一、核心成交数据先看懂📊

1. 全市非沪籍购房占比40%-45%，外环刚需板块直接突破60% 。
2. 300万以内刚需房源，占二手总成交七成以上，这批买家几乎全是外地打工人 。
3. 低价段涨幅最夸张：100万内房源成交同比涨82%，100-200万涨37%，全是外来刚需上车盘。
4. 上海外来常住人口近984万，占总人口40%，是楼市唯一持续新增购买力 。

二、本地人和外地买家，成交分工完全割裂✨

三、外环刚需板块，外地买家占比更高💰

四、买房人群画像，清一色长期在沪打拼的打工人🏠

1. 年轻白领，25-35岁，通勤9/11/16号线，预算200-300万两房。
2. 个体户、小店经营者，内环老破小，总价100-250万，兼顾自住出租。
3. 工厂、技术岗夫妻，外环动迁三房，首付20万左右就能安家。

五、置换链条的源头，就是外地刚需📈

六、反过来验证：外地需求弱，板块立刻冷清📉

七、直白总结3个楼市真相

1. 上海二手房新增成交量，核心支撑是外地打工人，本地人只做置换循环。
2. 300万以内刚需盘，是市场流通基本盘，买家几乎全部非沪籍。
3. 未来楼市活跃度，依旧取决于对外来刚需的限购、贷款政策松紧。