7月的二手房住宅成交量掉了4%，前期涨上去的价格出现松动，政策预期减弱，原来预计7月末怎么也要出个政策再刺激一下，促进楼市深度修复，但事与愿违了，且貌似没出现什么重大变量，所以前期的推测逻辑需要重新调整。
1、现在仍不是全面反攻的时刻
2、现在仍然处于市场修复期
到目前为止，市场价波动其实不剧烈，以大冲都市2房为例，1月最低成交价536万，当前成交价572万，最高成交价606万。2025年最低成交价12月563万。
篇幅原因不举太多案例，读者可以自己研究一下成交价，但要注意排除掉某些户型或者朝向原因价格差异较大的小区，如：水榭春天5期89平户型差异导致价格差异较大，侨香村深云村由于噪音问题价格差异较大。
有的小区因为流动性高，所以很难买到低于市场价的房子，超跌的几乎买不到，甚至由于其较高的流动性，价格甚至仍然是高于市场水平的（表现形式就是租售比低于同价位平均水平），这些类型的房子或多或少都会有所回调，吐出部分涨幅。
有些小区流动性较低，能够买到超级笋盘，低于市场价，这些类型的房子如果在修复过程中恰好成交了一套或者几套市场价的房子，最低价也是很难跌回去的。市场价我仍然是参考租售比来衡量。
以上两种情况其实在小户型身上更加明显。
我总体而言，对于当前的市场状况仍评价为稳定。
正如不能将上涨一个月定义为上涨一样，成交量打96折也不能定义为开始下跌，就算7月再怎么差，它也是近几年来最好的7月。所以我们需要等待更久的时间来确认现在是否价格稳定。
从供应的角度上来说，实力不济的投资者和购房者早已出局，展期也好、破产也罢，已经与市场无关，因为当前的价格他们的房子无法处理。真正影响市场供应价格的是欠款较少的购房者，市场是否稳定决定了其价格，其价格也决定了市场是否稳定。
核心问题在于流动性是否会大幅减弱，我认为在5000套左右的成交量是足以稳定的。从挂牌量的变化来看，7月成交了不足5000套的住宅，但是挂牌量减少了5361套。8月至今市场成交785套，挂牌量减少343套，新增的和被消化的比较接近，供需规模正在趋于平衡和稳定。
且议价率持续下行，较有实力的业主信心仍在。
从购买力上看其实也是购的，2.5%的租售比，25%的租金负担比，除一下就是房价收入比10年左右。（很多人之所以觉得收入不够，属实是因为目标太高了，租都没能租到那么好的房子呢，即租在一室一厅，想买三房，想往上走肯定是有压力的）
策略上，我仍然更关注三个方向：
1、300万以内租售比超过2.5%的一室一厅
2、优质学位房
3、超过1.8%租售比的大面积适合自住的房子
在我看来小户型是攻守兼备的产品，进攻上小户型先涨，防守上可以提高租金收益，也更加迎合低杠杆和消费降级的市场需求。防守上它可以置换掉中间产品如500-1000万的房子，进攻上即便是加仓也没什么负担。
自从今年全面开展的阳光招生，学位房的作用更加凸显，市场虽然仍然在强调学历贬值和人口减少，但是在积分政策没发生什么变动的情况下，福田区积分实打实的上涨，这说明学位房的流动性会逐渐增强，甚至学票涨价。虽然现在市场出现了购买好学位+劣质户型的情况，即消费降级控制总价。但是我仍然坚持购买优质三房的观点。
但对于大面积四房甚至五房住宅而言，我倾向于剥离学位属性以提高租售比，大面积其实对学位的要求没有那么高，主要是偏向于自住舒服。一般学位没啥必要，好学位的大面积太贵，这种类型的房子我认为主要是挑地段，品质不要太差，价格具有性价比就可以。比如：福田中心区、白石洲、蛇口等等，零几年的房子只要不是太破都可以。当前市场状态下我觉得单价太高的豪宅属实是没什么信心。这个方向的整体思路以找低估为主。
不同的策略对应不同的人群，没有绝对好的策略，只有更适合自己的策略。
另外，我依然对药单没什么兴趣，很多人问法拍和债权，你说能捡漏吗？能，但是大多数的情况下纯属浪费时间。
更客观地了解自己，再去研究自己适合什么样的策略。
