东京新房1.42亿日元创纪录,二手房却两年来第一次跌了

上周，一位读者私信问我："EVA，日元这么便宜，是不是抄底东京的好时机？"

我说，这个问题我很难用一句话回答。因为2026年的东京，正在同时上演两件看起来矛盾的事：新房价格创了历史新高，二手房却出现了两年来的第一次下跌。

同一座城市、同一个时间窗口，两个市场走出了完全相反的方向。这背后不是偶然，是结构在变化。今天我把数据、税费、贷款、区域一次讲清楚，希望你看完之后，能自己判断该不该看东京。

一、先拆数据：这两个数字为什么重要

新房均价1.42亿日元，同比涨9.1%，创历史纪录。

这个数字不难理解。东京23区新房供给处于近50年低位，土地稀缺，建筑材料成本一路走高，开发商手里就这么点货，定价权牢牢掌握在自己手里。新房卖的是"预期"，开发商愿意为未来的故事定价。

但二手房不一样。6月，东京23区二手房均价1.27亿日元，环比下跌0.8%，是两年来的第一次月度下跌。

二手房没有开发商，没有定价权。每一套成交价都是真实的买卖双方博弈出来的结果。它反映的，是当下市场上"愿意掏钱的人到底还有多少"。

新房创新高，二手房松动，这意味着什么？

价差正在拉大，而价差收敛的方向，通常不是新房继续暴涨，而是新房的涨幅被慢慢消化。你在看新房的时候，心里要清楚：将来你卖出时面对的价格，是二手市场愿意付的价格，不是新房的挂牌价。

还有一个信号值得注意——外资正在被"看见"。

在千代田、港、涩谷这些核心区域，外国人参与的交易占比已经达到19%，而整个东京23区的平均水平是12.7%。日本对外国人购房至今没有任何限制：没有国籍配额、没有签证要求、可以买永久产权、税费与日本国民一致。

但2026年，几个安静的规则变化开始了：

• 4月起：外国人在登记房产时，需要申报国籍；
• 10月起：所有公寓交易强制进行国籍追踪；
• 2029年：计划建立统一的房产登记系统。

日本没有禁止任何事，但它在系统性地了解：谁在买、买了什么、买了多少。这类动作在国际市场上通常不是终点——加拿大、澳大利亚收紧外资购房时，第一步往往也是先建立"看得见"的统计和披露机制。

二、"便宜"正在变：汇率逻辑拆开看

过去几年，很多家庭买日本房产，核心逻辑其实不是房子，是汇率。日元对美元跌了近一半，用美元、人民币计价，日本房产相当于打了六折、七折。过去五年很大一部分账面回报，其实来自日元贬值本身，而不是房产升值。这一点很多买家没有意识到。

但2026年，这个逻辑开始松动：

• 日元最近一个月回升了约2.4%；

• 日本央行6月把利率加到1%，这是1995年以来的最高水平，市场还在讨论9月是否继续加息；

• 核心通胀依然高于目标，实际工资已经连续6个月上涨。

我举个例子你就明白了：假设两年前你用100万美元买了一套东京房产，日元贬值帮你省了30%的"汇率差价"；但现在利率升了、日元开始回升，如果汇率反转，这个"折扣"会反过来变成"损失"。

如果你的判断里，有一部分是在赌日元继续贬值，那这笔账需要重新算。

三、干货：如果你真在看东京，这笔账怎么算

1. 税费，别只盯着房价

很多家庭看房时只问"多少钱"，但日本房产真正拉开差距的，是税和持有成本。这里给你一个完整的清单：

买入环节（一次性，约占房价7%-10%）：

持有环节（每年，约占房价1%-1.5%）：

卖出环节（最容易被忽视）：

持有5年以内卖出，转让所得税约39.6%；持有超过5年，约20.3%。日本对短期持有收重税，这是政策上明确鼓励"长期持有"的信号。

算一笔完整的账：核心区租金回报常年稳定在3%-4%，但扣掉每年1%-1.5%的持有成本，净回报大约在2%-3%。日本房产的真实定位是"稳定现金流"，不是"高收益"。

2. 贷款，外国人的路没那么宽

很多人以为日本人能贷，外国人也能贷。现实是：

• 需要有日本在留资格，或通过日本公司名义贷款；

• 首付通常要求30%-50%，远高于日本国民；

• 贷款利率约2%-3%，日本国民的浮动利率只有0.3%-0.5%；

• 没有稳定收入证明的外国人，很多银行直接拒贷。

所以"全款买"和"贷款买"要分开算。全款买看似省事，但如果利率环境正在上行，资金的机会成本要算进去；贷款买，则要先确认你够不够得着这个门槛。

3. 区域，别只看核心区

• 核心五区
  （千代田、中央、港、新宿、涩谷）：外资集中，价格最高，但租金回报被压到3%上下，且受外资退潮影响最大；

• 23区非核心区域
  （如板桥、足立、葛饰等）：价格温和，租售比更高，租客以本地刚需为主，受汇率波动影响小；

• 横滨、川崎、大阪核心
  ：属于"次级核心"，价格和回报比较平衡，适合预算有限又想要流动性的人。

选区域的核心问题不是"哪个涨得快"，而是：如果你有一天需要卖，谁来接你的盘？外资集中的地方，涨的时候快，冷的时候也快。

4. 三类人的判断清单

四、我的判断

如果用一个词概括2026年的日本市场，我会选"正常化"。

价格在正常化——涨了多年的核心区，开始有人迟疑；利率在正常化——超低利率时代接近尾声；规则也在正常化——从"看不见的买家"到"看得见的买家"。

这不是坏事。一个稳定、透明、法律清晰的成熟市场，本来就该是这样的价格和规则。真正值得重新评估的，是过去几年建立在"日元一直跌"这个假设之上的所有判断。

回到开头那位读者的问题：日元便宜，是不是抄底的好时机？

我的回答是：如果你买的是日本这个市场本身——它的法律、它的透明度、它的租金现金流——任何时候都值得认真研究；如果你买的是"日元还会继续便宜"这件事，那这个判断的确定性，正在肉眼可见地下降。

真正的风险，从来不是"没赶上最便宜的时候"，而是在便宜的时候，把一件需要想五年的事，用五分钟就做了决定。

源见EVA：海外资产与身份规划观察者。8年跨境资产配置经验，长期关注日本及全球资产配置趋势。本文不构成投资建议