英国150万套银行拒贷房产,为何反而成了精明买家的“捡漏”目标?能抄底吗?
如果你正考虑移民英国，或者孩子即将赴英留学，“买房”迟早要提上日程。但英国楼市里藏着一个很多人不知道的秘密：有超过150万套房子，主流银行根本不愿放贷。
这个数字来自专业贷款机构Together在2026年7月发布的最新研究。报告显示，全英约2800万套住宅中，有近150万套（约占6%） 因不符合传统风控标准，会被绝大多数银行直接拒之门外。
根据Together的调查，以下几类房产几乎“见一个拒一个”：
特殊建筑材质或结构——比如茅草屋顶（Thatched cottages）、实心墙、非标建材（如混凝土预制板、钢架、木结构）。
英国不少老房子带有独特的历史特征，但在银行看来，“特色”约等于“风险”。茅草屋顶每15到30年就要全面更换一次，维护成本高昂。
产权剩余年限太短——租赁产权（Leasehold）的公寓如果剩余年限低于70到80年，大多数主流银行根本不会考虑。有报告指出，短租约房产的价值可能因此缩水约15%。
地理位置“敏感” ——房子太靠近商铺、餐厅或商业走廊，银行担心周边环境影响长期价值。
服务费过高——这可能是最让人意外的“隐形杀手”。《每日电讯报》今年5月的一篇报道披露， lenders通常将服务费超过房产价值1%的公寓视为“无法抵押”。
报道中一对伦敦夫妇就因为每年3500英镑的服务费（占房价1.4%），导致房子挂牌三个月无人问津。
Hamptons地产机构的数据显示，服务费在1%以下的公寓找到买家的概率，比服务费超过2%的高出50%。
Propertymark的调查则表明，78% 的房产中介认为，leasehold成本持续上涨的房产即便定价合理也很难卖出去。
2017年格伦费尔塔火灾之后，覆层（cladding）安全问题让大量高层公寓变成了“金融孤岛”。
《每日电讯报》的报道指出，格伦费尔火灾后，成千上万的业主被困在实际上“无法抵押”的房子里。
《卫报》的报道也提到，英格兰约1500栋被认为不安全的髙层建筑——因此“无法出售、无法抵押、无法投保”——的居民陷入了危险的财务困境。
价格是最大的诱惑。Together的调查显示，在已经购买或认真考虑过购买此类房产的买家中：
- 44% 的人认为这类房产的性价比远高于传统住宅
- 28% 的人直言“低价”是最大吸引力，在自住买家中这一比例升至32%
风险偏好也很有趣：31% 的买家明知过程艰难仍觉得“值得”，21% 坚信“收益大于风险”，19% 坦言“愿意冒别人不敢冒的险”——但也有12% 承认自己入场前低估了难度。
从投资动机看，以出租为目的的买家中，35% 将“租金收益”列为首要考量。
对计划“以房养学”的家庭来说，这类低价房产的吸引力不言而喻——买一套两居室，孩子自住一间，另一间出租，租金覆盖生活开销甚至部分学费。
但实际上，这条路对很多人来说并不容易。选择这条路的买家 21% 曾经历过抵押贷款被拒，32% 发现能接单的贷款机构少得可怜。
而作为没有英国永居身份、没有本地信用记录的华人买家，这条路只会更难。
Together首席商务官Ryan Etchells坦言：“英国房产市场面临的一个隐性挑战，就是有大量房产是主流贷款机构不愿触碰的——这意味着相当一部分房屋实际上将普通买家挡在了门外。
虽然它们没有被列入官方的住房短缺统计，但确实是更广泛的供应难题的一部分。”
如果你资金充裕、能承受较高首付和持有成本，这类房产确实可能成为高性价比的选择。但下手之前，建议你至少做好三件事：
第一，搞清楚拒贷原因——是结构问题、产权问题还是服务费问题？最好请本地测量师（Surveyor）出具专业报告。
第二，提前搞定融资——联系专业贷款经纪（Broker），了解非银机构的审批条件和实际利率。Together自己就是专门承接这类“高街银行不要”的案子起家的——它接受高层公寓、前政府福利房、非标建筑和异形改建，只要抵押物估值过关。
第三，算总账，别只看买入价——把翻新费、维护费、地租、服务费、未来续租约的成本全部加总，再对比周边正常房产的售价。
英国这150万套“银行不爱”的低价房子，确实是一块被低估的存量资源。
Etchells也指出，好消息是买家意愿很强，许多人乐于接手并投资改善。但它更适合有经验、有资金余力的投资者，而不是初次涉足英国房产的留学家庭。
毕竟，银行都不敢轻易碰的东西，你下手前，至少要看得比银行更清楚。
本文数据来源：专业贷款机构Together 2026年7月市场研究；Mortgage Strategy、Mortgage Solutions、Mortgage Introducer等行业媒体转引报道；The Telegraph、The Guardian相关报道
