如今的二手房市场，早已褪去昔日光环，陷入 “跌跌不休” 的困境。中指研究院 2026 年 1 月披露的数据显示，2025 年 12 月百城二手住宅均价仅 13016 元 / 平方米，环比下跌 0.97%，同比降幅扩大至 8.36%。更令人揪心的是，这一下跌态势已持续近四年 —— 环比连跌 44 个月，同比下滑长达 47 个月，如此漫长的调整周期，堪称楼市史上罕见的深度回调。
2025 年全年数据更显严峻。百城二手房价格累计下跌 8.36%，较 2024 年多跌 1.1 个百分点，年初的 “回暖论” 彻底沦为空谈。分季度来看，下跌加速度愈发明显：一季度跌幅 1.51%，二季度升至 2.12%，三季度扩大至 2.26%，四季度更是飙升至 2.73%，救市政策未能遏制下行势头，市场调整压力持续释放。
对于房东而言，资产缩水的痛感尤为强烈。以一线城市 500 万总价的房产为例，2025 年单年贬值就达 41.9 万元。以上海 2024 年城镇居民人均可支配收入 9.3 万元计算，一个三口之家全年总收入约 27.9 万元，一套房子的跌幅竟比全家年收入多出 13.9 万元。这种财富蒸发效应直接抑制了消费活力，大量家庭资金被房产套牢，居民消费意愿自然难以提振。
面对持续下跌，不少人疑问 “是否已触底”。答案显然是否定的 —— 熊市从来没有 “跌够就底” 的逻辑，唯有泡沫彻底挤出，市场才可能企稳。核心症结在于供需关系的根本性逆转：全国城镇存量住宅约 3.9 亿套，可容纳 12 亿人口，而当前城镇人口仅 9 亿多，供需缺口已然显现。
更关键的是，新房供应仍在增加，2025 年前 11 个月全国住宅新开工面积达 3.92 亿平方米，按人均 40 平方米计算，可新增 1300 万人的居住空间。反观人口端，全国总人口已连续 3 年负增长，2024 年净减少 139 万人，2025 年新生儿预计仅 871 万，适龄购房人群持续萎缩。房子越盖越多，需求却持续疲软，二手房市场陷入 “供远大于求” 的僵局。
当然，市场不会永远下跌，但底部远未到来。判断楼市企稳的核心指标是房价收入比 —— 即一套住房总价与家庭年收入的比值。国际合理区间为 3-6 倍，结合我国国情，专家建议一线城市合理区间 10-13 倍，二线城市 6-8 倍。以杭州为例，2024 年人均住房 39.3 平方米，三口之家刚需面积约 117.9 平方米，2021 年房价收入比峰值达 18，远超合理上限；2024 年回落至 12，但仍需再跌 30% 左右才能进入合理区间。
当前楼市已告别投资主导时代，接盘群体以自住刚需为主。当房价远超收入承受能力时，购房者自然选择观望，毕竟 “买涨不买跌” 的心理的背后，是对支付能力的理性考量。贝壳平台 650 万套的挂牌量较四年前激增 60%，“房多客少” 的买方市场特征明显，买家普遍抱着 “捡漏” 心态，价格未达心理预期绝不轻易出手。
归根结底，房价企稳的关键在于回归居住属性，实现房价与居民收入的匹配。当普通家庭能以 6-8 年总收入全款购置一套住房时，楼市才可能真正触底。就目前而言，无论是供需结构还是价格水平，都仍处于调整通道中，二手房市场的 “半山腰” 行情，还将持续一段时间。
