北京楼市:二手房趋势扑所迷离!

1.提问：请问现在二手房是怎么样的一个趋势呀

回答：你好，目前看到城区以及热门商圈的刚需房源走势比较平稳，刚需学区房的情况也大致相仿。很多板块里面刚需盘就像齿轮咬合，一个稳住之后，其余房源会跟着逐步企稳。今年到现在，不少热门商圈二手房成交量有所抬升，至少没有出现下滑，价格基本持平。像望京、新北苑关注度高的次新成交价格很稳定，不同楼栋、楼层之间，正常楼层楼座价差都能体现出来了。另外，成交活跃度偏低、总价偏高的房源行情不太稳。尤其是朝阳，下半年大面积豪宅类新房供应增加，受此冲击，东城、朝阳部分老牌次新二手平层，价格出现一定疲软。

以上只是市场大面情况，不能一概而论。具体到单个楼盘、单套房源，还需要单独分析，要看所在区域、挂盘供给量、房源去化速度以及成交周期，要结合这些维度综合判断。

2.提问：阿牛老师预算400万以内，定慧寺附近上班，有什么推荐的小区。

回答：你好，这个预算重点可以沿着6号线往西，在石景山沿线筛选楼盘，核心看西黄村这一片。和预算比较匹配的，一个是雍四季里面的上车选项；还有西山枫林，不过这个小区距离地铁会稍远；另外刚下本的回迁房叠翠庭院，地铁距离还算适中，这几个都是地铁周边可以对比的同类型备选。

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3.提问：请问南湖中园一区二区推荐吗

回答：你好，南湖系列之前也讲过，重点看东园二区，不过它的价格会更高，在整个南湖系列当中，地段还有学校资源都是最优的，所以价格自然更贵。

至于南湖中园一区和二区，这两个属于同类型楼盘，互为竞品。买这两个小区，核心就是选小区中间位置的南北板楼。小区外围一圈是回字形排布的楼栋，只有小区内部才是小板楼。这类盘往后大概率会继花家地之后，成为望京下一批老破小。

买这类小区类似是吃西瓜最甜的尖，只挑中间板楼里面户型好的南北向房源，这部分房源，这类房子价格会比外围那些朝向偏斜的房子贵。外围的房源次考虑吧，同等预算也可以看看带电梯的世安家园、望京新城这类，都是同一梯队的备选。

4.提问；西红门东买哪个小区，或者新房？预算450万

回答：你好，西红门现在的买房思路，如果你看新房，可以重点看6038地块未来原著，你的预算可以够得上它八十多平二改三的户型。这个盘在西红门板块里面优势比较突出，项目和规划地铁是地下连通，算是片区里距离地铁最近的，尺度给到也是最大的了。我们可以带您先看房，关注它最终的开盘价格。

备选橡树湾的二手房，参考橡树湾当下的实际成交行情。以你的预算，橡树湾正常南北向的小三居是够不到的，要是选东西向两居，放在现在这个市场环境下并不划算。所以可以观察6038开盘之后，对橡树湾二手带来的价格冲击，看看能不能小幅加预算，捡漏拿下橡树湾的小三居。

另外也不必把选择局限在西红门，瀛海马上开放接待的亦庄国贤府也可以纳入考量。虽然案名叫亦庄，行政上属于大兴，现成就有地铁和商业配套，地块整体规划尺度比6038要好不少，得房率表现也很可观，对于预算有限的刚需很友好。这个盘其实对西红门东的新房冲击不小，很多配套都是现成落地，再加上得房率的优势，竞争力很强。大概就是这几个方向，你可以联系助理，把6038未来原著和亦庄国贤府两个楼盘给你做一份详细对比。

5.提问：阿牛老师甘家口上班，300多万，推荐买哪里的房子呢

回答：你好，以你的预算在甘家口周边刚需自住，大致有两个选择方向。一个是顺着16号线向南去往丰台，另一个就是走6号线往西去到石景山。昨天刚好有位朋友，工作地点和预算跟你差不多，我当时就推荐了石景山西黄村一带，地铁沿线有不少次新房，比如西山枫林，还有刚下本的回迁房叠翠庭院这一类。另外可以观望海特花园北侧招商拿的地块，大概率做四代住宅，以小户型为主，可以后续看看400万左右有没有机会入手。

走16号线往南到丰台，通勤距离相比石景山会更近。这个预算可以关注丰台火车站附近的三环新城，筛选里面合适的房源，不过要知道它属于老牌回迁社区，小区档次、居住环境整体会差一些。

6.提问：北影小区咋样，在这附近上班

回答：你好，北影小区是推荐的，之前公众号里也聊过这个小区地处海淀，学区溢价相对温和，同时交通出行十分便利。社区是独立大院，楼龄跨度大，选择空间充足，也是片区内为数不多有次新房源可以挑选的楼盘。小区外部紧邻公园，靠近地铁，内部自带小型市场，整体居住氛围浓厚。综合各方面条件，我比较推荐这个小区。

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