文中成交数据，均来自蝴蝶指数。
市场分化，哪些区域成交多？哪些区域在涨价？一涨俱涨、一跌俱跌的粗放时代已经结束了。
当下的北京楼市，正在经历一场深度的结构性洗牌：核心地段的优质资产与远郊无学区的老破小，走势已经完全背离。有的板块在阴跌中苦苦支撑，有的板块却靠着产业和学区的硬支撑，悄然筑底反弹。
我们抛开主观臆测，用近期北京各板块的真实成交数据，带大家直击楼市行情。
以下，是详细案例：
上京新航线在2026年8月成交了134㎡的3居室，成交价914万。同样户型在2023年3月成交价为1,450万，下降536万，跌幅36.97%。△望京北—上京新航线134㎡3居室:2026年8月，中楼层成交价914万。相较2023年8月成交价1,360万，下跌446万，-32.79%。相较2023年3月成交价1,450万，下跌536万，-36.97%。相较2022年9月成交价1,430万，下跌516万，-36.08%。相较2021年7月成交价1,444万，下跌530万，-36.70%。东湖湾三期在2026年8月成交了126㎡的3居室，成交价1,178万。同样户型在2021年12月成交价为1,650万，下降472万，跌幅28.61%。△望京北—东湖湾三期126㎡3居室:2026年8月，中楼层成交价1,178万。相较2025年10月成交价1,270万，下跌92万，-7.24%。相较2025年1月成交价1,378万，下跌200万，-14.51%。相较2021年12月成交价1,650万，下跌472万，-28.61%。臻园在2026年8月成交了174㎡的3居室，成交价1,250万。同样户型在2023年2月成交价为2,199万，下降949万，跌幅43.16%。△望京北—臻园174㎡3居室:2026年8月，顶层成交价1,250万。相较2025年5月成交价1,625万，下跌375万，-23.08%。相较2024年11月成交价1,538万，下跌288万，-18.73%。相较2023年2月成交价2,199万，下跌949万，-43.16%。宝星国际二期在2026年8月成交了63㎡的1居室，成交价320万。同样户型在2021年9月成交价为576万，下降256万，跌幅44.44%。△望京北—宝星国际二期63㎡1居室:2026年8月，高楼层成交价320万。相较2026年5月成交价295万，上涨25万，+8.47%。相较2026年1月成交价281万，上涨39万，+13.88%。相较2026年1月成交价275万，上涨45万，+16.36%。相较2021年9月成交价576万，下跌256万，-44.44%。北纬40度一期在2026年8月成交了100㎡的2居室，成交价499万。同样户型在2022年3月成交价为920万，下降421万，跌幅45.76%。△望京北—北纬40度一期100㎡2居室:2026年8月，中楼层成交价499万。相较2026年1月成交价468万，上涨31万，+6.62%。相较2025年8月成交价650万，下跌151万，-23.23%。相较2025年6月成交价675万，下跌176万，-26.07%。相较2022年3月成交价920万，下跌421万，-45.76%。慧谷时空在2026年8月成交了112㎡的2居室，成交价450万。同样户型在2022年7月成交价为775万，下降325万，跌幅41.94%。△望京北—慧谷时空112㎡2居室:2026年8月，中楼层成交价450万。相较2026年7月成交价445万，上涨5万，+1.12%。相较2026年4月成交价466万，下跌16万，-3.43%。相较2025年2月成交价625万，下跌175万，-28.00%。相较2022年7月成交价775万，下跌325万，-41.94%。望京西园三区在2026年8月成交了133㎡的3居室，成交价613万。同样户型在2022年2月成交价为920万，下降307万，跌幅33.37%。△望京北—望京西园三区133㎡3居室:2026年8月，中楼层成交价613万。相较2025年8月成交价616万，下跌3万，-0.49%。相较2025年6月成交价720万，下跌107万，-14.86%。相较2024年11月成交价770万，下跌157万，-20.39%。相较2022年2月成交价920万，下跌307万，-33.37%。银领国际在2026年8月成交了161㎡的3居室，成交价745万。同样户型在2017年3月成交价为1,100万，下降355万，跌幅32.27%。△望京北—银领国际161㎡3居室:2026年8月，中楼层成交价745万。相较2025年4月成交价875万，下跌130万，-14.86%。相较2024年7月成交价819万，下跌74万，-9.04%。相较2024年7月成交价830万，下跌85万，-10.24%。相较2017年3月成交价1,100万，下跌355万，-32.27%。东湖湾三期在2026年8月成交了133㎡的2居室，成交价1,118万。同样户型在2024年1月成交价为1,300万，下降182万，跌幅14.00%。△望京北—东湖湾三期133㎡2居室:2026年8月，中楼层成交价1,118万。相较2026年5月成交价1,020万，上涨98万，+9.61%。相较2025年12月成交价1,120万，下跌2万，-0.18%。相较2025年12月成交价1,150万，下跌32万，-2.78%。相较2024年1月成交价1,300万，下跌182万，-14.00%。华彩国际公寓在2026年8月成交了104㎡的2居室，成交价676万。同样户型在2024年6月成交价为850万，下降174万，跌幅20.47%。△望京北—华彩国际公寓104㎡2居室:2026年8月，低楼层成交价676万。相较2024年6月成交价850万，下跌174万，-20.47%。相较2024年6月成交价825万，下跌149万，-18.06%。相较2020年6月成交价845万，下跌169万，-20.00%。看完这几组成交对比，分化不再是挂在嘴边的概念，而是真真切切写在每一张网签单上的现实。
在北京，闭眼买房就能躺赚的时代，早就翻篇了。
同一个城市，有的板块在筑底反弹，有的还在寻底路上。选对筹码，比努力砍价更重要。
我们无法预判市场的下一个拐点何时到来，但我们可以做的，是盯紧每一次真实成交，在别人被情绪裹挟的时候，保持一份清醒。
下期想看哪里？评论区见。
