【年度案例】购买规划用途为空的房产时,一般不动产买受人物权期待保护权的审查与认定
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1.裁判书字号：北京市第三中级人民法院(2025)京03民终926号民事判决书
3.当事人：原告(上诉人):郑某某；被告(被上诉人):蔡某某；第三人:北京某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)蔡某某与某房地产公司商品房预售合同纠纷一案，密云区人民法院于2023年1月6日判决某房地产公司给付蔡某某逾期办理房屋所有权证违约金369273元。判决生效后，蔡某某向密云区人民法院申请执行，在执行过程中，2023年8月31日法院将登记在房地产公司名下的某住宅小区2号楼-1层-103予以查封。该案执行中，郑某某以其于2020年12月28日与房地产公司签订了《房屋认购书》并交纳全部购房款为由提出执行异议，请求解除查封并停止执行，密云区人民法院经审查后认为其提供的证据不足以排除执行，故裁定驳回其异议请求。郑某某对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉，请求解封并停止执行。《房屋认购书》记载，郑某某认购包含案涉房屋在内总建筑面积1461.93平方米的4套房屋，总价款为3281838元，房屋均位于密云区某住宅小区2号楼-1层(-101建筑面积282.27平方米、-102建筑面积21.09平方米、-103建筑面积698.45平方米、-105建筑面积460.12平方米)。银行缴费单记载，郑某某向北京市住房资金管理中心缴纳住房专项维修资金共计3281838元。案涉房屋的房地产权登记信息显示，“房屋所有权人:北京某房地产公司;登记原因:国房首次登记;土地使用权人:北京某房地产公司;规划用途:空白(该栏无任何内容);房屋性质:商品房;登记时间:2021年4月22日”。关于案涉房屋，经向不动产登记、自然资源和规划、住建委等相关部门调查了解:不在预售许可范围内;无规划用途，只能登记在开发商名下;目前为不可租售押状态，未办理过房屋预售、现房销售手续;因为规划未明确具体用途，无法办理现房销售、网签和产权过户。案外人郑某某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。北京市密云区人民法院经审理认为:对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，案外人权利的合法性与真实性，案外人的权利能否排除执行。本案核心为郑某某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定要求排除执行是否成立。一方面，郑某某与某房地产公司仅在2020年12月28日签订《房屋认购书》，双方并未依约在认购书签订之日起60日内签订商品房买卖网签合同。经审查，《房屋认购书》内容极为简单，缺少《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容。《房屋认购书》约定总建筑面积1461.93平方米、总价款3281838元，每平方米2000余元，该价位在2020年北京市密云城区不符合一般购房人的正常认知。此外，郑某某将房款转入北京市住房资金管理中心,且缴费种类为代收住房专项维修资金。郑某某对上述问题不能给出合理解释，本院难以认定双方存在真实、合法的房屋买卖关系。另一方面，根据查明事实，案涉房屋的房地产权登记信息显示，“规划用途:空白(该栏无任何内容)......”，且案涉项目的预售项目信息载明“批准预售部位:xx住宅小区1#、2#住宅楼(扣除1#楼3-1楼梯间、1-2层及地下房屋，2#楼1单元及地下房屋)”，案涉房屋不在预售范围之内;郑某某自认该房屋系商业房屋并非住宅,却仍以个人名义购买,这与北京市购房政策相左,《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(2017年3月26日发布)规定,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;在签订认购协议、支付款项后,郑某某亦未曾向不动产登记中心递交过过户申请材料。因此，即使双方存在房屋买卖关系，郑某某对房屋不能过户亦存在过错。基于上述分析,郑某某就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。北京市密云区人民法院判决如下:驳回郑某某的诉讼请求。郑某某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为:同意一审法院裁判意见。判决如下:驳回上诉，维持原判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定了金钱债权执行中，满足一般不动产物权期待保护权的构成要件得以排除强制执行的规则。也就是说，案外人若想符合“一般不动产买受人物权期待保护权”从而享有足以排除执行的民事权益，需同时满足四个条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郑某某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，具体分析如下:首先，从是否“签订合法有效的书面买卖合同”分析。通常情况下，房屋买卖合同应当采用书面形式，且合同内容满足《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要条款内容，如当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等必要条款。案涉的认购书中的内容过于简单，缺少商品房买卖合同的主要条款。另外，客观上双方并未依约在认购书签订之日起60日内签订商品房买卖网签合同。其次，从是否“合法占有不动产”分析。实践中，案外人往往会通过提交房屋钥匙、办理物业入住手续和物业费、水费、电费等相关缴费凭证等证据材料进行举证。本案郑某某虽自称已于2017年便占有案涉房屋并在此经营，亦向法院提交了水费、电费缴费记录，但其本人并非缴费人。再次，从是否“全部支付购房款”分析。一般而言，房屋买卖关系中，购房者的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋。郑某某虽然提交了款项支付记录，但缴费种类显示为代收住房专项维修资金，同时该款项亦非直接向出卖人支付。故本案存在众多疑点:1.房屋单价(2000元/平米)远远低于市场价(20000元左右/平米);2.房款以住房专项维修资金的形式缴纳;3.房款与专项维修资金数额完全一致，丝毫不差;4.收款人并非房地产公司;5.房地产公司未向郑某某出具购房发票。郑某某对上述问题，不能给出合理解释。最后，从是否“因买受人自身原因未办理过户登记”分析。关于如何理解买受人自身原因，从司法实践看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面。1.对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记;2.对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续;3.消极不行使登记权利，例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。如前所述，如买受人在购房过程中履行了合理的注意义务，亦积极行使登记权利，则基本可以认定买受人对未办理过户登记不存在过错。但本案中，其一，郑某某一次性购买1400多平方米房产，却不曾到不动产登记部门核实，因为案涉房屋的房地产权登记信息明确记载规划用途为“空”，且不在预售范围内，其明显未尽到谨慎注意义务，另外，郑某某已经在此经营3年时间，对案涉房屋能否办理产权登记，其具有一定预判和认知;其二，郑某某明知案涉房屋属于商业房屋而非住宅仍以个人名义购买，与北京市购房政策相左;其三，郑某某不曾向不动产登记中心递交过户申请材料，明显怠于行使相关权利。综上，郑某某个人购买规划用途为“空”的“超大”面积房屋，本应高度重视法律意识，积极行使审查义务、了解购房政策等，但其显然未尽到作为一般购房者的谨慎注意义务，房屋不能过户系其“自身原因”所致，郑某某对正常的房产过户不享有合理期待，故即便双方之间存在房屋买卖关系，郑某某亦不能依据一般不动产买受人物权期待保护权要求排除执行。文稿来源：《中国法院2026年度案例》24（执行案例）
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