北京二手房触底企稳

北京二手房市场已呈现明确的触底企稳特征，核心依据如下：

一、量价指标确认底部形态

‌成交量持续扩张‌

2026年1-7月累计成交10.7万套，同比增长6.0%，创近五年同期新高（住建委及中指研究院数据）。

7月单月网签14,037套，同比增9.8%，连续5个月处于近五年同期高位区间，淡季韧性凸显。

‌价格止跌企稳‌

二手房价连续5个月环比止跌，6月出现0.1%微涨（中指研究院）。

议价空间收窄至7.3%（较前期高点下降约3个百分点），买卖双方价格预期趋同。

二、市场结构支撑底部韧性

‌刚需托底效应强化‌

200万以下房源成交占比升至53%，70㎡以下小户型占37%（2026上半年数据），低总价“老破小”成为成交主力。

朝阳、丰台等五环外地铁板块承接外溢需求，三区贡献全市47%成交量。

‌供需矛盾显著缓解‌

二手房挂牌量从高点回落18.5%，6月末降至12.1万套（中指院）。

新增挂牌节奏放缓，库存去化周期回归合理水平。

三、政策与内生动力巩固底部

‌政策优化释放需求‌

限购松绑（五环内社保“2改1年”）、公积金贷款提额（最高340万）降低购房门槛。

信贷支持降低置换成本：300万总价房首付降至45万，公积金利率2.6%创历史低位。

‌置换链条逐步畅通‌

“降价卖旧房+抄底换新房”成主流模式（如西城区案例：降价15%售旧房，仅增32万置换面积扩大70%新房）。

改善需求初现恢复：90㎡以上房源成交占比升至38.1%（6月数据）。

四、风险与挑战

‌区域分化持续‌

四五环外刚需盘成交活跃，核心区学区房仍依赖季节性需求（如3-4月入学季）。

高端改善需求释放尚不充分，需观察“金九银十”政策传导效果。

‌新房分流压力‌

开发商加速推出小户型低总价新房（如69-78㎡三居门槛350万），加剧与二手刚需房竞争（参考通州、丰台新盘）。

结论：触底企稳明确，全面复苏待改善需求释放

当前市场已形成“量升价稳”的底部形态：刚需托底夯实成交量中枢，供需再平衡抑制价格下行，政策优化激活置换链条。但彻底转向复苏仍需满足两条件：

① 改善性需求持续释放（500万以上房源成交占比提升）；

② 新房市场回暖带动“卖旧买新”正循环。若8月新政刺激在“金九银十”兑现，市场有望进入温和回升通道。