二手房交易中，如何查询房屋是否存在抵押、查封或冻结等限制交易的情况？
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人
查询二手房抵押、查封、冻结等限制交易情况，最权威的核心渠道是不动产登记中心的线下窗口/ 自助机与官方线上平台，结合法院、银行等辅助渠道可全面核验，以下是分渠道操作指南与核验要点：
一、核心权威查询（必做）
1.线下不动产登记中心（最可靠，建议交易前 7 天内查询）
适用场景：需获取《不动产登记簿》等书面凭证，作为交易决策与合同附件。
所需材料
权利人查询：身份证原件+ 房产证原件；
利害关系人（如买方）：身份证原件+ 房屋坐落 / 权证号 + 查询用途说明（如 “二手房交易”）；
委托查询：需提供经公证的授权委托书+ 受托人身份证原件。
（3）：操作步骤
到房屋所在地不动产登记中心窗口/ 自助机，填写《不动产登记资料查询申请书》；
提交材料，核对信息后，窗口即时出具查询结果或自助机打印《不动产登记信息查询结果》；
重点核对：抵押权（银行、金额、期限）、查封登记（法院、案号、期限）、预告登记、异议登记等限制信息。
北京示例：可通过“京通” 小程序预约，或直接前往各区不动产登记中心，自助机刷身份证即可打印结果。
2.官方线上平台（便捷高效，适合初步核验）
适用场景：快速初步核验，或权利人远程授权查询。
主流渠道
北京：“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”“京通” 小程序、“北京不动产”APP，通过人脸识别后可查抵押、查封等信息；
全国通用：部分城市支持政务服务网、微信/ 支付宝 “城市服务” 中的不动产查询入口。
操作要点
完成实名认证与人脸识别；
输入房屋坐落、权证号或不动产单元号；
查看“权利限制” 栏目，注意线上数据可能存在 1-3 天延迟，重大交易需线下复核。
二、辅助渠道（查漏补缺）
1.法院系统查询（核验司法查封）
渠道：中国执行信息公开网、法院官网诉讼服务平台。
操作：输入被执行人姓名/ 名称、房屋坐落或案号，查询是否存在司法查封、冻结、轮候查封。
价值：发现未及时同步至不动产登记系统的司法限制。
2.银行与金融机构（核验抵押）
适用场景：卖方自称无抵押但需进一步核实，或需确认抵押是否结清。
操作：要求卖方提供个人征信报告（显示按揭贷款记录），或陪同卖方到贷款银行查询并出具结清证明。
3.其他辅助
物业/ 社区：核实是否存在长期租赁（买卖不破租赁）、占用纠纷；
住建部门：查询是否存在违建限制、预售备案/ 网签锁定等情况。
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，盈科北京房地产与城市更新法律事务部主任，手机：15801392399。
