1.北京出台楼市新政，从限购和公积金等维度松绑

2026年8月7日，北京三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，在非京籍购房限购年限下调、公积金贷款提额、二手房“带押过户”扩围、家庭装修提取公积金等方面做出优化，核心在于降低刚需和改善置业门槛，进而试图打开置换的链条。政策落地与今年以来上海、深圳、广州等一线城市通过优化限购、公积金政策提振市场的方向一致，落地时点正值8月市场传统淡季，“金九银十”销售旺季到来前，参考上海出台类似政策后的市场表现，短期成交有望边际改善。

2.行情回顾

本周申万房地产指数累计变动幅度为2.1%，落后沪深300指数0.23个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。本周上涨个股共76支，较上周减少24支，下跌股数为35支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、万业企业、乾景园林、万通地产、阳光股份，涨幅分别为24.9%、20.3%、18.6%、17.8%、17.7%。跌幅前五为中国国贸、万科A、南京高科、上海临港、金科股份，跌幅分别为-4.7%、-3.6%、-3.4%、-3.3%、-3.3%。

本周重点40家A/H房企中共计上涨20支，较上周减少12支，涨幅位居前五的为正荣地产、融信中国、雅居乐集团、佳兆业、时代中国控股，涨幅分别为116.7%、78.9%、8.8%、7.7%、7.1%。跌幅前五为滨江集团、龙湖集团、建发国际集团、美的置业、中国铁建，跌幅分别为-8.4%、-5.0%、-5.0%、-4.8%、-3.9%。

3.重点城市新房二手房成交跟踪

3.1新房成交（商品住宅口径）

本周30个城市新房成交面积为117.2万平方米，环比下降35.9%，同比下降36.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.4万方，环比-10.4%，同比-16.3%；样本二线城市为48.3万方，环比-54.5%，同比-43.2%；样本三线城市为24.5万方，环比-9.6%，同比-47.8%。

8月累计新房成交面积方面，样本30城共计117.2万方，同比-0.4%；一线城市为44.4万方，同比28.2%；二线城市为48.3万方，同比-12.9%；三线城市为24.5万方，同比-11.1%。从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计4991.9万方，同比-15.4%；一线城市为1524.9万方，同比-3.3%；二线城市为2497.0万方，同比-10.4%；三线城市为970.0万方，同比-36.9%。其中一线城市中，北京（-2.5%）、上海（-1.4%）、广州（-2.2%）、深圳（-14.3%）。二三线城市中衢州（48.5%）、泰安（34.3%）、肇庆（29.0%）等总计9城同比均为正，温州（-93.9%）、嘉兴（-63.5%）、海门（-44.2%）等总计17城同比为负。

3.2二手房成交（商品住宅口径）

本周15个样本城市二手房成交面积合计175.0万方，环比下降10.0%，同比下降0.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为74.4万方，环比-12.7%；样本二线城市为72.1万方，环比-4.6%；样本三线城市为28.5万方，环比-15.6%。今年31周累计成交6388.7万方，同比增长5.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2747.9万方，同比+5.9%；样本二线城市为2656.2万方，同比+1.4%；样本三线城市为984.7万方，同比+16.8%。

4.重点公司境内信用债情况根据wind统计数据，本周（8.3-8.9）共发行房企信用债20只，环比增加12只；发行规模共计150.20亿元，环比增加100.7亿元，总偿还量152.23亿元，环比增加78.25亿元，净融资额为-2.03亿元，环比增加22.45亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（46.9%）为主要构成。债券期限方面，本周1-3年（50.9%）的债券为主。

融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中“26金桥开发MTN001”3年期中期票据（-114bp）、“26交房01”3年期公司债（-65bp）、“26绿发07”5年期公司债（-31bp）等利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降。

6.投资建议

维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，地产股有少数个股从2024930开始提前走右侧。基本面方向，1、房地产行业新房总量机会不大，更多的机会来自结构，特别是我们往年提出“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。2、当下行业基本面总体仍处在左侧，新房无量去化表现一般，二手房有量价格表现一般，拿地受制于新房销售整体谨慎，库存仍在高位。开启右侧仍然缺乏催化，故而当下仍然处在等待进一步催化中，催化通常指有效的大的政策/持续的放大的成交量。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企，品质房企有望在“好房子”的政策导向中更加受益。4、开发商在逐年释放存货压力，故而会出现更alpha的公司率先走过资产负债表压力最大的拐点。

从策略上来说，以标准配置/带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临。站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：

（1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。

（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。

（4）类地方城投、地产转型股。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

END

分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001

邮箱：jinjing3@gszq.com

分析师 肖依依 执业证书编号：S068052308005

邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

具体分析详见国盛证券研究所2026年8月9日发布的《2026W31：新房二手房成交季节性下滑，北京出台新政稳定市场 》报告

特别声明：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向国盛证券客户中的专业投资者。请勿对本资料进行任何形式的转发。若您非国盛证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接受或使用本资料中的任何信息。因本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，烦请谅解！感谢您给予的理解和配合。

重要声明：本订阅号是国盛证券地产组团队设立的。本订阅号不是国盛地产组团队研究报告的发布平台。本订阅号所载的信息仅面向专业投资机构，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。本订阅号所载的信息均摘编自国盛证券研究所已经发布的研究报告或者系对已发布报告的后续解读，若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可在不发出通知的情形下做出更改，读者参考时还须及时跟踪后续最新的研究进展。本资料不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，不能够等同于指导具体投资的操作性意见，普通的个人投资者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。因此个人投资者还须寻求专业投资顾问的指导。本资料仅供参考之用，接收人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。版权所有，未经许可禁止转载或传播。