实务问答334:被执行人名下的房产已设立抵押权,并出租给他人,该承租人又将房屋转租,人民法院应如何确定执行对象与选择执行程序?

2026-10-13 19:29:25

实务问答331：当工程债权的具体数额、履行期限不明确时，人民法院能否将该债权作为“到期债权”予以执行？

实务问答332：被执行人对第三人（次债务人）享有的非金钱债权,申请执行人能否申请执行？

实务问答333：在执行到期债权程序中，次债务人主张其与被执行人互负到期债务，请求行使抵销权，应如何处理？

实务问答334：被执行人名下的房产已设立抵押权，并出租给他人，该承租人又将房屋转租。当申请执行人（可能是普通债权人，也可能是抵押权人）申请执行该房产所产生的租金时，人民法院应如何确定执行对象与选择执行程序？

【答疑意见】：

处理此类问题，需严格依据申请执行人所主张的权利基础之不同，准确区分并适用两种性质迥异的执行程序，不可混淆。

（一）申请执行人主张执行租金到期债权（普通债权人路径）

在此路径下，执行程序所针对的，是被执行人（出租人）基于租赁合同对承租人（次债务人）所享有的租金债权。

1、执行对象。人民法院应将《履行到期债务通知书》送达与被执行人存在直接租赁合同关系的承租人。

2、程序边界。不得因租金最终来源于涉案房产，而径行向次承租人或其他实际占用人送达履行通知或协助执行通知。次承租人对承租人的付款义务，属于另一独立的法律关系，不在本案执行范畴之内。若承租人依法提出异议（如主张租金已付清）,则产生阻却对该承租人强制执行的效力。

3、核心原则。此路径严格遵循合同相对性原则与到期债权执行的法定程序，其效力仅及于租赁合同的直接债务人。

（二）申请执行人主张实现抵押权收取孳息（抵押权人路径）

在此路径下，申请执行人行使的是抵押权人依法享有的、就抵押财产法定孳息的优先收取权。其适用前提是，抵押房产已被人民法院依法裁定扣押。

1、权利依据。根据《民法典》第四百一十二条，自抵押财产被扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产产生的法定孳息（即租金）。

2、执行对象与方式。抵押权人可据此申请执行法院，通知该抵押房产的实际占有人（包括但不限于次承租人）,责令其自收到通知之日起，将应付租金直接支付至人民法院。法院审查后，可向其送达《协助执行通知书》。

3、法理与效果。此时，实际占有人是协助执行义务人，其支付义务源于其对法院已扣押财产的占有事实，旨在防止抵押财产收益流失。抵押权人据此有权收取的，是抵押物产生的全部租金收益。转租人（承租人）因此可能丧失的转租差价，系其与出租人（被执行人）之间的合同履行风险，应另行通过诉讼等途径解决，不能对抗抵押权人法定优先权的行使。

【依据与理由】：

本条旨在澄清实践中因程序混同导致的常见错误。第一种情形，是“对人债权”的执行，必须严守程序法为特定法律关系设定的异议与阻却规则。第二种情形，是对“担保物权”衍生财产权的控制，体现了物权追及效力与优先性的法理。两者在权利基础、程序性质、对象范围及法律后果上均存在本质区别，执行法院在实务中必须明辨权利性质，准确选择与适用相应的执行程序，以保障各方当事人的合法权益，维护执行行为的正当性与权威性。

【观点来源】：广东省高级人民法院2026年7月1日发布《执行到期债权常见问题解答》

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