锐理观察:7月二手房成交再超万套,市场占比创新高!

• 重庆主城二手房成交面积106万方，套数10149套，环比减少6.7%，同比增加1.5%；二手房市场出现阶段性小幅回调；但对比去年同期，成交套数与面积同比上涨1.5%，实现正向增长。
• 7月重庆主城二手房整体交易均价9968元/平米，环比下滑3.6%，同比下降6.8%。短期、中长期价格均处于下行通道。

①成交环比回落：季节性淡季+阶段性需求透支

7月正值重庆盛夏高温天气，属于楼市传统交易淡季，购房者看房、签约意愿普遍降温。同时，上半年重庆持续落地卖旧买新补贴、个税退税、公积金提额等楼市利好政策，大量刚需、置换需求集中释放，6月市场热度达到阶段性高点，7月自然进入需求休整期，成交小幅回落属于正常市场节奏。

②成交同比上涨：政策托底+存量购房需求持续释放

随着重庆楼市22条新政持续深化落地实施，卖旧买新最高1.5%购房补贴、个税退税政策延续至2027年底、二手房增值税优化等利好，大幅降低了置换与刚需置业成本，持续激活市场存量购买力，让今年7月成交规模优于去年同期，守住了市场基本盘。

③价格持续走低：供过于求+买方议价空间放大

当前重庆二手房挂牌量持续处于高位，海量存量房源入市，市场呈现明显的“买方市场”。多数刚需、老破小房源业主为快速回款，主动降价让利，拉低整体市场均价；同时外围区域房源库存积压严重，进一步拖累全域房价。此外，新房持续打折促销，也倒逼二手房价格跟进下调。

④二手房占比创新高：性价比碾压新房，刚需置业首选

7月，重庆新房住宅成交2082套，二手房成交10149套，二手房市场份额占比升至83%历史高位；另外二手房成交均价持续呈下滑态势，新房与二手房价差扩大至4754元/平米。

新旧房价差突破4700元/㎡，意味着同等地段、同等面积下，二手房置业成本远低于新房。且二手房即买即住、无需等待、配套成熟、无烂尾风险的优势，完美契合当下刚需购房者稳健置业的需求。刚需、刚需置换群体优先选择二手房，让二手房深度取代新房，成为重庆楼市成交绝对主力。

✅ 渝北区：持续领跑，稳居市场主导地位

作为重庆主城楼市流量担当，渝北凭借成熟的产业配套、优质教育资源、完善的交通商业体系，承接了全城最多的改善、刚需置换需求，成交量持续领跑全城，市场韧性最强，是当前重庆二手房唯一具备持续热度的核心区域。

✅ 江北区：量跌价稳，核心价值坚挺

本月江北二手房成交量有所回落，但房价仍保持稳定。作为重庆核心商圈、金融核心区，江北土地稀缺、优质房源稀缺，自住与保值属性突出，价格抗跌性极强，即便市场整体降温，也未出现价格跳水。

❌ 九龙坡区：价格下滑明显，刚需板块承压

九龙坡以刚需房源为主，片区内二手房库存充足，同质化刚需房源竞争激烈。叠加区域改善需求外流，刚需购房者议价能力强，业主降价促销现象普遍，成为核心主城当中价格下滑最明显的区域。

❌ 巴南区、大渡口区：均价跌破8000元/㎡，垫底主城

两大区域依托刚需低价走量，产业、配套、人口吸附力较弱，改善需求稀缺。片区内老房源、刚需刚需大盘集中，库存高、去化慢，为加速成交只能持续降价，目前均价已跌破8000元/㎡，成为主城价格洼地，短期价格难有大幅回升。

①精装房源占比过半，省心置业成主流

7月，重庆主城精装二手房占比50%，简装和毛坯房分别占比13%、37%。

如今购房者愈发偏爱高性价比精装二手房，省去装修时间、金钱成本，拎包入住的房源更适配刚需、年轻置业群体需求。相比毛坯房，精装房源去化速度更快，已经成为二手房成交的绝对主力。

②6-10年房龄为成交核心，5年内次新房持续扩容

7月，重庆主城6-10年房源为成交主力，占比32%，5年以内次新房占比提升至19%。

数源：重庆锐理RAP数据系统

2026年7月，重庆累计有2392个小区有成交。其中，成交超过10套的小区共有224个；成交超过20套的小区共有64个；成交超30套的小区共有28个。重庆融创文旅城、富力城2个超级大盘成交量超百套。

从项目成交排行情况来看，重庆融创文旅城、富力城、重庆天地三楼盘继续稳居前三，TOP20榜单的门槛为35套。

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