回落是很正常的。

对于本月及下半年杭州二手房市场的走势，多位资深行业人士给出预判——

1. 成交量惯性下滑：作为先行指标的带看量已明显下跌，8月成交量环比继续小幅下滑是大概率事件。

2. 结构分化持续：低总价刚需房和核心区优质次新房（尤其是降价到位的）依然会是成交主力。中间价位的“普通改善”产品相对会承受市场压力。

3. 政策预期平稳：除非有重大政策出台，否则市场将进入一种“动态平衡”——房东逐步接受现实并调低预期，买家在性价比到位时才肯出手。

数据来源：杭州我爱我家

7月的杭州二手房市场，好比一场高温下的冷静博弈。刚需用脚投票守住了底线，次新房用价格“内卷”换来了流量。

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