二手房占比首次过半: 存量时代,估价师的业务地图要重画

7 月 15 日，国新办发布会，国家统计局副局长毛盛勇说了一句话，很多人没细品："传统以新房销售为主的增量交易格局，正加快向新房和二手房并举转变。"

这句话背后，是一组刚刚坐实的数据：2026 年上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到 50.4%，首次在全国范围、半年度尺度上超过一半。北京、上海、江苏、广东等 18 个省（区、市），二手住宅交易面积已经超过新建商品住宅。

清华大学房地产研究中心主任吴璟的判断很直白："我国房地产市场已全面步入存量时代。"

媒体在谈房价、在谈政策。但作为估价师，我看到的是一张需要重画的业务地图——因为"新房为主"和"存量为主"，意味着估价的需求结构、委托方、技术重点，全都不一样了。

一、先把这个拐点看透：不是偶然，是趋势确立

50.4% 这个数，容易被当成一个孤立的季度数据。但把时间轴拉长，它的分量完全不同：

2025 年全年，二手房交易占比就已经达到 46%；今年 4 月以来，持续处于 50% 以上高位。上半年整体过半，是这条上升曲线水到渠成的结果，不是某个政策刺激下的偶然波动。吴璟说得准确：这是"趋势逐步确立"。

结构上更值得注意：这波不是只有一线城市——18 个省（区、市）二手住宅面积超过新房，二三线城市的二手房行情爆发力甚至强于一线。普睿数智监测的 20 个重点城市，二手房成交规模已是新房的 2.3 倍；广州今年上半年二手占比 63.45%，2023 年以来稳定在 57%-64% 区间。

为什么会有这个拐点？两条硬逻辑：

供给端——经过二十多年大规模开发，城镇存量住房已经是一个巨大的池子，存量房有了可交易的基础。需求端——改善性需求已成为新增购房需求的主体，而改善大多通过"卖一买一"的置换实现——先卖旧房、再买新房，每一步都在为二手房市场添柴。

所以这波二手房过半数，不是周期性的"一时之选"，是中国房地产市场从增量时代正式迈入存量时代的标志性节点。国家统计局副局长毛盛勇的原话是："随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化。"

这里有个常被误读的点，值得多说一句：二手房过半，不等于市场在萎缩。上半年全国新建商品房销售面积同比下降 11.6%，单看这个数，市场好像还在承压。但把新房和二手房合起来看——上半年二手房网签面积同比增长 10.2%，4、5、6 三个月交易总量连续同比正增长，6 月一线城市加 12 个区域中心城市新房二手房交易总量同比增长 21.7%，全国有 207 个城市实现同比正增长。总量在企稳，结构在切换。真正降的不是"住房交易需求"，而是"新房供应的增量"——开发投资、新开工面积下降，是"控增量"政策的结果，也是市场供求自发调整的体现。

对估价师来说，这个区分很重要：如果你把"二手房过半"理解成"行业要凉了"，就会消极躺平；如果你把它理解成"需求换了通道"，就会看到二手房按揭评估、交易评估、司法评估、租赁定价这些通道正在变宽。同样是存量时代，悲观的人看到的是新房萎缩，乐观的人看到的是存量流转。

二、对估价师：需求结构变了，钱在的地方变了

作为估价师，我们不用去判断房价涨跌——那是市场的事。但我们必须看清：未来评估需求从哪来，正在发生结构性迁移。

增量时代的业务重心：新盘备案价评估、开发贷抵押评估、土地出让底价评估、房地产企业融资评估——围绕"开发商"和"土地"转，项目大、单子大、机构集中。

存量时代的业务重心：二手房按揭评估（个人住房贷款）、交易课税评估、司法拍卖评估、租赁定价、资产证券化（REITs）底层估值、城市更新评估——围绕"个人交易"和"存量资产"转，单子小、但量大、频次高。

这组对比意味着三件事：

第一，个人业务占比会持续上升。二手房按揭评估、交易评估，是存量交易绕不开的环节。上半年二手房网签面积同比增长 10.2%，对应的评估需求同向增长。过去很多机构觉得"零售业务"单价低看不上，但存量时代，这是最稳定的基本盘。

第二，"卖一买一"的置换链条，是估价需求的放大器。一笔置换 = 一笔二手房出售评估 + 一笔新房（或二手房）购买评估 + 可能还有贷款评估——交易结构变了，单笔交易对应的评估动作变多了。

第三，资产证券化和城市更新，是存量时代的新增量。存量资产要盘活，REITs、类REITs、经营性物业贷款，都需要估值支撑；城市更新、老旧小区改造，评估需求从"开发前期"延伸到"改造全过程"。这两块，是行业里正在快速增长的方向。

说个一线场景你就明白了。一个做二手房按揭评估的老同事，上半年业务量涨了三成——不是他抢到了什么大单，而是他所在的省会城市，二手房成交量创了历史新高，每天都有个人客户等着放款。他现在的状态：报告量翻倍、单价没涨，但胜在稳定、源源不断。而另一边，他原先做的开发贷评估项目，今年已经基本没了——开发商不拿地了，那个方向的需求，是实打实地在缩。

这个对比，就是存量时代业务地图最真实的写照：不是行业没需求了，是需求从"大而少"变成了"小而多"。能不能接住，取决于你有没有为这张新地图做好准备。

三、技术重点变了：从"会评新房"到"会评存量"

需求结构变了，技术能力的要求也随之变化。存量时代的估价，和增量时代有四个明显的"不一样"：

第一，个案差异更大。新房评估，同区域同户型可以批量参照；二手房是一房一况——楼层、朝向、装修、房龄、产权状态、学区、甚至邻里纠纷，都可能影响价值。对个案修正能力的要求，比增量时代高得多。

第二，数据颗粒度要求更细。存量市场没有统一的备案价，评估靠的是真实的成交案例。成交数据越细、越全、越及时，评估越准。谁有更好的案例数据库，谁就更有话语权——这正好呼应我们之前聊的"机构数据家底"。

第三，快速评估需求涌现。存量交易节奏快，银行和交易方要"快评、准评"。批量评估、自动估值模型（AVM）在存量市场的应用空间，比增量时代大得多——这也倒逼行业思考：AI 辅助评估，在存量时代不是可选项，是竞争力。过去做开发贷评估，一个项目可以慢慢磨；现在做二手房按揭，客户在交易大厅等着，三天出不了报告，单子就飞了。这背后的能力，是标准化流程、数据支撑和工具效率——恰恰是行业过去最不重视的部分。

第四，服务链条变长。增量时代估价师服务"开发商+银行"两个环节；存量时代，评估要衔接交易撮合、贷款审批、税务申报、司法处置——服务链条更长，专业协同的要求更高。同样是出一份报告，增量时代的报告读者是银行信贷员，存量时代的报告读者可能是法官、税务人员、买卖双方，甚至是等着贷款放款的普通家庭。报告的用途更广、受关注度更高，对论证质量的要求也更高。

四、一个容易被忽略的信号：二手房在"以价换量"

成交量上去了，但价格端有个信号值得估价师留意——二手房的"以价换量"特征明显。

以广州为例：2026 年上半年，二手房均价同比下降 11.12%；2023 年上半年一二手价差约 4000 元/㎡，到 2026 年上半年已扩大到约 10800 元/㎡。业主主动让利换成交，抹平了市场预期差——这是二手房成交维持高位的核心原因之一。

这对估价师意味着什么？存量市场的价格发现机制，正在从"新房备案价锚定"转向"真实成交驱动"。当价格靠成交量来确认，评估的依据就要更多依赖最新、最真实的成交数据，而不是历史备案或挂牌价。这进一步放大了前面说的"数据颗粒度"问题——谁掌握更鲜活的成交数据，谁对市场真实价格的判断就更准。

五、落到个人：你的技能树，要补哪几根枝

机构层面的转型是战略，落到每个估价师个人，存量时代也在要求不同的技能组合：

第一，个案判断力 > 批量套路。增量时代，同区域同类型项目可以吃老本；存量时代一房一况，装修、房龄、产权瑕疵、学区、邻里因素，每一样都考验个案修正能力。会做"标准化报告"的估价师会越来越多，会做"疑难个案判断"的估价师才稀缺。

第二，数据意识 > 经验感觉。存量市场的价格靠真实成交驱动，谁的数据新鲜、谁对市场敏感，谁的判断就站得住。估价师要开始有意识地积累、沉淀、利用成交数据——这是从"凭感觉"到"凭证据"的转变。

第三，工具能力 > 手工体力。存量交易要快、要准，批量评估、自动估值、AI 辅助，工具会用的人效率是别人的几倍。存量时代不是淘汰估价师，是淘汰不用工具的估价师。这和AI时代的判断完全一致——工具永远只是放大器，判断力才不可替代。

第四，专业方向 > 全能打杂。存量时代业务分层会加速：有人专做司法拍卖评估，有人专做租赁定价，有人专做 REITs 估值，有人专做城市更新。在一个细分方向做到头部，比在十个方向都是半吊子，值钱得多。

六、估价师该做什么：四件事，现在就能动

存量时代不是"明天"的事，是"今天已经发生"的事。对估价机构和估价师，我的建议是四件事：

第一，重新盘点业务结构。看看你机构现在的单子，多少来自"增量"（开发/土地），多少来自"存量"（二手房/司法/租赁/证券化）？如果增量占比还很高，要么你身处少数增量仍旺的城市，要么——你要开始为存量的到来做准备了。

第二，把个人零售业务当回事。存量时代，个人按揭评估、交易评估是基本盘。虽然单价低，但量大、稳定、抗周期。把零售业务的流程跑顺、把批量化能力建起来，是存量时代的基本功。

第三，建数据，尤其是成交数据。前面反复强调：存量市场的命脉是真实成交数据。机构要有意识地积累分区域、分类型的成交案例库——这既是估准的基础，也是未来 AI 辅助评估的燃料。

第四，把能力往"存量专业方向"长。司法拍卖评估、租赁定价、REITs 底层估值、城市更新评估——这些存量时代的专业方向，现在会的人还不算多，先学先占位。

把这四件事和我们最近聊的几篇放在一起看，其实是同一个时代命题的不同切面：第⑮篇的工商业用地续期，是存量土地的价值延续；第⑯篇的自然资源资产管理，是存量资源的价值核算；今天的二手房过半，是存量房屋的交易流转。增量时代我们服务"从无到有"，存量时代我们服务"从有到优、从有到转"——业务在变，但估价师"把价值算清楚"的核心价值没有变，变的只是算的对象和算的方式。

50.4% 这个数字，一半人看到的是楼市冷暖，另一半人看到的是行业转身。估价师要做的，不是为市场操心，是为自己改行——把业务地图从"服务盖楼"重画成"服务流转"。存量时代，不是没有需求，是需求换了地方。