亏本卖房还要交个税?——探析二手房核定计税价格的争议与应对

事实上，这并非孤例。在近年来房地产市场长期持续下行的背景下，不少地方均出现了类似情况。许多出售房产的纳税人发现，自己真实的交易价格被税务机关认定为“明显偏低”。这背后的制度逻辑是什么？真实的司法判例给出了怎样的启示？纳税人又该如何依法维护自身的合法权益？

首先需要明确一个概念。税务机关适用的二手房（存量房）价格，在官方文件中并不称为“政府指导价”，其准确术语为“系统核定价格”。

这一术语的来源文件为财税〔2009〕100号文^[1]。该文件明确要求各地建立存量房交易申报价格比对系统，并以系统核定价格作为计税依据。该系统收集特定区域过去一段时间的房屋成交数据，并结合评估模型得出一个基准价。

此后，财税〔2011〕61号^[2]进一步推广了这一制度，在实践中形成了“孰高原则”（即以申报价格与系统评估价的较高者为计税依据），并明确“严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税”。

在过去的房地产上行周期中，该系统发挥了重要作用。当时部分交易双方为减少税负，会签订金额低于实际成交价的“阴阳合同”。为防范此类行为，依据《税收征管法》的规定，若纳税人申报的计税依据“明显偏低且无正当理由”，税务机关有权按照系统内的核定价格计征。这一制度设计在法律上具有明确依据。

这一现象的出现，核心在于市场环境的变化与评估系统更新机制之间的时间差。在过去，部分纳税人确有低报价格的倾向；但在当前市场环境下，市场价格已发生实质性回调，6500元/平方米往往就是客观真实的成交价。然而，税务机关价格核定系统在数据更新上存在一定的滞后性。系统数据可能尚未完全反映近期的市场跌幅，导致其生成的基准价格停留在相对高位。

这就产生了一个法律适用上的矛盾：纳税人申报的6500元是真实的公允市价，但基于滞后数据运行的系统却将其判定为“偏低”。

《税收征管法》所称的“明显偏低”，其本意应是低于同期的真实市场公允价值。当真实市价已经下调时，若继续以滞后的高价作为参照物来认定纳税人价格“偏低”，在逻辑上值得商榷。法学界也有观点认为，在市场普跌的背景下，若忽视纳税人的实际亏损情况而强行按系统高价征税，偏离了税法中“量能课税”（即根据纳税人的实际负担能力征税）的基本原则^[3]。

2024年、2025年因核定计税价格引发的两起税务行政诉讼揭示了此类争议在司法实践中的真实图景和程序借鉴。

（一）两案基本案情

在贾某案^[4]中，贾某以20万元申报二手房交易，但税务系统评估价约为39.4万元。贾某提出异议，填写了《存量房交易计税价格争议处理登记表》并提交了自行委托的评估报告，但税务机关认为该报告存在“比较对象成交实例缺失及相关修正系数使用情况不明”等问题未予采信，最终出具《税务事项通知书》维持系统核定价。贾某经行政复议后提起诉讼。

在山东某企业案^[5]中，税务机关向该企业发出《税务事项通知书》，初步判定其申报交易价格明显偏低又无正当理由。该企业未启动价格异议处理程序，也未缴纳税款，而是直接针对该《税务事项通知书》申请行政复议，被复议机关决定不予受理后提起诉讼。

（二）纳税人败诉原因

在贾某案中，贾某依法启动了异议程序，但其提交的自行评估报告被税务机关认定存在明显的技术瑕疵（比较实例缺失、修正系数不明），不能推翻系统核定价格。在一、二审诉讼中，该评估报告也未被法院采信。

在山东某企业案中，纳税人败诉的根本原因是程序错误。法院明确指出，维持系统核定计税价格的《税务事项通知书》仅是告知计税价格及异议程序的“过程性行为”，尚未产生实际影响，不属于行政复议范围。根据《税收征管法》第八十八条规定，纳税人必须先依照纳税决定缴纳税款及滞纳金（或提供担保）后，方可申请行政复议。在未形成纳税决定前直接申请复议，不符合法定受理条件。

（三）启示：程序可借鉴，纳税人胜诉的实体结果可期

尽管上述两案纳税人败诉，但裁判文书清晰地呈现了当事人对二手房系统核定计税价格异议的救济权利和法定流程。若纳税人能够遵循法定程序，并在“价格异议处理”阶段提供程序合法、比较案例充分、修正系数清晰的专业房地产估价报告，充分证明真实市价与系统核定价的差距，那么在房价普跌的市场背景下，税务机关或法院在实体判断上存在作出有利于纳税人认定的空间。

结合制度背景与真实案例，面对真实成交价低于核定计税价格的情况，纳税人可以采取以下合法的策略来维护自身权益。

策略一：规范启动价格异议处理程序

目前各地税务机关均建立了存量房交易计税价格异议处理机制，具体程序如下：

第一步：申报与比对。纳税人按实际成交价申报，税务系统自动与核定计税价格比对。若申报价偏低，税务机关出具《税务事项通知书》，告知核定价格及异议权利。该通知书属过程性行为，不能以此为对象直接申请行政复议。

第二步：提出书面异议并提交证明材料。 纳税人如对核定价格有异议，应在收到《税务事项通知书》后，向主管税务机关填写《存量房交易计税价格争议处理登记表》（各地表格名称略有差异），书面陈述申请理由，并提交相关证明材料。

需要注意的是，同一房屋交易仅有一次异议处理机会，证明材料的质量至关重要。一般性材料包括同小区近期真实成交记录、房屋存在客观瑕疵的证明等；更有力的证明是委托具有二级以上资质的房地产评估机构出具专业评估报告。吸取贾某案的教训，评估报告须以“房地产课税估价”为估价目的，确保比较对象成交实例充分、修正系数使用合理明确、估价时点准确。评估报告程序合法、依据充分的，税务机关在制度上应当予以认可。

第三步：先缴税后复议。若异议程序仍未能解决争议，税务机关将出具《税务事项通知书（争议处理决定）》（各地名称略有差异），该文书属告知性文书，不能以此直接申请行政复议。纳税人须在税务窗口签字确认《存量房交易综合申报表》并按核定价足额缴税，该行为即构成《税收征管法》第八十八条所称“纳税决定”的执行。完成缴税后，方可在六十日内向上一级税务机关申请行政复议。

第四步：行政诉讼。对行政复议决定仍不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

策略二：利用换购住房个税退税政策

适用于出售房产后计划重新购房的群体。根据财政部、税务总局及住房城乡建设部联合发布的公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠^[6]。具体而言：若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，可全部退还已缴纳的个税；若新购金额较小，则按比例退还。这一政策在很大程度上缓解了换房群体的个税负担。

纳税人个体救济的成本不可忽视：纳税人若要对核定价格提出有效挑战，往往需要自行委托评估、经历异议审核、行政复议乃至行政诉讼，耗时耗力，且结果并不确定。在此背景下，相当一部分纳税人会选择沉默，以缴税了事代替自我救济。然而，个体的沉默并不意味着问题不存在，而是意味着系统性的数据失真被进一步掩盖——核定价格长期虚高，却因无人挑战而显得“合理”，税收公平因此受到实质性损害。

从量能课税原则和税收公平原则出发，税务机关对评估系统数据负有主动维护的职责，不应将纠偏的责任转嫁给纳税人。在房地产市场持续调整的背景下，及时、主动地更新核定计税价格，使其真实反映当前市场状况，既是依法行政的基本要求，也是保障纳税人合法权益的应有之义。