专业文章 | 商业地产租赁中优先承租权的行使

基于商业地产的特殊性，在商业地产尤其是大型商业综合体租赁中，出租人往往处于强势地位，在营业时间、装修风格、提成租金、收款端口、甚至产品定价方面预先订立严苛的合同条款，而承租人受制于弱势的商业地位不得不接受，且出租人为保障自身商业利益往往将合同期限约定较短，承租人的商业风险剧增，诸如此类条款中，优先承租权条款（续租权）往往容易被忽视，笔者认为，这一条款在实务中杀伤力极大，商业地产承租人对此应当充分注意。

S公司是设立于福建省莆田市的大型商管公司，其旗下在管某大型商业综合体。H公司因经营需要，于2022年11月与S公司签订租赁合同租赁一大面积商铺，合同约定采用销售额提成租金，租赁期限为三年，H公司享有优先承租权，租期到期的三个月前，H公司可向S公司发出书面续租申请，如未提出续租申请，代表H公司放弃优先续租权，租赁合同到期自动终止。合同签订后，H公司投入大量资金对商铺进行装修，租期内经营业绩良好，预计将续租，2025年10月，H公司向S公司发出续租申请，S公司告知其未在8月前收到H公司的续租申请，H公司承租商铺已出租给第三人，且第三人的给予的租金条件显著优于H公司，S公司要求H公司在租期届满后退场，并将商铺恢复原状。H公司认为，其为商铺装修运营投入了巨大资金，三年来一直依约支付租金及各项费用，S公司对此明知，其对于S公司续约具有合理信赖，且S公司并未在租期到期前三个月提醒其续租，具有过错，欲请求S公司赔偿损失。

本案争议的实质是，租赁合同约定的优先承租权行使期限是否合法有效？承租人未在合同约定的期限前通知续租，是否还有权行使优先承租权？

《民法典》第一百四十三条对民事法律行为的效力做出了明确规制，具体到本案中，租赁合同约定H公司应当在租赁期限届满前的三个月向S公司发出书面续租申请，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

接下来的问题是，H公司未在租赁合同约定的期限前发出续租申请，其是否还有权行使优先承租权？换言之，H公司的优先承租权是否消灭？

《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条规定明示了优先承租权的行使要件，即前提要件审查、主体要件审查、客体要件审查、“同等条件”审查、程序要件“合理期限”审查。

前提要件要求出租人与承租人具有合法有效的租赁合同；主体要件要求行使优先承租权的主体应当是租赁合同的相对人，而不能是与出租人无直接合同关系的次承租人；客体要件要求租赁物为合法建造的房屋；“同等条件”要求租金标准、支付方式、押金金额、租赁期限、装修免租期等应当达到同等条件；程序要件“合理期限”要求承租人应当在合同约定的期限前主张优先承租权。优先承租权作为一项权利，其行使的时效是优先承租权的固有重要内容，应当注意的是，《民法典》并未对合理期限作出具体规定，应当遵循“有约定，从约定”的原则，对于合同中约定了优先承租权行使期限的，人民法院应当尊重当事人的意定自由，否则将可能冲击新租赁交易的稳定性。具体到本文案例中，H公司与S公司约定了承租人应当在租赁合同期限届满前三个月行使优先承租权，该约定不违反法律法规的强制性规定，亦符合优先承租权程序要件“合理期限”的要求，应当认定为合法有效，H公司未在租赁合同期限届满前三个月主张优先承租权，由此带来的法律后果就是H公司丧失了优先承租权。

案例1：（2023）京民再118号，某管理公司等与某体育公司房屋租赁合同纠纷再审案

再审法院北京市高级人民法院认为：《民法典》第七百三十四条第二款，租赁期限届满，承租人享有以同等条件优先承租的权利。但该权利的行使需以承租人有继续承租的意向为前提。本案中，某体育公司在合同到期前 60 日内未向某管理公司提出书面续租通知，且在合同期满前已明确表示不再续租并实际撤场，故其放弃继续承租的权利，优先承租权不再成立。

案例2：（2025）琼01民终474号，陈某、海南某公司等租赁合同纠纷民事二审案

二审法院海口市中级人民法院认为，案涉租赁合同约定“乙方如需续租须在租赁期届满前3个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方未按约定发出续租申请的，视为放弃续租权，甲方有权带意向承租者进入商铺考察，或发布招商广告（包括张贴招租信息等）。”陈某欲行使优先承租权必须满足上述合同约定的条件。双方当事人已经明确约定通知续租及行使优先承租权的期限，陈某应在该期限内提出续租申请并将该申请及时送达出租方，但陈某未在租赁期届满前3个月向出租方提出书面申请，陈某怠于行使权利导致失权，故陈某已不再享有优先承租权。其次，涉案租赁合同系双方真实意思表示，理应恪守。依据已查明的事实，合同履行期限届满前，双方虽有协商的过程，但并未续签合同，故涉案合同到期后终止，双方合同权利义务消灭。在陈某已丧失优先承租权的情形下，时光公司另觅其他承租方，并未违反案涉合同约定，亦未违反法律规定。

案例3：（2024）湘01民终1271号，某某餐饮（武汉）有限公司湖南分公司与某某（长沙）置业有限公司二审案

二审法院长沙市中级人民法院认为，双方签订的《租赁合同》中对于上诉人续租有明确的期限约定，即在租赁期满前不少于9个月上诉人可以书面向被上诉人提出续租申请。结合本案认定的租赁期限，上诉人至迟应当于2023年5月27日前向被上诉人提出书面续租申请，现上诉人于2023年6月14日才提出续租申请，已超过双方约定期限，且合同中并未约定被上诉人具有提示义务，现被上诉人拒绝续租，并未违反合同约定，一审法院对上诉人请求判令某某公司办理续租手续的诉讼请求不予支持，并无不当。对于上诉人提出被上诉人损害其优先承租权的问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条虽规定了承租人的该项权利,但并无具体性的行权方式的规定。按照有约定从约定,无约定从法定的民事法律适用原则,双方当事人既然约定了通知续租的期限,承租人就应当在约定的期限内提出续租申请并将该申请送达至出租人。本案中,因上诉人未能依约在约定的期限内提出续租申请并将该申请送达至被上诉人,应视为其已无续租意愿,据此应认定其已不再享有优先承租权。

在商业地产租赁中，发展商（通常为商管公司或资产运营公司）往往基于强势的缔约地位预先制定了对自身有利的合同条款，处于弱势地位的承租人往往基于商业上的考虑而不得不签约，但即便如此，也应当高度注意商业地产租赁合同中的履约风险管理，且应当贯穿始终，H公司的实务困境警示我们，对于优先承租权行使期限的漠视，将给商业交易带来巨大的风险。