二手房买卖有房产证的前提下，必须完成的5 项核验步骤：
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人
一：核查房产证真伪+ 不动产登记信息
1：携带房产证原件，到不动产登记中心查询《不动产登记簿》（俗称“查档”），登记簿是房屋权利的最终依据，效力高于房产证。
2：重点查看：产权人姓名、房屋坐落、面积、用途、抵押查封信息、共有情况、土地性质与使用权期限。
二：核验卖方主体资格与权限
1：核对卖方身份证原件与登记簿产权人信息是否一致；
2：若为共有房屋，要求所有共有人到场签字，或提供经公证的同意出售证明；
3：若为代理出售，核验公证授权委托书的真实性、授权范围（是否包含“签订合同、收取房款、办理过户”）。
三：排查权利负担与限制
1：查档确认是否存在抵押、查封、居住权，如有抵押需卖方先办理解押；
2：向物业、邻居核实房屋是否存在出租、占用情况（买卖不破租赁，租客有优先购买权）。
四：实地核验房屋现状
1：对比房产证与实际房屋的面积、户型、结构是否一致，确认无违规改扩建；
2：核实水、电、气、物业费是否结清，避免过户后承担前任欠费。
四：资金与合同双重保障
1：所有房款必须打入官方资金监管账户，切勿直接转账给卖方或中介；
2：合同中明确约定：“若房屋存在抵押、查封、共有等未披露问题，卖方需承担退一赔一的违约责任”，并约定过户后再释放尾款。
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，盈科北京房地产与城市更新法律事务部主任，手机：15801392399。
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