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一、2026年7月贵阳新房、二手房成交数据全面总结
（一）新房市场情况
1. 供应与成交规模
铭腾机构监测数据显示：7月贵阳商品住宅新增供应约17万㎡，环比大涨70%，龙湖观萃、保利明玥半山等项目集中加推供货；成交面积约22万㎡，环比小幅下降7%，受7月楼市传统高温淡季影响，购房人外出看房频次减少，成交小幅回落。
成交结构上，高层住宅占比高达96%，洋房、别墅仅分别占2%、1%，刚需刚改仍是市场绝对主力；高铁北站、世纪城、龙洞堡是成交最活跃板块，东都云湖天境、众恒观山云麓、龙湖观萃位列月度销售额前三，头部楼盘虹吸效应明显。
区县成交套数分化：观山湖成交848套领跑全市，清镇585套紧随其后，云岩293套、白云251套、南明242套，花溪、乌当、修文成交量偏低，远郊去化压力更大。
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2. 价格表现
- 全市新建住宅均价中指口径6894元/㎡，同比微跌0.13%，跌幅相比往年明显收窄，整体价格趋于企稳；铭腾统计整体建面均价9467元/㎡，环比微降3%，价格波动很小。
- 结构性“量跌价升”：7月第三周新房成交量下滑，但成交均价冲高至9722元/㎡，创近8周新高，核心原因是观山湖、主城改善盘成交占比提升，拉高了整体成交单价。
- 区域冷热不均：经开区、息烽、清镇新房均价同比上涨；花溪同比大跌11.9%、白云跌6.3%、清镇二手跌8.45%，远郊及配套薄弱板块价格承压明显。
3. 政策拉动效果偏弱
7月贵阳购房扶持政策力度较大：新房签约可申领合同总价1.5%消费券（最高1.5万）、商贷首付最低15%、公积金家庭最高贷100万（多子女120万），但购房者观望情绪浓厚，政策刺激带来的成交量增量有限，没有出现集中抢购行情。
（二）二手房市场情况
1. 价格走势
中指数据：7月贵阳二手住宅均价6992元/㎡，同比大幅下跌6.31%，跌幅远大于新房；安居客挂牌均价6977元/㎡，环比仅微涨0.22%，实际成交价普遍低于挂牌价，议价空间持续扩大。
片区分化极强：观山湖二手房均价约10085元/㎡，是全市价格高地、成交主力；云岩老城区如小十字片区近一年12个月里11个月价格下行；花溪文旅盘、双龙片区二手房贬值严重，部分房源成交价较高峰期腰斩，远郊二手房流动性极差。
2. 成交与流通特点
1. 整体带看、成交量偏弱，主城观山湖、南明二手房量价齐跌，仅花溪刚需低价房源咨询、带看量逆势小幅走高，低价刚需盘承接了部分预算有限买家。
2. 置换需求受“以旧换新”政策牵引（9月30日前卖旧买新可补贴实缴契税50%），部分业主开始降价抛售旧房换取新房购房资格，但短期内挂牌量上涨、成交速度并未同步加快，二手房库存持续累积。
3. 老破小、大户型远郊房源最难出手；地铁沿线、学区优质、房龄10年内次新房流通性相对更好。
（三）7月市场整体核心特征总结
1. 供应放量、成交淡季回落：房企集中推货，但夏季淡季压制需求，成交环比小幅下滑；
2. 新房价格企稳、二手房承压更深：新房跌幅收窄，二手房同比跌幅超6%，卖方议价被动；
3. 板块极端分化（马太效应）：观山湖核心、主城改善盘坚挺，远郊、配套弱楼盘持续以价换量；
4. 政策利好多、市场反应平淡：补贴、低首付、低利率政策齐全，但居民购房信心不足，观望为主；
5. 成交向头部优质项目集中：品牌房企、现房/准现房、配套成熟楼盘去化远优于小众期房。
二、未来两个月（2026年8月、9月）贵阳楼市行情预测
（一）新房市场预判
1. 成交量：8月低位震荡，9月迎来小幅翘尾
- 8月：仍处于暑期高温传统淡季，叠加上半年透支部分刚需，整体成交量大概率和7月持平或小幅微降；房企会加大优惠力度（工抵房、送车位、装修补贴、首付分期），用促销稳住到访量。
- 9月：两大利好驱动成交回暖：①“以旧换新”契税补贴9月30日截止，置换客会集中赶窗口期完成交易；②金九传统营销节点，房企会集中开盘、释放特价房源；叠加3亿新房消费券8月31日到期，部分刚需会赶在补贴结束前签约，9月新房成交量预计环比8月上涨10%-20%，但难出现爆发式大涨，仅温和回升。
2. 价格：整体稳中有分化，核心区坚挺、远郊继续让利
- 观山湖金融城、世纪城、高铁北站等核心板块优质改善盘、现房价格基本稳住，优惠多为隐性折扣，公开报价不会大幅下调；
- 花溪边缘、白云远郊、清镇、双龙库存高的楼盘会继续以价换量，特价房、工抵房单价会进一步下探，部分尾盘成交价仍有3%-5%让利空间；
- 全市新房成交均价整体波动不大，小幅上下浮动2%-3%区间。
3. 产品偏好进一步强化
购房者更偏爱实景现房、地铁房、配套落地完善楼盘，纯靠远期规划炒作的期房去化会更艰难；高层刚需仍是成交主力，洋房改善盘仅在观山湖等核心区域有稳定客群。
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（二）二手房市场预判
1. 挂牌量继续走高，成交9月小幅回暖
8月二手房市场依旧冷清，卖家挂牌心态分化：置换业主为了参与以旧换新，会主动调低报价加快卖房，新增挂牌持续增多；刚需买家出手谨慎，成交节奏缓慢。
9月随着卖旧买新窗口期临近尾声，二手房带看量、成交量会迎来阶段性小高峰，大量置换房源集中成交；但高峰过后，10月成交大概率再次回落。
2. 价格依旧承压，结构性分化加剧
- 次新优质房源（观山湖次新三房、地铁学区房）价格抗跌性强，议价空间有限；
- 老破小、远郊大户型、文旅闲置房议价空间继续扩大，成交价大概率继续小幅下行，同比跌幅短期难以收窄；
- 短期二手房整体均价很难止跌，9月仅成交活跃度提升，价格难有明显反弹。
（三）整体市场环境与购房建议
1. 政策红利窗口期集中在8-9月：新房消费券8月底截止、以旧换新补贴9月底截止，刚需和置换买家若有购房计划，这两个月是年内性价比较高的出手节点；
2. 板块选择优先核心成熟区：尽量避开清镇、双龙、花溪偏远库存高地；
3. 议价空间：8月谈价优势最大，房企和二手房业主淡季更愿意让步；9月临近补贴截止，部分优质房源议价空间会略微收缩。
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