大厂二手房连跌12个月,均价跌破万元以下的背后到底发生了什么?
话说朋友老金，原在大厂“富人区”阿卡，早些年，花了60多万买了套100多平的三室一厅房，4年前，他一人住嫌大了。卖了，卖了240多万。现房价降了，他又准备买房，又回到阿卡。你猜，老金原来同样的房，叫价多少？两年前，我的小姨子看我扬子一楼的房子好，也打算把她扬子二村六楼的电梯房卖了，换个一楼的。她那房，中介刘经理帮她找了下家，120万，现款。她犹豫，未卖。现在多少？60万都没人看。我自己几年前买的扬子十二村一楼带院子的房子，124万，算下来2万一平米。现在，30多万还没人问。大厂街道二手房(次新房)均价9711元/㎡，同比下跌16.89%——这是房天下研究院2025年11月的数据，最近一年12个月连续下跌。至于老破小，就更别提了。像新华七村，高峰时，房产证没下来，都卖到70，80万以上。闹得许多家庭为此兄弟反目，争吵不断。现在呢？27万人挤在31.7平方公里上，人口密度全江北最高，楼市怎么就跌了？因为房地产看的不是总人口，是买房的人有多少。南京出生人口从2017年的9.08万跌到2023年的4.5万，接近腰斩。大厂智源幼儿园、桥北天润城幼儿园相继关停，今天没娃上幼儿园，六年后就没娃上小学。这条线传到楼市，就是学区属性褪色、家庭型购房需求收缩。2026年5月，南京四区同步取消"提前一年落户"和"学籍占用"限制。过去一套学区房6年锁定1个学位，现在1年就能流转。靠育英二外、扬子二中、南化四小撑着的"学区属性"二手房，教育溢价在缩水。价格分化也很明显。杨庄东村还能站住1万大几/㎡，金地时代芳华1.7万/㎡；但新华七村跌到6860元/㎡，南钢五村7850元/㎡。老厂区家属院房龄老、产品旧，跌得最狠。高新和大厂葛塘板块每月只有几十套成交，大量挂牌房源半年没人看，库存去化周期超过24个月。2026年7月江北新区控规调整，大厂片区住宅用地被调减，改成绿地和公建用地。但开发商并不买账——6月出让的两块地，楼面价只有3500多块，江北产投底价拿下，没人抢。对大厂居民来说，几句话能说清：老破小和远郊投资盘，越早置换越好，等下去只会去化周期更长。核心地段次新房可以再看看，但别指望反弹，做好以价换量的准备。打算买房自住的，现在是窗口期，低总价、配套成熟、房龄较新的房源性价比最高。别再冲着"学区"去买，那些靠配建名校卖故事的远郊盘，兑现风险大。那个靠学区溢价、靠规划炒作、靠投资客接盘的楼市逻辑，回不来了。大厂27万人的底盘还在，产业配套成熟，生活气息完善，这是家底。但接下来三五年，楼市定价会越来越回归居住本身。对真正想在这儿安家的人，这不算坏事。
