星恒观察|房产代持与执行异议:最高法多判例梳理,什么情形才能够排除强制执行?

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一、实务背景：房产代持的现实困局

实务当中，出于限购、贷款、身份、家庭安排等原因，大量当事人选择房产代持（借名买房）。不少实际出资人存在认知误区：只要签署代持协议、全额出资、实际入住，当名义权利人负债，房屋被查封拍卖时，就可以保住房屋。

但从大量最高法及各地生效裁判来看，代持协议仅约束签约双方，对内可以主张过户、赔偿，不等于当然可以对抗名义权利人的外部债权人。能否排除强制执行，需要区分代持目的、债权类型、是否存在登记担保物权、是否属于正常二手房交易等多重要件。

本文结合可核验的标杆判例，把四类场景的裁判尺度做体系化梳理。

二、最高法标杆判例：确立全国主流裁判规则

判例一：(2020) 最高法民申 5818 号｜普通亲属代持，无规避限购，仍驳回排除执行请求

案情：亲属之间，实际出资人全额出资，签署书面代持协议，房屋登记至亲属（名义权利人）名下。名义权利人对外负债，房屋被查封，实际出资人提起执行异议之诉。

裁判要点：不动产以登记发生物权变动效力。代持协议仅产生内部债权，并不发生物权变动。即便代持本身不违反法律强制性规定，借名人明知登记与实际权利分离的风险，该债权不能对抗名义权利人的普通金钱债权人，无权排除强制执行，仅可向名义权利人主张违约赔偿。

裁判内核：风险自担原则，故意造成登记外观与实际权利不一致，就要承受名义权利人被执行的风险。

判例二：(2017) 最高法民再 352 号｜代持不存在规避限购，例外支持排除执行（少数例外情形）

案情：借名人全款出资，查封前长期实际占有房屋；签署代持协议时当地尚无购房限购政策；房屋因名义权利人的保证债务被查封，并非基于房屋交易、抵押产生债务。

裁判要点：代持目的合法，不存在规避限购、限贷；全款出资、查封前实际占有；申请执行人对案涉房屋不存在交易信赖利益，此种特殊情形下，借名人的物权期待权可以排除普通金钱债权的执行。

提示：该判例属于例外口径，不能扩大适用；如果代持初衷就是规避限购政策，即便出资、占有全部满足，也无法参照本案胜诉。

判例三：(2021) 最高法民终 390 号｜代持房屋已办理抵押登记，实际出资人不能对抗登记抵押权人

案情：房屋代持登记在名义权利人名下，名义权利人对外借款，将房屋办理抵押登记；实际出资人提起异议，要求停止拍卖。

裁判要点：已经完成登记的抵押权属于公示担保物权。代持产生的只是内部债权，不能对抗善意登记抵押权。即便代持属实，也不能排除抵押权人的优先受偿，实际出资人只能向名义权利人追责赔偿。

实务关键区分：普通金钱债权人、登记抵押权人，二者保护层级完全不同，抵押权具备更强的优先效力。

判例四：(2016) 最高法民终 763 号（公报案例）｜案外人执行异议之诉举证责任分配

裁判规则：案外人（实际出资人）主张排除强制执行，举证责任完全由案外人承担，需要达到高度盖然性标准。被执行人自认代持事实，不能免除案外人的举证义务，不能仅凭名义权利人承认就排除执行。

实务启示：代持纠纷，不能寄希望于对方当庭自认，出资流水、代持协议、占有使用证据、沟通记录，全部需要自行完整留存。

三、规避限购、限贷目的的代持：原则上一律无法排除执行

福建龙岩中院 2025 年典型案例

案情：儿子受贷款政策限制，借父亲名义购买二手房，签署代持协议，全部购房款由儿子支付。后续父亲负债，房屋被查封，儿子起诉请求排除执行。

裁判观点：以规避贷款、限购政策为目的实施代持，违背公共政策导向。内部代持约定不能对抗外部债权人，驳回排除执行的诉请。

司法口径总结：

除内地主体规避限购、限贷代持外，实务中境外人士、港澳台居民委托内地亲属 / 朋友代持房产，是纠纷高发且裁判尺度极为统一的特殊场景，属于法定政策限制类代持，司法认定从严，无例外空间。

裁判规则与实务结论：我国对境外、港澳台主体购置内地商品房实行严格的购房资格、限购审批及备案管理制度。境外及港澳台人士因不具备内地购房资质、无法完成不动产登记，主动委托内地主体代持房产的，该代持行为本质是规避房地产监管政策、突破主体准入限制，即便具备完整出资流水、长期实际占有、书面代持协议，法院亦普遍认定：代持目的违背公共政策与不动产交易监管秩序，不属于合法正当的物权期待权保护范畴。

该类代持情形下，实际出资人（境外 / 港澳台主体）一律无法排除名义权利人的强制执行，无权对抗外部债权人查封、拍卖，仅能依据内部代持协议，向名义登记人主张出资款返还及违约赔偿，不存在任何例外胜诉空间，最高法及各地高院均持统一从严裁判口径，具体如下：

1.代持目的是规避限购、限贷，协议即便不完全无效，也不能产生对抗外部执行的效果；

2.无论是否实际出资、是否实际居住，都难以保住房屋；

3.实际出资人只能在房屋被处置之后，向名义权利人主张违约损害赔偿。

四、区分：二手房连环买卖≠房产代持，《执行异议复议规定》第28条的适用边界

本文核心适用司法解释全称为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正），下文统一简称为《执行异议复议规定》。

其中第二十八条为不动产买受人排除强制执行的核心法条，条文原文如下：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

厦门中院 2026 入库典型案例

案情：二手房连环交易，次买受人签订书面买卖合同，全款付清，查封之前已经实际入住；因开发商历史遗留问题，客观原因无法办理过户；原登记产权人负债，房屋被查封。

裁判要点：本案不属于主动制造权利分离的房产代持，属于正常二手房交易，因客观障碍无法过户。全部满足第28条四要件，支持排除强制执行。

关键区分要点：

•房产代持：主动选择将房屋登记他人名下，追求登记与实际权利分离，风险自担；

•普通二手房交易（第28 条）：买受人主观希望登记至自己名下，因出卖人、历史遗留等客观原因不能过户。

二者法律基础完全不同，不可混同。

五、商事主体房产代持的裁判尺度

企业之间二手房代持，同样适用内外区分原则。企业出于融资便利等原因代持房产，在不存在规避限购政策前提下，即便满足全款出资、查封前实际占有等要件，司法裁判整体更为审慎，支持排除普通金钱债权执行仅存在极个别个案。但如果房屋上设立登记抵押，企业作为实际出资人，同样不能对抗登记抵押权。

六、综合实务启示

1.代持协议的效力边界

代持协议对内有效，可以约束双方，发生名义权利人违约时，可以起诉主张过户、赔偿损失；但协议本身不等于可以对抗外部查封、拍卖，不要高估代持协议对外的法律效力。

2.什么情况下，才有机会排除普通金钱债权执行（最高法例外判例的全部要件）

①代持不存在规避限购、限贷、政策监管；

②全部购房款由借名人实际支付；

③查封之前，已经实际占有房屋；

④未过户并非借名人自身过错；

⑤申请执行人属于普通金钱债权人，房屋之上不存在登记抵押权。

全部条件叠加，才存在胜诉可能性，个案仍然存在裁判不确定性。

3.一旦存在登记抵押，几乎没有排除执行空间

只要名义权利人办理合法有效的抵押登记，无论代持证据多么完备，实际出资人都无法对抗抵押权优先受偿。

4.证据意识：被执行人自认不产生免证效果

代持协议、完整出资流水、收房物业缴费记录、沟通聊天记录，均应当完整留存，所有原件妥善保管。

5.交易之初尽量避免代持安排

代持属于高风险法律安排，即便书面协议完备，依然面临房屋被执行、名义权利人违约、离婚分割、继承多重风险。

七、小结

房产代持纠纷本质，是真实权利人的财产利益，与不动产登记公示公信、外部债权人信赖利益之间的价值权衡。法律保护代持双方内部的合同自由，但不会无条件保护借名人因主动选择代持而带来的风险。办理代持、签署相关协议时，应当充分预判房屋被查封、处置的风险，而不是把希望寄托于执行异议之诉翻盘。

案例来源：(2020) 最高法民申 5818 号、(2017) 最高法民再 352 号、(2021) 最高法民终 390 号、(2016) 最高法民终 763 号公报案例；福建龙岩中院、厦门中院公开案例

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