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我们有一个小规模的客户公司近期销售房产时遇到如下问题：我们开具发票的征收率是5%还是3%？是应该按全额缴纳还是差额缴纳增值税？是否需要预缴税款呢？针对客户疑问我们梳理相关政策并解答如下：

一、计税方式

首先需要明确小规模纳税人销售非自建房产和自建房产产生的增值税是有差异的，我们分别列示如下:

非自建房产：

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得时的作价后的余额为销售额，按3%征收率计算应纳税额。

公式：应纳税额= (含税销售额 - 购置原价) ÷ (1 + 3%) × 3%。

注意：扣除购置原价需提供合法有效凭证（如发票、契税完税证明等）。

自建房产：

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按3%征收率计算应纳税额。

公式：应纳税额= 含税销售额 ÷ (1 + 3%) × 3%。

政策依据：

1、《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）明确，小规模纳税人转让不动产不适用“3%减按1%”优惠，仍按3%征收率计税。

2、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号） 规定小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照3%（2026年10号公告明确3%）的征收率计算应纳税额。

二、预缴与申报

1.跨区域转让：

非自建房产

需向不动产所在地主管税务机关预缴增值税，预征率为3%。预缴税款可在当期增值税应纳税额中抵减。

注意：

预缴税款时可以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据哦！

政策依据：

（1）《增值税预缴税款管理办法》（财政部税务总局公告2026年第14号）规定，小规模纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产，需按3%预征率预缴增值税

（2）《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第六条

自建房产

•         小规模 纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产，以当期全部含税价款，按3%预征率计算应预缴税款，不得扣除原值。

政策依据：

《财政部 税务总局关于发布〈增值税预缴税款管理办法〉的公告》（财政部 税务总局公告2026年第14号）

2.同区域转让：

无需预缴，直接在机构所在地主管税务机关申报纳税。

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