一、折旧年限

1. 全新房产：税法最低折旧年限20年，会计可以≥20年，不能低于20年，只能用直线法（年限平均法），房产不享受500万固定资产一次性扣除政策。
2. 二手购入房产：不强制重新按20年。按房屋剩余尚可使用年限折旧，但剩余年限不能低于（20‑已使用年限）的60%，需要留存房产证、竣工时间资料备查。
3. 折旧起算：投入使用次月开始计提；停用次月停止计提 。
4. 净残值：实务一般设置3%‑5%，一经确定不能随意更改。
5. 入账原值（计税基础）：不含税购房价款 + 契税 + 过户登记费 + 资本化大修改造支出；可抵扣的增值税进项税不计入固定资产原值。

会计分录

二、各个税种，哪些可以抵扣、哪些不能抵扣

1、增值税（一般纳税人）

2、企业所得税

✅可以税前扣除项目

1. 每月计提的房产折旧（核心）；
2. 房产日常维修费，直接当期费用扣除；
3. 物业费、水电费（用于经营）；

3、持有房产每年硬性必交税费（重点，很多老板忽略）

1）房产税（自用）

2）城镇土地使用税：按土地面积，当地每平方定额×面积，按季度申报缴纳。

三、举例计算（全新办公房，一般纳税人）

四、实操风险提示（指导意见重点）

1. 房产必须用于公司经营；如果老板家庭私人使用，对应折旧要做纳税调增，不能税前扣除。
2. 会计折旧年限如果短于税法最低20年，汇算清缴A105080资产折旧表要做纳税调增。
3. 后期把房产卖掉：要交增值税、附加税、土地增值税、企业所得税；折旧只是持有阶段抵税，处置环节税负会出来，提前测算。
4. 小规模：进项不能抵扣，契税、购房增值税全部计入固定资产原值再计提折旧。

五、给老板的通俗决策建议

1. 企业每年利润高、持续经营，适合公司持有房产，折旧可以抵企业所得税；
2. 如果企业亏损、常年不交企业所得税，折旧起不到抵税效果，还要年年交房产税土地使用税，综合不划算。
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