💡 关键发现
① 刚需+改善双轨运行
总价段呈“哑铃型”：50万以下和50-80万合计352套（占34%），与120-200万主力段形成两个高峰。单价段同样分两层：<8000元/㎡占23%（远郊+老破小），1.2-2万占36%（核心区刚需刚改）。
② 贵安单点异常放大成交量
贵安商圈71套成交排第一，但单价中位数仅3824元/㎡，几乎是市场的地板价。把贵安拆开看：贵安新天地贵府苑+贵尊苑A区合计22套，属“远郊大盘低价走量”模式，与主城成交逻辑完全不同。
③ 三室户型是绝对主流
3室成交479套，占比46%，几乎是第二名2室（227套）的两倍。4室188套位列第三。1室仅110套，说明福州二手房市场以家庭居住需求为主，投资型小户型需求持续萎缩。
④ 议价空间稳定在10%左右
议价率中位数10.4%，平均砍价12万。议价率分布相对均匀（5-15%占多数），说明买卖双方心理预期趋同。但71套（6.9%）成交议价超20%，这部分多为挂牌价虚高的房源。
⑤ 主流商圈“以量换价”
万宝商圈39套/单价16919元/㎡、金山奥体42套/13088、五四北43套/10871——月成交40套左右的板块，单价大多在1-1.7万区间。属于成交量活跃+价格亲民的“刚需友好型”商圈。
⑥ 豪宅商圈量少价高
省政府16套/27018、左海西湖13套/23030、闽江大道11套/21867——单价2万+的“豪宅商圈”月成交普遍在10-20套区间。低频高价，符合核心地段资产流动性特征。
⑦ 成交周期中位数96天
从挂牌到成交，主流房源需3个月左右。但均值195天说明有长尾——部分房源挂牌超1年才成交（可能挂牌价过高或楼龄/楼层硬伤）。底部快速成交+长尾慢销，两极分化。
⑧ 月底补录效应
7月31日单日成交66套（远超日均33套）——这是贝壳数据按“成交时间”统计的特点，月底集中补录。分析单日数据时要警惕月末跳变，看月度均值更可靠。
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