如今的二手房市场,早已褪去昔日光环,陷入 “跌跌不休” 的困境。中指研究院 2026 年 1 月披露的数据显示,2025 年 12 月百城二手住宅均价仅 13016 元 / 平方米,环比下跌 0.97%,同比降幅扩大至 8.36%。更令人揪心的是,这一下跌态势已持续近四年 —— 环比连跌 44 个月,同比下滑长达 47 个月,如此漫长的调整周期,堪称楼市史上罕见的深度回调。
2025 年全年数据更显严峻。百城二手房价格累计下跌 8.36%,较 2024 年多跌 1.1 个百分点,年初的 “回暖论” 彻底沦为空谈。分季度来看,下跌加速度愈发明显:一季度跌幅 1.51%,二季度升至 2.12%,三季度扩大至 2.26%,四季度更是飙升至 2.73%,救市政策未能遏制下行势头,市场调整压力持续释放。
对于房东而言,资产缩水的痛感尤为强烈。以一线城市 500 万总价的房产为例,2025 年单年贬值就达 41.9 万元。以上海 2024 年城镇居民人均可支配收入 9.3 万元计算,一个三口之家全年总收入约 27.9 万元,一套房子的跌幅竟比全家年收入多出 13.9 万元。这种财富蒸发效应直接抑制了消费活力,大量家庭资金被房产套牢,居民消费意愿自然难以提振。
面对持续下跌,不少人疑问 “是否已触底”。答案显然是否定的 —— 熊市从来没有 “跌够就底” 的逻辑,唯有泡沫彻底挤出,市场才可能企稳。核心症结在于供需关系的根本性逆转:全国城镇存量住宅约 3.9 亿套,可容纳 12 亿人口,而当前城镇人口仅 9 亿多,供需缺口已然显现。
更关键的是,新房供应仍在增加,2025 年前 11 个月全国住宅新开工面积达 3.92 亿平方米,按人均 40 平方米计算,可新增 1300 万人的居住空间。反观人口端,全国总人口已连续 3 年负增长,2024 年净减少 139 万人,2025 年新生儿预计仅 871 万,适龄购房人群持续萎缩。房子越盖越多,需求却持续疲软,二手房市场陷入 “供远大于求” 的僵局。
当然,市场不会永远下跌,但底部远未到来。判断楼市企稳的核心指标是房价收入比 —— 即一套住房总价与家庭年收入的比值。国际合理区间为 3-6 倍,结合我国国情,专家建议一线城市合理区间 10-13 倍,二线城市 6-8 倍。以杭州为例,2024 年人均住房 39.3 平方米,三口之家刚需面积约 117.9 平方米,2021 年房价收入比峰值达 18,远超合理上限;2024 年回落至 12,但仍需再跌 30% 左右才能进入合理区间。
当前楼市已告别投资主导时代,接盘群体以自住刚需为主。当房价远超收入承受能力时,购房者自然选择观望,毕竟 “买涨不买跌” 的心理的背后,是对支付能力的理性考量。贝壳平台 650 万套的挂牌量较四年前激增 60%,“房多客少” 的买方市场特征明显,买家普遍抱着 “捡漏” 心态,价格未达心理预期绝不轻易出手。
归根结底,房价企稳的关键在于回归居住属性,实现房价与居民收入的匹配。当普通家庭能以 6-8 年总收入全款购置一套住房时,楼市才可能真正触底。就目前而言,无论是供需结构还是价格水平,都仍处于调整通道中,二手房市场的 “半山腰” 行情,还将持续一段时间。