连环出售的北京二手房,前后任房主对未迁户口违约金的追偿问题

第一任房主（A）将房屋卖给第二任房主（化名张三，也就是我的当事人），A户口未从房屋中迁出，双方合同明确约定了逾期迁户的违约金。

几年后，张三将房屋出售给第三任房主（B），此时A户口依旧挂在房屋内，张三出售房屋时已经向B告知前房主户口未迁出的事实，双方约定由张三继续敦促A迁户，若A未能及时迁户，张三向B承担违约金。

几年后，因A始终未迁户，B起诉张三（简称“第一案”），我们代理张三积极应诉抗辩，成功调低了部分违约金金额，但法院最终仍判决张三向B支付9万元违约金并承担诉讼费。判决生效后张三完成了全部赔付。

现，我代理张三起诉A（简称“第二案”）。问题出现：张三能否突破第一案的9万元违约金之限向A主张更高违约金？

可以主张，不一定会被法院全部支持，同时要注意诉求思路。

事实上，在张三起诉A的第二案中，我们向A主张的违约金是高于第一案中最终判决的9万元的。而第二案的最终结果是法院判决支持了A向我的当事人张三支付15万元违约金。当事人张三对这个结果满意。

1.该两案的代理思路是违约金和损失（损害赔偿）的区分。违约金和损害赔偿的适用受到可预见规则、损失填平规则等规则的约束。

2.两案中，两份房屋买卖合同都是独立的，张三在第一案中，基于与B的房屋买卖合同向B支付了违约金，产生的损失合计为9万元违约金加一审诉讼费。

第二案中，我们代理张三时，依据A与张三的房屋买卖合同约定的违约金标准向A主张违约金，这并非单纯向A追偿第一案中产生的9万元损失，而是张三依据其与A之间的合同提起的独立违约之诉。

3.即便第一案只判决张三承担9万元违约金+诉讼费，如果根据A与张三的房屋买卖合同约定标准计算出来的违约金金额高于9万元，张三在诉A时，依然有权按照二人之间合同约定的标准起诉，不受前案9万元违约金判决金额的限制。

4.作为第二案的被告，A有权向法院请求降低违约金，法院会考虑张三的实际损失（张三对B支付的9万元违约金、张三承担的第一案诉讼费、两案的律师费等等）；如果根据A与张三的合同计算出来的违约金显著高于张三全部实际损失，法院可以以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，酌减降低违约金。

5.但如果张三提起第二案时，仅仅是主张损害赔偿（请求权），在该思路之下，张三的损失上限原则上是其实际对外承担的全部合理损失（第一案判决的9万元违约金+诉讼费），不能超过该实际损失再额外加码。

总结关键点区分：按A张三房屋买卖合同约定的违约金条款起诉，诉请金额不受第一案判决的9万元违约金的约束、可以高于该违约金，当然，被告有权申请降低；按实际损失（追偿已经赔付出去的钱）起诉，最高不能超过张三实际已经支付的全部合理损失。

1.根据既判力的定义，A不是第一案的当事人，第一案中9万元违约金的判决，对第一任房主也就是户口纠纷源头的A没有既判力，不能直接用来约束A的权利义务。因此，在张三诉A的第二案中，法院可以独立审查张三的损失是否合理，A亦可以根据张三和B之间合同约定的违约金标准来衡量9万元对张三是否属于合理损失。

2.第一案中，张三作为被告必须积极抗辩、申请法院降低B所主张的违约金金额，否则A可能会在第二案中将张三的消极应诉作为抗辩要点、请求第二案的法院不采纳9万元作为张三的实际损失，这对张三来说是较大的风险。

3.核查张三自身有无减损义务：张三买到A的房屋之后，应当核查户口；在将房屋出售给B时，张三应当向B披露房屋尚有A户口未迁出的事实；张三应当积极敦促A办理迁户……如果张三明知户口未迁却隐瞒，直接出售给B，会构成张三自身过错，会导致法院酌情降低A应当承担的赔偿金额。（本案中不存在该情形）

4.违约金和实际损失不能混淆，二者通常不能同时全额支持，需根据具体情况区别对待。但违约金额的确定，一般应当以实际损失为基础，兼顾违约过错程度/严重程度、订立合同时的可预见范围、预期利益、合同履行情况、原告是否尽到必要的减损义务等因素综合裁量。