北京二手房:变天了

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京二手房市场近期确实出现显著变化，政策松绑与供需结构调整共同推动市场进入新阶段，核心特征如下：

‌一、政策催化：限购松绑+信贷扩容激发需求‌

‌非京籍购房门槛降低‌

8月7日新政将五环内社保/个税年限从2年降至1年，释放大量“北漂”购房资格，中介带看量周环比激增超30%。

‌公积金贷款额度翻倍‌

首套房公积金贷款上限从120万提至340万，二套房从100万提至300万，直接降低购房成本（如总价500万房源，首付压力减少40%+）。

‌置换链条加速运转‌

“带押过户”覆盖公积金贷款，西城区案例显示业主通过“降价卖旧房+低价换新房”策略，仅多投入32万实现住房面积增70%。

8月成交量

14日二手房单日成交 ‌656套‌（含住宅576套），较前一日增长2.5%；二手房累计网签量6717套，住宅5901套，环比7月下降3.80%，同比去年8月上升6.30%。

新房住宅网签101套，8月共1079套，环比7月同期下降22.00%，同比去年8月下降7.55%。

以下截图来自北京市住建委官网

‌二、成交结构：刚需主导+学区房韧性凸显‌

‌低总价房源占比过半‌

2026年上半年200万以下二手房成交占比达51%（同比提升4.9个百分点），小户型成交易压舱石。

‌学区房抗跌性强化‌

西城德胜片区（对口三帆中学）2026年5月成交101套创年度新高，均价12-13.3万/㎡；

海淀上地东里45㎡房源5月成交价环比涨40万，核心学区次新房跌幅（15-25%）远低于非学区老破小（35-60%）。

‌三、量价走势：成交冲高后企稳，价格跌幅收窄‌

‌指标‌ ‌2026年1-7月数据‌ ‌市场信号‌

二手房累计成交 10.76万套（同比+6.2%） 近五年同期最高

7月单月网签 14037套（环比-15.5%，同比+9.8%） 淡季仍站稳五年次高

新政后六日成交 2450套（环比+8.6%） 政策刺激效应初显

二手房价格跌幅 累计收窄至4.01% 核心区优质房源企稳微涨

‌四、供需新平衡：库存下降+预期修复‌

‌挂牌量持续回落‌

头部中介二手房挂牌量较年初减少1.5万套（降至11.5万套），较2025年高点降22.6%，供需矛盾缓解。

‌买方议价空间压缩‌

西城、海淀等核心区议价空间降至5%左右（此前普遍10-15%），业主降价意愿减弱。

‌结论：市场进入“政策托底+分化修复”新周期‌

‌短期动能‌

“金九银十”叠加新政红利，五环外刚需及置换需求或集中释放，预计单月成交有望重回1.6万套高位。

‌长期逻辑‌

‌抗跌核心区‌：东西海学区房因教育稀缺性维持价格韧性；

‌风险警示区‌：无学区/无地铁的远郊老破小价格仍承压（如东城仓南胡同跌幅55%）。

‌买方策略‌

抓住“以价换量”窗口期，优先选择15年内楼龄、地铁1公里内、总价500万内次新学区房，规避纯“占坑”老破小。

‌关键提示‌：市场分化加剧下，精准匹配需求（学区/通勤/品质）的房产将成为资产保值最优解。