一、全流程总览（十个阶段）
正常交易周期参考：全款约 1– 2周；贷款约 2–3周（视银行审批速度）。
阶段 | 全款 | 贷款 |
资格核验 + 看房核验 | —— | —— |
定金 + 网签 + 资金监管 | 1–3 天 | 1–3 天 |
贷款审批 | —— | 1 周 |
缴税 + 过户 | 1–3 天 | 1–3 天（批贷后） |
抵押 + 放款 | —— | 1-3天 |
交接 | 1–3 天 | 1–3 天 |
合计 | 约 1-2 周 | 约2 - 3周 |
二、各阶段细则
① 确认购房资格与预算
核算预算：首付 + 税费 + 中介费（二手）+维修基金（新房另交，二手随房走，不另外算）。贷款预审：先查个人征信报告（可省略），让银行直接做贷款预审批，确认能贷多少、收入证明开多少、利率多少，避免签约后贷不下来。② 选房看房 + 产权核验
看房要点
实物状况：户型、朝向、楼层、采光、渗水、违建改建、电梯、车位、物业水平等。周边环境：噪音、学校、医院、地铁、商业、未来规划等。实际居住人：是否有租客（买卖不破租赁，租约继续有效）、是否有老人居住（居住权占用问题-登录“浙里办”APP → 搜索进入“杭州不动产”应用 → 选择“尽职调查”模块 → 点击“不动产一键查”）、户口是否有人挂靠（户籍是否占用-拿新产证和身份证去所属街道派出所核实）、产权核验（最重要的一步，务必做）
通过拉取产调或到不动产登记中心再或通过官方线上渠道查询《不动产登记簿》确认以下情况：
核查项 | 风险 |
真实权利人 | 卖方是否就是登记产权人；共有房屋需全体共有人同意出售 |
抵押情况 | 有抵押过户前需先解押，或走"带押过户" |
查封情况 | 被司法查封的房屋无法过户，绝对不能买 |
居住权登记 | 已设立居住权的房屋，买了也可能住不进去 |
房屋性质 | 住宅/商用/办公，以及是否满 2 年、满 5 年（影响税费） |
土地性质 | 划拨土地可能需补缴土地出让金（土地等级*所有权面积） |
避坑清单
不买无产权证、产权不明、小产权房（无法过户）。代理人卖房的，核验授权委托书的真实性与权限范围，拒绝空白委托书。③ 签定金合同、付定金
定金
不得超过房屋总价的 20%且不超过50万，超过部分不按照定金罚则执行。定金直接付给产权人本人账户，不付给中介、不付给非产权人。④ 签订房屋买卖合同（网签）
合同必备条款（缺一项都可能埋雷）
房屋坐落、面积、产权证号、附属设施清单；
成交总价、付款方式与时间节点（首付/贷款/尾款各多少、何时付）；
税费承担：明确"各付各税"还是"买方包税"，写清楚；
贷款条款：贷不足额或批不下来时如何处理（解除合同退定金，还是买方补足）；
过户时间与条件；
交房时间与标准；
是否漏水反水、户口是否迁出、学籍是否占用等都要在合同体现，口头承诺无效
违约责任：明确违约金比例（通常总价 20% 以内）；
租约处理：如有租客，明确租客放弃优先购买权的书面声明或者你履行通知义务后，租客15日内未明确表示购买的，视为自动放弃。如果带租约交易只用告知租客，不需要其同意。
签约提醒
拒绝"阴阳合同"（做低房价避税）：涉嫌违法，且贷款额度、后续再售税费都会受影响。⑤ 办理交易资金监管
强烈建议走政府资金监管，这是保命环节。
模式：买卖双方签订资金监管协议，购房款（首付、贷款）存入政府指定监管账户，过户完成后资金才划转给卖方。作用：买方不怕"付了钱过不了户"（房屋被查封等原因无法过户时，资金原路退回）；卖方不怕"过了户收不到钱"。费用：政府资金监管全程免费，经纪机构不得借机收取代办费（多地住建部门明确规定）。铁律（住建部门总结的"三不"）
不随便轻信：不轻信口头承诺、特殊渠道、内部房源；
不盲目签约：约定没写进合同不签、不能提供房产证不签、阴阳合同不签；
不轻易转账：房款全部进监管账户，不向中介转房款、不向第三方转房款、拒绝现金和私人转账。
⑥ 申请贷款（全款跳过）
类型 | 特点 |
商业贷款 | 额度高、审批快；利率随 LPR 浮动 |
公积金贷款 | 利率低；有城市额度上限 |
组合贷 | 公积金 + 商贷组合，利率最优但流程稍长 |
首付比例-（统计购房所在区家庭名下住房套数）
公积金或组合贷房龄20年内首套二套首付最低20%，首套二套房龄超过20年首付最低30%。利率参考-（统计购房所在区家庭名下住房套数）
纯商业贷款利率：首套二套 5 年以下（含）2.55%、首套二套 5 年以上3.05 %；第三套及以上无贷款可算二套，有贷款需全款购买。公积金贷款利率：首套 5 年以下（含）2.1%、5 年以上 2.6%；二套 5 年以下（含）2.525%、5 年以上 3.075%。贷款额度
公积金额度因城因人而异，符合公积金贷款要求：{申请人在公积金管理中心建立账户；按规定正常足额缴存住房公积金；单人每月缴存额在人民币228元以上 (含个人及单位合计缴纳额)；连续缴存满6个月且公积金账户状态未停缴，可贷金额是近12个月月均余额的20倍；无未结清的住房公积金按揭贷款；以家庭为单位，公积金申请次数不得超过两次，截止26年底，如果使用公积金贷款购房的房子已出售可相应核减贷款次数}，杭州单人缴存首套最高可贷 90 万元、夫妻双方首套最高 180 万元，符合人才、多孩、以旧换新等可叠加上浮，最高不超过70%。上浮细则如下图：人群类型 | 新市民家庭 | 新市民为未获得本市户籍或获得本市户籍不满3年的本市缴存职工 | 20% | 个人: 90万元x1.2=108万元 家庭: 180万元x1.2=216万元 |
青年人家庭 | 青年人为年龄在35周岁(含35周岁)以下的本市缴存职工 |
多子女家庭 | 二孩2016.01.01(含)以后出生, 三孩2021.05.31(含)以后出生多子女家庭上浮20%(取消原购买首套住房、首次申请住房公积金贷款的认定条件) | 50% | 个人: 90万元x1.5=135万元 家庭: 180万元x 1.5=270万元 |
高层次人才家庭 | 高层次人才需符合《杭州市高层次人才分类认定办法(试行)》和《杭州市高层次人才分类目录》要求，并经我市有关部门认定，持有效的《杭州市高层次人才分类认定书》；经认定的部属和省属高层次人才也可享受同等优惠政策，申请时提供部、省级政府部门核发的高层次人才认定证书即可。区级人才 (如滨江区、萧山区等)无法享受该优惠。 |
房屋类型 | 以旧换新 | 大杭州范围内的置换，赠与及析产不属于此范围，以存量房不动产转移登记时间与新房网签合同签订时间一年内的可享受，旧房转移时间以住房查档中转移时间为准 | 20% | 个人: 90万元x1.2=108万元家庭: 180万元x1.2=216万元 |
绿色低碳建筑 | 绿色低碳建筑认定以有权部门出具的项目评价报告 (审查意见)为准，由开发商申报，无需客户提供。 |
个人住房公积金上浮叠加标准 |
政策点 | 解释说明 | 上浮比例 |
新市民+以旧换新 | 20%+20% | 个人: 90万元x1.4=126万元 家庭: 180万元x1.4=252万元 |
新市民+绿色低碳建筑 |
青年人家庭+以旧换新 |
青年人家庭+绿色低碳建筑 |
多子女家庭+以旧换新 | 50%+20% | 个人: 90万元x1.7=153万元 家庭: 180万元x1.7=306万元 |
多子女家庭+绿色低碳建筑 |
高层次人才家庭+以旧换新 |
高层次人才家庭+绿色低碳建筑 |
贷款年限
商业贷款申请人年龄+贷款年限<=75，部分银行可做到80岁；公积金贷款人年龄男不超过68岁，女不超过63岁，按借款人和配偶较长一方确定。注意：异地公积金同样可以使用。
⑦ 过户
过户之前卖方房子还有贷款没还清的，需筹钱解除抵押或垫资解决再或者选择"带押过户"：买方贷款发放后优先偿还卖方原贷款，剩余划给卖方。4、买方必须通过贷款方式购买（全款购房通常不走此流程，或需特殊申请）。5、限杭州市范围内国有土地上的普通存量住宅（即个人之间的二手房）。商业用房、工业用房或公租房等特殊性质房产可能不适用。操作流程
1、买卖双方分别联系各自贷款银行，申请“跨行带押过户”5、买方贷款银行直接发放贷款至监管账户，用于偿还卖方原贷款6、原抵押注销，新抵押设立，全程无需卖方自筹资金解押避坑提示
资金安全：杭州的“带押过户”强制引入了资金监管。切勿绕过监管账户私下转账，必须确保资金优先用于结清卖方旧贷款。
跨行差异：虽然政策支持跨行（如卖方是工行，买方是建行），但不同银行的系统对接进度和内部审批流程可能有差异，建议优先选择同一家银行办理，效率最高。
公积金贷款：若涉及公积金贷款（含省直公积金），需确认公积金中心及委贷银行是否支持“带押过户”模式，目前杭州主要银行均已覆盖，但审批时效可能略长于纯商业贷款。
⑧ 缴纳税费
卖方承担：
税种 | 规则 | 政策依据 |
增值税 | 持有满 2 年（含）免征；不满 2 年按 3% 征收率全额缴纳：应纳税额 = 含税价 ÷ (1+3%) × 3% | 财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号，2026 年 1 月 1 日起施行 |
个人所得税 | "满五唯一"（满 5 年且为家庭唯一住房）免征；否则二选一：①差额 × 20%；②核定征收（各地 1%–3% 不等） | 各地执行口径不同，以当地税务局为准，杭州是1%，是否唯一看浙江省范围。 |
土地出让金 | 房改房、单位福利分房首次交易产生，计算方式是土地等级✖️使用权面积 | 税务总局公告征收 |
换购退税 | 2026.1.1–2027.12.31，卖房后 1 年内同城重新购房：新购价 ≥ 原售价的，全额退还已缴个税；新购价更低的，按比例退还；购入人要和出售人一致，否则按相应比例退还； | 财政部等三部门 2026 年 1 月公告 |
买方承担：表格
税种 | 规则 | 政策依据 |
契税 | 家庭唯一住房：140㎡ 及以下 1%，140㎡ 以上 1.5%；家庭第二套：140㎡ 及以下 1%，140㎡ 以上 2%；三套及以上及非住宅 3% | 财政部等三部门公告 2024 年第 16 号，2024 年 12 月 1 日起执行 |
其他小额费用：不动产登记费（住宅 80 元/件）、印花税（住宅买卖个人免征）、中介费、评估费（贷款银行要求时）等，以当地为准（杭州无）。
年限认定："满 2 年""满 5 年"以产权证登记时间或契税完税凭证注明时间，孰先为准。
⑧ 办理不动产转移登记（过户）
所需材料（常规）
流程：窗口提交 → 审核 → 缴税 → 领取新不动产权证书（多地已支持线上办理、当日办结）。
注意：拿到写着买方名字的新产权证，产权才算真正转移。任何"私下协议"都不产生产权效力。
⑨ 抵押登记与银行放款（贷款交易）
监管账户按协议将全部房款（首付 + 贷款）划转给卖方；若卖方有原贷款（带押过户场景），监管账户先结清卖方原贷款，余款划给卖方。⑩ 房屋交接
交接清单
结清并过户：水、电、燃气、供暖、物业费、宽带、有线电视等费用，抄表留证；
确认卖方户口已全部迁出（按合同条款核验，逾期按约追责）；
钥匙、门禁卡、车位遥控器、信箱钥匙等移交；
核对车位及附属设施清单与签约时状态一致；
签署《房屋交接书》，留存物业费结清凭证。
尾款建议：合同中可约定留 5-10万元作为交房保证金，待户口迁出、费用结清后再支付。
三、特殊情形处理
情形 | 处理要点 |
房屋有租客 | 租客有优先购买权，须取得其书面放弃声明；租约随房转移，需与租客沟通 |
继承/赠与取得的房屋 | 核验继承公证、完税凭证；再出售时个税可能按差额 20% 计，提前测算 |
夫妻共有 | 必须双方签字；一方代签需公证委托 |
卖方在海外 | 公证委托书 + 使领馆认证 |
法拍房 | 流程不同：关注税费承担、租约、户口、欠费等隐性成本 |
四、一页速查：十条铁律
先查产权（抵押/查封/居住权/共有人），再谈价格；
先做贷款预审，再付定金签约；
所有承诺写进合同，口头承诺一律无效；
必须网签备案，防一房多卖；
房款全走政府资金监管账户，免费且安全；
不付现金、不转中介、不转第三方账户；
拒绝阴阳合同；
税费规则以当地税务窗口核定为准，签约前先算清；
拿到新产权证之前，产权不属于你；
户口迁出、费用结清写进合同并留保证金。
