二手房好像真的开始回暖了

作者｜真叫卢俊团队

最近天气开始变暖了，这股暖风也吹到了楼市中。

大家还记得去年我们统计过一个数字吗？2022年全国二手成交表现对比2021年，整体下降了23%。

而今天为什么会有这篇文章的原因，正是因为当我们持续关注着各城市的行情，发现今年的回暖来得比想象中快。

尤其是上海，今年2月份二手房成交量暴涨，一个月成交达1.9万套，就快要回到上海月均2万套的枯荣线水平位置了。

信号不只出现在魔都。根据CRIC数据显示，2023年2月16个重点城市二手房成交体量同环比分别上升122%和54%，其中，成都、杭州、深圳等城市出现较大涨幅，今年这些城市的楼市表现，可能会比预期要好很多。

01. 上海的1.9w套，绝对的超预期

根据我们最新数据统计，这个2月份上海二手成交量总计19280套。

看到这个数据，是不是比想象中要好很多？别忘了，2月只有28天，如果按30天算的话，那么2月份的数据很可能就突破2万套。

我整理了一下，近一年上海二手的成交数据，总的来看，只有28天的2月份总成交量19280套，这个数据是2022年2月以来比较不错的一个数据了，近一年最高的7月份也不过19650套。

1.9w套，这个数字意味着什么？

首先，已经快接近上海月均2万套的正常水平。

在上海每月二手成交量2万套是一个分水岭，以此为界来判断市场好坏。低于2万套说明市场冷，超过2万套则说明市场还不错。所以，今年2月份上海二手成交量几乎达到了一个正常平均水平。

其次，这在上海历年2月里，已经很高很高了。

我整理了一下上海2019年~2023年，每个2月里的二手成交数据，发现自2019年以来，今年上海二手楼市表现最佳。

是近五年以来二手成交最高的一个2月，不仅恢复到2019年的水平，比去年还上涨了超50%。

那么，上海2月份二手市场到底为什么会这么热呢？其实，成交量还不错的一个很重要的原因是，客户愿意去看房，带看量多了起来。

从中介的表现来看，最近一个月很“忙”，听他们说春节过后带看量比起年前多了起来。

连我们团队也感觉到了，在一场演讲活动中，本来就准备了600个人的场地，突然新增了400人。

很明显市场上有一个很踊跃的带看量，其实也在告诉我们，客户现在愿意去看房了。

包括房东心态也是非常平稳的，所以在2月份还是能够有价格谈判的空间，这也决定了整个2月成交量能够维持很好的原因。

另外，上海二手房成交高还是基于房源挂牌量比较高，过去一年上海新增二手挂牌量一个月最高就有将近5万套。

数据来源：全国房价行情网

过去这两三年的时间，存量房或者挂牌待去化的房子是非常多的。所以，在这种情况下，真正想要买房的人几乎都能买到一套还不错的房子。

今年感觉提前进入了“金三银四”，接下来，3月二手市场可能要比2月更好，按照这个趋势走下去，三月份二手成交是有可能超过2万套的。

02. 要说今年最猛的还是成都

去年我们就关注过成都这个城市，它的楼市一直很好。即便是在全国二手楼市普遍都比较惨淡的时候，成都二手依然保持很好的成交情况。

2022年成都全市二手房成交套数达到了15万套，全国第二，仅次于上海；过去一年二手月度成交最高达到1.7万套。

没想到的是，成都二手楼市成交量今年不仅延续了去年的火热，还能更高。成都二手房市场的火热，最直观的体现还是2月份的成交量。

今年2月成都二手成交19061套，环比上月，成交量暴涨88%，同比去年2月，成交量暴涨160%，几乎快赶上上海的水平了，还是蛮令人意外的。

在这种市场热度下，成都单日二手成交量破1000套。

因为二手房成交量的大涨， 成都二手甚至赶超新房。在2022年之前，成都二手成交和一手成交比约为 4 : 6，但是从2022年3月开始，成都二手成交比例已经在新房之上了。

2022年对于成都楼市来说也是极为特殊的一年，去年成都全年二手交易量在历年首次超过新房交易量。

来源：贝壳研究院

这个现象在2023年依旧延续——

1月成都二手成交10162套，新房成交8479套；

2月成都二手成交19061套，新房成交11312套。

成都二手成交自2022年3月开始，至今连续12个月碾压新房。从目前来看，成都二手房市场短期内已经好过新房。

从某种意义上来说，也宣告成都正式进入“存量房时代”。

之所以可以保持这么高的热度，之前我们也分析过。

首先，成都多次在政策上调整楼市，增值税“5改2”新政给二手成交带来利好，限购门槛降低由原来的24个月社保缩短为12个月。

其次，二手房足够便宜，包括城市本身强大的购买力，成都目前人口突破2000万，大量的人口导入也为成都带来了更多的购买力。

可以说，成都也是我们看到的唯一一个楼市能够一直如此坚挺的城市。

03. 除此之外，其他城市的二手成绩单也不错

我们重点关注了一下杭州、北京、深圳这三个回暖比较明显的城市.

杭州

去年二手市场比较冷淡的杭州也出现了回暖。杭州2月二手成交约6894套，相比1月份2877套，成交量环比上涨139%，同比上涨超200%，整个2月短短28天，但是依然破了不少纪录。

首先，已经超越去年6月6700多套的最高峰值，近一年来杭州今年2月的二手成交最高，排在第一位。

最高单日成交破400套。

北京

北京二手成交量上涨还一度上了热搜。

根据北京住建委官网数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%，市场明显复苏。一个月成交1.5万套，不管是比上个月，还是去年同期都有上涨现象。

从北京近一年二手房成交量来看，确实北京二手房有一定的回升。

从数据中能看到，从2022年10月开始，北京二手成交连续4个月出现下滑，直到2月份才开始往上升。

总体来看，北京二手成交量依然有一定的回暖迹象，但热度并不是很高，还没有赶上去年3月最高的1.7万套。

深圳

今年二手成交回暖最不明显的一个城市，应该就是深圳了。

根据深圳住建局官网发布，深圳2月份的二手成交约2500套，这个数字确实不高，也不过上海一个月的1/8。

但是深圳经历了一年的低谷期，今年二手交易量终于有了抬头的趋势。

回顾去年深圳最低的一个月成交量不到1000套，和去年2月相比，2023年深圳2月成交量同比上涨200%。之后深圳的二手成交会不会上涨，还要看接下来的3月和4月。

此外，其他城市包括南京、苏州二手成交也都有一定的回升，保持在比较稳定的状态。

04. 全国二手房市场回暖的背后，有多方面的因素

从时间节点来看，一般每年春节之后市场都会有一些回暖，也是比较正常的现象。

这段时间，那些真的想要买房的人开始涌入市场，有的为了孩子上学买学区房的、还有一部分是关注大户型有置换需求的改善客户，一些刚需客也开始看房，所以增加了市场的热度。

不过今年出现回暖，最关键的原因可能是，去年全国各地刺激性楼市政策的出台。

根据中指研究院数据显示，2022年至2023年1、2月，全国一线城市、二线城市、三四线城市都频繁出台楼市利好政策。

包括降利率、放松限购、限售、购房补贴、公积金政策等，降低了客户的购房门槛。加上2022年底多个城市落地执行二手房“带押过户”，不用提前归还原来的房贷，就可以完成贷款，包括北京试行“连环单”业务并行办理也简化了交易流程。

在政策的推动下，很大程度上刺激了二手房市场。

从整体挂牌情况来看，不仅挂牌量在上升，房源质量也在上升，业主心态比较平稳。

从购房者的角度来看，前两年积压的购房需求现在被集中释放了出来。

毕竟今年大家也都慢慢回到了正常的生活状态，中介、购房者都能够通过实地持续带看，之前处于观望状态的刚需、改善客户也开始看房，来带动二手房的成交。

整体来看，今年全国楼市几大核城市有一定的回暖现象，这对于二手市场来说也是一个好的信号。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队

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