虽然上海的“沪七条”还是老套路，只是放松了一点限购，挤了点牙膏而已，根本就不能算什么大招。但是新政出台的时间点非常巧妙，赶在金三银四之前，有效刺激了楼市成交。并且，“沪七条”全都是针对外地人的，有效刺激了外地人入市。从成交数据来看，确实达到了效果。2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比为59%。到2026年2月，这一比例升至70%，截至3月15日进一步增至73%。
200万以内的老破小占了整整一半，300万以内达70%，500万以内更是高达88%。
这里暗示了两点：
第一，这轮成交量暴涨，主要是300万以下的房子在动。
上海一套300万的房子，大致对应外环外、老旧小区、面积偏小的选项。
这一轮成交量暴涨的，不是我们过去常见的次新房，而是一直被大家嫌弃，看不上眼的老破小。
没别的原因，就是跌到位了，跌出了性价比。
举两个例子：
同济大学附近虹口杨浦学区房：密云小区、鞍山八村，最新总价100-200万；
浦东世纪大道的老破小：竹园新村，总价250万。
以上这些小区在三年前都要四五百万的，现在基本对半砍。
第二，改善一夜之间全消失了！这不是投资客回来了，也不是改善型需求爆发了。买房的，大多数是在上海漂了若干年、终于等到门槛够得着的那批人。政策一出，压抑已久的需求集中释放。上海市中心品质稍微过得去的次新房，基本上都要800万起，500万以内总价的，基本不是市中心老破小，就是郊区的次新房。
也就是说，市场近九成的房源全都是被低总价包揽，这一轮成交完全是靠刚需支撑起来的，改善基本没见着。
改善一夜之间全消失了！
但只要改善群体没有支棱起来，整体的房地产市场就很难说真正回暖。
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