从业多年的老登，今天呕心沥血整理一下买二手房不得不注意的事项，事关资金安全、流程等等。
有点伤同行之处，低调点别外传了就好。
现在就从看房开始到交付整个流程说下注意事项。
看房前
目前的资讯发达，先网上了解下目标区域、价格范围等等，可以节省很多时间。
一般来说，bk网是比较真实的，很多网站或者自媒体颇具误导性，特别价格故意放低很多来吸引眼球，简直是浪费表情。所以挑选一个靠谱的平台可以节省很多时间。
另外，必须挑选好靠谱的从业人员。那些没底线没从业素质的尽量避免，免得被吃差价或者造成财产损失。
看房时
虽然目前法制社会很安全了，不再像以前偶尔发生的恶性刑事案件:极少素质低的从业者对客户mj或者抢劫之类的，所以看房的时候特别女孩子留个心眼。
我们在看房的时候，需要留意一下房子的相关细节，如墙体是否开裂、发霉、漏水，下水道是否堵塞、臭味，外面的噪音、污染源等等。
看一个小区或者整栋楼的管理水平，从公共卫生基本上能看到大概。
签合同时
准备签合同前，别那么急签名，别不好意思问清楚几个问题:
1，户口（虽然理论上，他人占用了户口，新业主也能迁入，但是还是尽量选择户口干净的吧）
建议的写法是:（啥时间）内该物业没被占用户口。
如果你写的是:卖家保证（啥时间内）没占用该物业户口。那么就会有个漏洞:卖家虽然没有占用，但是不排除有其他人占用了，那么卖家也不算违约，而头疼的是你们。
2，学位
很多区域，对学位的要求是上任卖家小孩子读完六年级。写法不同，产生的麻烦一样头疼。其实写法与户口那里差不多的。实在不懂怎么写全面安全的，可以评论区聊聊。
3，是否有不吉利事件如有人在房子里过世、法事、刑事案件等等；那些偏离市场价太多的房子别以为真捡漏了。
4，查册
注意是否有居住权登记（如果有那么你买回来了，他人一样可以过来居住）、查封。
卖家通过手机就可以查到或者去房管局现场查。
有时候遇见系统问题手机查不到，宁可去房管局现场查（番禺区的行政中心负一楼24小时都可以查询）。建议宁可慢点也别没查清楚情况下签合同。
5，价格与佣金
还是那句话，找靠谱的实诚从业人员。很多人就是在这个谈价环节被吃了差价（卖高价格，与卖家一起吃）。虽然知道你们心疼佣金，但是个人建议别把佣金压得太低，表面上你们好像赚了，其实可能损失更多。
与地产中介看房的，就别想着逃开地产中介了，运气不好的，你们住进去了，每天堵门口事小，动刀就事大了，命可不只是才值几千几万的。
至于还价技巧，说几个小时都说不完，避免吃差价或者买高太多的，最简单的就是多看看多对比不同的房子，做到心中有数。
6，三方合同与网签合同
一个是契约合同，一个是行政管理的。
一般都是同时签或者先三方买卖合同再网签合同。
记得网签合同的条款要对得上三方买卖合同。有时候他们都对你们说网签合同只是走个过场，应付政府部门的。别信，万一真打起官司的，不排除法院根据网签合同条款。
网签合同都是政府提供的版本，双方约定在网签合同上没有的，可以把三方合同的部分约定写在网签合同的备注栏。
7，报低价、高评估
不少人为了节省税费而报低价格，这个属于偷税漏税违法行为。
高评估，虽然可以节省首付款，但是银行查到的，又属于骗贷行为。
8，资金托管约定
很多银行、公积金中心都是免手续费的。
拿番禺区公积金中心来说下流程:不需要预约，三方带上网签合同、三方合同、广州市的一类银行卡、身份证到现场办理，一般15分钟左右办理完，每个小时的15分扣款一次（如9:15、10:15）。可以约定出新房产证的多少天内到账。
9，预留金
为了避免卖家拖欠水电煤气等等费用，建议卖家转5000到中介方托管，交付物业当天多还少补。这样可以避免买家吃亏。卖家态度坚决不同意的，大概率背后有屎，毕竟有合同约定是预留金，没屎的怕什么。
说到这里，让我想起了8年前市桥的一个房子交付，卖家夫妻都看起来斯文，却为了区区600多块钱管理费耍赖或者玩失踪。虽然是卖家违规了，但是面对他们的无赖，我与买家一起去承担了这几百块钱。真的是知人知面不知心。
缴税过户
这个很简单，交给专业的人跟进就好。要不然支付了佣金难道是拿来看的？
至于水电煤气等等过户，也可以在房管局的时候一起到相关部门办理的。
这里随便说下税费。
1，卖家的唯一按广东省内；买家的唯一按全国范围内。计算套数都按商品房，那些自建房之类不算。
2，退个税:先卖再买，一年内。顺序别倒过来了。另外按缴税时间，非网签时间。
交付物业
都是写下水电煤气等等读数。
最好在看房的时候，自己也实时拍下房子的情况，免得有的离谱卖家交付的时候故意破坏房子、设备。
佣金可以留一部分在交付物业的时候再给，毕竟收齐钱了，地产中介服务就打折了。
啰嗦了这么多，就先写到这吧。希望对各位有那么一点用，特别小白。
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