澳联储今天下午维持利率不变，但把"继续加息"留在了桌面上。房价指数与拍卖清盘率同时给出方向相反的信号。
澳洲储备银行8月11日下午2:30宣布，维持现金利率目标4.35%不变，决议一致通过（RBA新闻稿2026-19号，2026年8月11日）。这是继今年年初三次加息之后的又一次按兵不动。声明写明，通胀预计要到2027年底才会回到目标区间中点，且存在上行风险；若上行风险兑现，董事会"将进一步上调现金利率目标"。声明同时提到，房地产市场动能已经转变，部分首府城市房价下跌，新增住房贷款明显减少。
澳洲处在加息周期的尾端，不是降息周期。用"澳洲即将降息"来推算未来还款额或议价空间，方向是错的。
自2026年8月10日起，自管养老金（SMSF）新设的有限追索借贷安排（LRBA）若用于购买不动产，只能用于购买商业不动产（business real property）（澳洲税务局ATO规定，2026年8月10日生效）。8月10日之前已签订具约束力购买合同的交易不受影响，即使之后才交割。此前已设立的住宅LRBA继续有效，不需要强制出售，也不重设贷款价值比。
如果你通过自管养老金持有澳洲住宅、并打算再借贷加购，这条路8月10日起关闭了。已经持有的不受影响。
Cotality每日房价指数2026年8月11日读数显示，五大首府综合指数为219.24，当日下跌0.10点；过去一季下跌2.69%，过去一年仍上涨3.33%。分城市：悉尼236.78（季−4.16%，年−2.66%）、墨尔本178.03（季−3.41%，年−3.35%）、布里斯班含黄金海岸232.23（季−0.85%，年+13.00%）、阿德莱德234.68（季−0.27%，年+10.34%）、珀斯215.05（季−0.67%，年+19.85%）。以上为指数点位，不是中位价。
年度涨幅仍然好看的城市，季度已经全部转负。珀斯、布里斯班、阿德莱德的"还在涨"是过去十二个月的故事，不是此刻的故事。
Cotality初步数据显示，截至8月9日当周，五大首府综合初步清盘率为55.1%，为十一周以来最高；墨尔本初步清盘率60.8%，是5月24日当周以来首次站上60%；悉尼初步清盘率57.0%，为四周最高。但过去十年初步清盘率的平均值为68%，本周仍明显低于平均水平；拍卖量同比减少12.5%，为连续第十二周低于去年同期。以上为初步数据，最终数据于周四公布。
清盘率回升，是从很低的基数上回升。挂牌量比去年少，举牌的人也比去年少——议价空间仍然在买家这一侧。
部分中文媒体把8月10日生效的新规写成"工党禁止养老金投资房产""养老金不能买房了"。准确的说法是：被禁止的是自管养老金为住宅物业新设有限追索借贷安排，不是禁止购买。自管养老金用自有资金全款购买住宅仍然合法；为商业不动产借贷仍然允许；2026年8月10日之前的安排继续有效。
"不能贷款买"和"不能买"是两件事。看到"禁止养老金买房"这类标题，先确认它说的是借贷，还是所有权。
LRBA 是"有限追索借贷安排"（Limited Recourse Borrowing Arrangement）的缩写。它的特点在"有限追索"四个字：如果贷款违约，放贷方只能追索这套用贷款买下的资产，不能追索养老金里的其他资产。这道防火墙保护的是养老金的其余部分。
利率按住了，价格还在往下走，拍卖场上的人比去年少。
澳洲储备银行（RBA）《货币政策决议声明》，新闻稿2026-19号，2026年8月11日。
澳洲税务局（ATO）《有限追索借贷安排的变更》，2026年8月10日生效。
Cotality 每日房价指数，2026年8月11日读数。
Cotality 拍卖结果（初步数据），截至2026年8月9日当周。
本文为一般信息分享，基于公开数据整理，不构成税务、法律或投资建议。市场情况随时变化，具体请咨询持牌专业人士。
