中国楼市2026半年报:二手房占比破五成、土地缩量体质,下半年往哪走?

上半年市场到底是什么温度呢？答案是整体延续筑底，二季度出现边际修复，分化比2025年更深——去年末积压的需求持续释放，叠加核心城市政策优化，春节后二手房成交一路保持高活跃度。

新房这边，靠的是好房子和区位稀缺性，一线和强二线还能打，但普通城市还在苦熬中。

所以这一篇，阿标把2025年的底账和2026上半年的实况摊在同一张桌上，从去年卖了多少、讲到今年二手房为什么破了五成，最后再落到大家最关心的那一问：下半年，房子到底怎么买？

数据来源：本篇全部数据来自国家统计局、住建部、央行和中指研究院的官方发布，每一项都有出处，经得起逐条核对。

▲ 海棠湾实景：三亚核心板块之一的滨海风貌（来源：网友实拍）

◆降幅在收，就是信号◆

先说底数。2025年全国新建商品房卖了88101万平方米、83937亿元，同比分别降8.7%和12.6%；房地产开发投资82788亿元，降17.2%；新开工58770万平方米，降20.4%。六项核心指标全部为负，但降幅较2024年明显收窄——2024年销售面积降幅还是两位数（-12.9%），2025年收窄到-8.7%，这是2021年高点下来之后，降幅第一次收窄得这么明显。2025年的定调，从深度调整进入企稳修复。

很多人一看"全年降"这三个字就马上下结论：楼市要完了。但阿标倒不这么看——2025年的降，和2022、2023年的降，性质并不一样。那两年是高位跳水、量大面广；2025年是低位磨底、核心一二线韧性强、三四线还在去库存。中央经济工作会议明确的"控增量、去库存、优供给"九字诀，成了全年的政策总基调。账要看趋势，不是看单点。

落到海南，阿标的体会更深一层：2025年海南商品房销售面积同比约-10%（以海南省统计局发布数据为准），节奏与全国同步，但得益于自贸港封关预期和旅居需求托底，跌幅小于全国三四线城市的平均水平。三亚全年新房成交结构里，120平以上的改善产品占比上升到了四成以上，外地客户观望的多，但本地刚需和改善一直在出手——海南的盘从来不是靠"快卖"吃饭的，靠的是产品力、配套和自贸港长线预期。

▲ 2025年六大核心指标同比：全部下降，但降幅较2024年收窄（来源：国家统计局）

◆上海领跑那条线◆

价格这条线，从2025年底到2026年6月，走出了一条清晰的企稳路径。2025年12月，70城新房环比上涨的只有6个城市：上海、长春、吉林、宜昌、韶关、三亚；上海是唯一同比、环比双涨的一线城市，新房同比涨了4.8%。到了2026年6月，70城里有20个城市新房环比上涨，是2025年5月以来最多的一个月；一线城市新房环比连续5个月正增长。

来自中指研究院的口径更细：上半年百城新房价格累计涨0.59%，百城二手房价累计跌2.9%，但跌幅在持续收窄——上海二手房连续4个月环比上涨，深圳6月转涨。最急的下跌，在一线城市基本到头了。这条"上海领跑→一线连涨→70城扩容"的扩散路径，是典型的企稳三阶段：领头羊先稳住，再扩到核心城市，最后慢慢渗到外围。

海南的落点很清晰：三亚2025年12月新房环比上涨、上榜70城，媒体点评"受益于自贸港新政"。海南的新房价格同比涨幅能在70城里跑出来，不是孤立信号——是自贸港红利、海南旅居需求、好房子供给三股劲叠加的结果。落到具体板块，三亚海棠湾、亚龙湾的120平以上改善产品，成交价稳中有升，是真金白银撑得住的。

▲ 房价企稳路径：2025.12上海独强 → 2026.6一线连涨5个月（来源：国家统计局·中指研究院百城价格指数）

◆三四线还要熬三年◆

库存这道题，依旧是三四线城市的命门。中指研究院测算，2026年5月末，50个代表城市新房可售库存出清周期23.5个月：一线城市13.3个月，一年多就能卖完；二线代表城市23.6个月；三四线代表城市32.4个月，快三年了。分层落差悬殊——一线出清是月级别的快周转，三四线出清要用年算。

好消息是，5月末全国商品房待售面积7.72亿平方米，连续3个月同比下降——3月以来结束了自2021年7月以来的持续增加态势。叠加新开工连续大幅收缩（2026年1-5月-22.6%）、房企普遍采取"控库存、压新增"策略，"控增量、去库存"开始真正出效果：供给在主动出清，库存峰值已过。这不是一句口号，是看得到的数字。

海南是另一种画面：外销型城市库存健康。三亚海棠湾、崖州湾、中央商务区这些核心板块去化速度一直快于全国，旅居需求+自贸港双重托着；海南本岛的非旅居型县市（儋州部分区域、临高、澄迈部分片区）需要单独看，不能套用"三亚视角"。买海南的房子，落位比看价格更重要。

▲ 库存出清：50城23.5个月，一线13.3个月、三四线32.4个月（来源：国家统计局·中指研究院）

◆工具全升级了◆

政策这条线，框架2024年10月住建部就定下了：四个取消（限购·限售·限价·普宅标准）、四个降低（公积金利率·首付统一15%·存量利率·换购税费）、两个增加（货币化安置100万套城中村+危旧房改造·白名单信贷扩至4万亿）。到了2026年，定调从"组合拳"走到"努力稳定"——3月政府工作报告"着力稳定房地产市场"，4月28日中央政治局会议再提"努力稳定房地产市场"，时隔一年重提，信号很明确。

工具也在全面升级。公积金条例18年来首次大修：深圳最高351万、广州360万、苏州400万——二季度深圳、广州、苏州加速跟进，额度向新房成交套总价中位数看齐；保障性住房再贷款利率年初降至1.25%，助力各地收储存量房。截至6月末，专项债收购存量房超2万套、超124亿元，拟用专项债收购闲置土地超6000宗、总金额超8000亿；保交房750多万套交付、攻坚任务交付率99%。需求端降门槛，供给端真金白银去库存，两头都在使劲。

海南是全国少数还保留限购的省份之一，自贸港封关预期下，"限"反成了"稀缺"。北京2025.12.24社保松绑示范下，三亚/海南下一步会不会跟进，是2026下半年值得盯的一个窗口——跟进意味着进一步释放需求，不跟进则继续维持岛外客户的"稀缺预期"。

▲ 政策：四取消四降低两增加 + 2026年新动作（来源：住建部·央行·中指研究院）

◆二手房接过了半场◆

2026年上半年的市场实况，最大的变化在二手房。全国一二手房交易总量里，二手房占比51.5%，5月进一步升到53.9%——现在卖两套房，就有一套多是二手房，18个省份的二手住宅交易面积已经超过新房。

二手房接过半场，本质是"价格出清 + 供应缩量 + 政策推动"三股劲。价格上，一线和强二线的二手房经过三年深度调整，总价已降至刚需可承受范围（上海300万以下房源成交占比69%，北京300万以下占比+4.5pct）；供应上，新房向改善型倾斜（120平以上成交占比48%、较2025年全年+2.3pct），刚需和刚改自然转向二手房；政策上，"以旧换新"、公积金提额、二手房收购试点（上海徐汇区累计收购超450套）都在加速置换链条。

海南的二手房市场有自己的节奏：三亚海棠湾、亚龙湾的旅居型二手房，挂牌价较2021年峰值跌了30%到40%，对北方候鸟客户很有吸引力；但本地刚需二手房市场以小户型、低总价为主，承接海口、三亚本地年轻人的首套需求。两种需求逻辑完全不同，买之前要先看清自己买的是哪一种。

▲ 2026上半年：二手房占比51.5%，新房100城-12%、二手房30城+6%（来源：中指研究院·国家统计局）

◆钱和地往一个方向流◆

土地市场是另一个信号源。上半年300城住宅用地成交面积降23.7%，土地出让金降31.2%到5946亿元——缩量是主基调，但"缩量提质"四个字才是关键：6月300城平均溢价率16.3%，是近年来的次高位（剔除深圳3宗高溢价地块后仍有9.7%）。

钱和地都在集中：上海上半年宅地出让金521亿全国第一，杭州485亿第二，深圳粤海街道地块溢价150.7%刷新单价纪录；杭州成交34宗涉宅用地中28宗溢价、15宗溢价率超30%。宅地出让金TOP20城市占全国62%，较2025年提升10个百分点。拿地里央国企占54%，广州、深圳超过90%。房企投资高度集中于一线及强二线核心板块，"点状高热"是今年土地市场最显著的特征。

100家典型房企（中指研究院监测）的数据是另一个印证：上半年销售额1.59万亿同比-13.6%（降幅连续4个月收窄）、拿地总额3360亿同比-33.7%（降幅连续4个月收窄），央国企占比八成。中海地产、招商蛇口、中国金茂上半年销售额同比+10%左右，靠的就是核心城市核心项目去化。房企投资逻辑已经变了——"以销定投"、"精准投资"，宁可少拿、不拿错。

阿标说句掏心窝的：钱和地都往"安全边际高、确定性强"的方向集中。海南是全国少数还供地稳定的自贸港板块，海口江东新区、三亚海棠湾、崖州湾的优质地块，仍然是品牌房企争夺的焦点——但门槛和拿地逻辑，跟三四线城市完全不同。海南的土地出让金虽然不在全国TOP20前列，但"好地块的争抢热度"反映的是房企对自贸港长线价值的认可。

▲ 土地市场：300城出让金-31.2%，6月溢价率16.3%近年次高（来源：中指研究院）

◆四个轮子一起瘪◆

如果把过去二十年的楼市比作一辆车，那它的四个轮子是：城镇化、人口、信贷、土地财政。到2025年，这四个轮子都在瘪气。但瘪气不等于爆胎——市场回不到2015-2021，这是大实话；可换挡不等于熄火，车还在往前走，只是换了引擎。

城镇化换挡：2024年常住人口城镇化率67%，年增幅从早期的1.5个百分点降到0.8-0.9个百分点；增量需求从普涨变成结构式。2026年一季度，全国人口净流入186万，近90%涌向排名前20的城市，光上海、深圳、广州、杭州、成都五座就吸走62%。人口向核心城市集中，是城镇化下半场的核心特征。

人口逆转：25到44岁的主力购房群体比2015年峰值缩水了一个量级，90后比80后少了约4000万人。高盛预计未来每年新增住房需求400-500万套，而2017年高峰是2000万套。全国城镇套户比已经过了1.1（住建部口径约1.07、部分研究口径1.16），东北三省超1.3、广东/江苏/浙江不足1.0——总量不缺房，缺的是好地段好房子。海南则要看具体板块：三亚海棠湾、海口江东新区等人口净流入板块，需求基本面没变。

信贷见顶：居民部门杠杆率到59%-63.5%，接近发达经济体水平；房贷余额连续十多个季度负增长，提前还贷成了普遍操作；北京、上海房价收入比超12倍，加杠杆的空间和意愿都到头了。土地财政退潮：土地出让收入比2021年峰值明显回落，地方收入结构正在转型（以财政部、自然资源部发布数据为准）。

四个轮子一起瘪，结论不是"楼市完了"——是"过去那种闭眼买房就涨的时代完了"。新引擎在哪？核心城市的核心地段、有国家战略方向加持的区域（比如海南自贸港）、产品力过硬的"好房子"。这三个维度叠加，就是结构性机会的所在。

阿标的判断：未来5年买房，看的不再是"城市有没有"，而是"地段好不好、产品硬不硬、房企稳不稳"。

▲ 四大红利消退：城镇化换挡、人口逆转、信贷见顶、土地财政退潮（来源：国家统计局·央行·高盛及研究机构测算）

◆路越走越窄◆

下半年往哪走，中指研究院给了三个预测：全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比降7.8%；新开工约4.9亿平方米，同比降17%；开发投资同比降约15.6%。一句话：销售端在磨底收窄，开工投资还在低位，市场全面企稳还需要时间，但二手房价格大概率进入窄幅波动——上海企稳基础最好，深圳已经出现修复迹象，北京若政策再优化，恢复节奏有望加快。

"路越走越窄"，不是悲观，是市场成熟、机会从普涨变成结构的必然。央行6月《求是》文章说得很清楚：要"加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场"——稳定是前提，结构是方向。下半年各地的"以旧换新"、购房补贴、公积金优化还会继续加码；房企端的核心城市优质项目去化，会带动销售端降幅继续收窄。

▲ 下半年展望：中指研究院2026全年预测，三亚上榜70城（来源：中指研究院2026上半年报告）

回到三亚这一面：2025年12月70城新房环比上涨的6个城市里有三亚，媒体点评"受益于自贸港新政"；中指报告也点了一句"人口持续流入、产业动能强的城市，市场恢复节奏会领先"。海南是全国少数还保留限购的省份，又是自贸港封关运作所在地，需求是真金白银往这儿走的——这一点阿标在三亚一线感受最深：候鸟客户回流、总部经济落户、自贸港封关预期，需求面是真实的三股劲。

但阿标还是要说句难听的：全国楼市过了普涨年代，三亚也一样——机会在结构里。自贸港红利、留人体系、好房子标准，落到具体楼盘上，地段、配套、价格、房企资金链、物业服务，这五样该核的一样不能少。海棠湾、崖州湾、中央商务区这些核心板块，跟海南本岛非旅居型县市，要分开看，不能套用"三亚视角"全国化。

全国楼市的2026年，画面比2025年更清楚了：急跌过去了，普涨也回不来了，剩下的是一条窄路——核心城市的核心地段、政策方向明确的地方、产品力过硬的房子。中指的报告里有句话阿标很认同：市场修复以优质供给带动的结构性改善为主。说白了，往后买房，看的不再是大盘，是城市、地段、产品、房企、物业这五件事。

年报和半年报都是给市场看的，日子是给自己过的。数据可以慢慢读，决定要趁早想——2026下半年的楼市，往窄里走，往实处看，往好房子里挑。阿标陪你们一起，把这盘棋看透。