还死磕新房呢?以后二手房和老房翻新才是吃香的买卖,你家老房赶得上吗?

高盛最近对中国房地产价值链做了一番研判，核心意思很直白：增量时代结束了，接下来是存量重估和集中化。新房销售面积从2021年的18.2亿平米，三年后降到9.7亿，预计到2027年再缩到8亿，到2035年只剩5.8亿，整个行业规模可能萎缩约68%。另一边，二手房和翻新装修正在成为主赛道。

到2035年，二手房成交面积预计有8到9亿平，占比接近三分之二；翻新装修需求可能达到20到23亿平，接近或超过现在两倍。也就是说，行业的增长引擎从盖新房转向了存量流转与改造，价值也会向少数区域和优质资产集中。

为什么会有这么大的变化？高盛判断2025到2027年会是底部，之后走L型复苏。

需求端先撑不住了，25-39岁的核心购房人群，到2027年要减少约4200万人，幅度约15%；90后比80后少了4000万。人少了，新增住房需求自然往下走，全国普涨没了基础，明天更像分化的市场。供给端也跟着收缩，新房作为发动机，作用越来越弱。对家庭言，更要警惕的是资产结构的单点依赖。

很多家庭房产占资产60%-80%，还都在同一个市场、同一种货币计价体系里。一旦市场进入集中化和分化，资产表现容易被单一变量牵着鼻子走。且同样是房子，能不能快速变现、折价多少，比账面价格更影响安全感。明天房龄、户型、地段功能、同区域供给这些因素，都会决定你手里的房子在存量市场里好不好卖。

翻新改造也不只是花钱，更像是给资产做保养，让它在二手交易里有议价权。

直白点,整个行业都得换思路了。

最后笔者想说的是：打铁还需自身硬！中国房地产行业应该像存量改造和二手房市场学习，只有自己掌握存量运营能力才能不受制于新房周期的波动，才能无惧行业规模萎缩！由此可见，增量扩张的时代已经过去了，中国房企们更应该聚焦存量价值！