楼市类似东莞这种城市的两种声音:火!二手房量价齐升;跌!楼市持续阴跌,还没见底

东莞二手房的“火”与“跌”不构性分化下的量升价跌、以价换量，并非普涨起点，而是底部区间的分化修复。以下用权威数据拆解真相与逻辑。

一、权威数据速览（核心结论前置）

- 2025全年：二手成交3.21万套（同比+20%），面积347万㎡（近五年最高），连续两年超新房，进入存量房时代。
- 2025年12月：周度成交环比+24%，均价12906元/㎡（环比-7%，近11周新低），典型“量升价跌”。
- 2026年首周（12.29-1.4）：成交788套（环比+19.9%，6周新高），价格延续阴跌，核心区稳、远郊跌 。
- 挂牌与库存：南城挂盘近7300套（同比+90.8%），供大于求，买方议价强。

二、两种声音的真相与成因

- “火”的真相：成交放量但非普涨。2025年二手成交同比+20%，12月与2026首周加速，源于三点：契税补贴到期、业主急售降价、刚需/刚改“捡漏”入场，150万以内低总价占比约50%，属“以价换量”。
- “跌”的真相：价格阴跌未止。2025年二手均价从1.5万+降至1.4万+，12月单周均价跌破1.3万；热门板块如南城网红盘较峰值跌30%-50%，挂牌量大、抛压重，价格难反弹。

三、分化的关键维度

- 区域分化：南城/松山湖/城区稳，二手次新抗跌；临深、远郊与老旧小区阴跌不止，部分盘月环比跌超10%。
- 价格分化：150万以内刚需盘成交占比高、成交活跃；300万以上改善盘挂牌多、成交慢、议价空间大。
- 产品分化：次新+优质学区+地铁盘抗跌；老破小+无配套+高容积率持续降价，流动性差。

四、市场逻辑与2026展望

- 逻辑：量升来自政策窗口期与降价促成交；价跌来自高库存、预期偏弱、新房促销分流，价格仍寻底。
- 2026展望：结构性筑底，无普涨基础；核心区先稳，远郊与劣质资产继续阴跌；二手仍是交易主力，“以价换量”延续，上半年筑底、下半年或小幅修复。

五、核心判断与建议

- 核心判断：东莞二手处于底部区间，“火”是局部结构性放量，“跌”是整体价格寻底，两者并存、不冲突。
- 购房建议：刚需/刚改看150万内次新+地铁/学区，议价空间5%-10%；投资观望，优先租金回报率**≥2%的核心区小面积；业主急售可降价8%-12%**加速成交，非急售则以租代卖。