房地产业会计核算手册(一)

房地产开发是一项涉及多方协作的工程，其核心业务流程可以划分为四个前后衔接、环环相扣的关键阶段，即土地获取阶段、开发建设阶段、预售阶段、竣工交付阶段。这四个阶段共同构成了房地产项目从规划至实现的生命周期。

一、土地获取阶段

土地是房地产开发不可或缺的生产资料，获取土地不仅是房地产开发项目的起点，更在根本上决定了成本结构与未来盈利空间。此阶段的核心在于精准的投资决策与合法的权属获取。

在此阶段开展项目可行性研究，旨在通过系统性的分析，明确项目开发的可行性、具体产品定位及预期经济效益等关键问题，为最终的投资决策提供依据。房地产开发企业

在完成投资决策分析后，依法定程序获取土地使用权。通过参与招标、拍卖、挂牌（以下简称“招拍挂”）等公开出让方式取得国有建设用地使用权，缴纳全部土地出让金及相关税费后，依法申请登记并获取《不动产权证》。对于特殊用地，需要进行权属确认、拆迁补偿谈判与安置工作，并做好拆迁风险控制；在土地正式开发前，房地产开发企业通常还需要完成土地整理熟化和市政配套建设，使土地达到“三通一平”1或“七通一平”2。

三通一平：通水、通电、通路和土地平整。

七通一平：通道路、通给水、通电、通排水、通热力、通电信、通燃气及土地平整。

二、开发建设阶段

房地产开发企业依据土地出让合同约定的规划设计条件，委托具有相关资质的单位编制详细的规划、建筑设计方案及施工图设计文件等，报送至自然资源和规划等部门审批。

在取得《建筑工程施工许可证》后，项目方可正式开工建设。工程建设应当委托具备资质的施工总承包单位及工程监理单位，严格按照经审查的施工图设计文件及工程建设强制性标准进行施工。在此过程中，主管部门对工程的质量、安全及造价实施动态监督，确保项目合规推进。

三、预售阶段

在商品房预售制下，房地产开发企业投入项目开发建设的资金达到工程建设总投资的法定比例，并确定施工进度和竣工交付日期后，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号发布，建设部令第131号修正）等规定，向所在地房管部门申请商品房预售许可。

房地产开发企业取得预售许可证明后，可以开展预售活动。根据现行监管规定，所获取的预售资金应当全额存入预售资金监管账户，实行专户管理。此外，实务中也存在现房销售模式，即房地产开发项目通过竣工验收后方可对外销售。

四、竣工交付阶段

项目工程完工后，房地产开发企业需组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并依据《建设工程质量管理条例（2019 修订）》（中华人民共和国国务院令第279号发布，国务院令第714号修订），将建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，办理建设工程竣工验收备案手续。

房地产项目办妥竣工验收手续，并符合《商品房买卖合同》约定的交付条件后，可向购房客户进行交付使用，办理房屋交接手续，协助客户申请不动产权属登记。

在此阶段，如项目采取现房销售模式，则企业在完成竣工验收备案后即可直接面向购房人进行房屋销售和交付。