虽然本文聊的是地产，但新年后中国A股走的气势如虹，文章末尾我们也简单聊下对今天大盘的看法。
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记得5年前，那时候很多人问我要不要买房，那时候我是极少部分看空地产的人。一晃5年过去，那个中国房地产不跌的神话已经彻底破灭，而且是彻底的180度转弯，身边已经没有人看好房子，几乎到了谈房色变的程度。人们为什么转变这么快，我们看看下面的数据就知道了。2025年，新房竣工面积约6亿平方米，约等于2021年的59%；成交面积约8.9亿平方米，约为2021年的49%；成交金额约8.4万亿元，约为2021年的46%。5年时间，房地产市场的成交金额下滑了一半多，这个速度堪比日本房地产泡沫破灭的速度。国民经济的支柱产业这么快地下滑，这期间竟然没有发生经济危机，这可以称作经济学的奇迹了。这一点我们绝对要给管理层点一个大大的赞。看到这些数据，估计没有人能乐观起来，更何况2025年房地产相关数据的下跌依然大于10%，依然没有看到止跌企稳的现象，市场难言乐观。但是，从今天开始，我将改变对房地产的看法！风起于青萍之末。政策的风向吹过来的时候，我们一定要敏锐地感觉到。！2026年1月1日，《求是》杂志刊登了一篇文章，名字叫《改善和稳定房地产市场预期》。为什么要说这篇文章，因为《求是》杂志历史一共只发过三次关于房地产的特约评论员文章。
第一次是2016年1月1日，文章名为《积极稳妥化解房地产库存》。当时的背景是三四线城市房地产库存积压，为了化解库存，后续一系列政策出台，央行5次降准降息，降税降首付，同时还包括棚改货币化。在这剂猛药的影响下，一线城市地产当年暴涨40%多。那一年也是恒大地产、融创地产等公司意气风发的时候！第二次是2017年1月1日，文章名为《促进房地产市场平稳健康发展》。当时的背景是2016年房价暴涨，炒房已经几乎疯狂。于是文章的基调较上一年发生了重大转折，并且第一次提出“房子是用来住的，不是用来炒的。”后续就推出了“限购+限贷+限价+限售”等多个政策，首付和利率也大幅提升。随后的5年房价涨幅逐步回落。第三次是2021年1月1日，文章名为《坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位》。当时背景是，疫情期间货币宽松，房价再度上涨。后续政策迅速收紧，全国严格执行“三条红线”，房地产随后开启了5年的深度调整。所以说，中国的政策是很有定力的。2016，2021，2026，每一个五年规划的第一年第一天，高层都会对房地产未来5年定一个基调，然后一以贯之。今年的文章重点说了啥，就是改善房地产市场预期！为什么要改善，显然是房地产市场已经跌过头了，而且还没有止跌。具体来说，文章主要说了几个意思：1）房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。2）房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。3）伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面。（1）是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。（2）是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。（3）是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。4）有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。5）要深刻把握房地产业发展规律，正确认清当前形势，保持战略定力，积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。（1）保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。（2）做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。（3）加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。文章通过摆事实讲道理，告诉我们：房地产市场跌的太快太多了，中国未来的房地产市场前景还是不错的。但是地产公司以前的“三高模式”过时了，以后要精耕细作。后续政策会一次性给到位，给买房人更多的优惠，再跌也跌不动了，大家准备准备可以买房了。意思就这么个意思，后面肯定会配套一系列的政策出来，包括政府收储、取消所有限制性措施，贴息和降低按揭利率，成立房地产信托基金等等。过去5年，我们硬生生把房地产的金融属性剥离了出去，同时也孤立了我国最大的信贷派生主体。但是这一次，我们重新把房地产的金融属性地位给摆正了。房地产是中国目前最大的信用派生物，地产价格下跌，整个国家的信贷规模就会螺旋式下跌，随之而来的就是通货紧缩和经济衰退。这个负向螺旋必须要施加外力去打破！如果地产稳住，甚至小幅上升，那么中国的信贷规模也会底部反转。中国目前缺的不是货币，而是货币信用派生不足。而房地产市场就是这里面重要的抓手，地产活满盘皆活！这也是中国经济2026年最大的看点。最后，说一说股市吧。开年连涨三天，很多人措手不及。但是这几天涨的最好的是有色金属和化工材料，如金、银、铜、铁、铝、镍、焦煤、玻璃等都涨了，需求预期的改善，带来的是涨价预期的改善。但是今天大盘成交额已经到了2.85万亿左右，临近3万亿，大盘指数高位博弈非常明显。这个位置如果量能能保持，会高位震荡进行强势调整；如果量能萎缩，适当回踩前期高点，则是更加健康的方式。节前我们说，市场不缺钱，缺的是信心。元旦一过，信心都回来了。希望大盘走的稳健一点吧，太猛了，大家都不好挣钱啊！ 文中所有提到的股票，仅是作为宏观和行业分析所需，不作为股票推荐，据此买卖，盈亏自负！
文|轻风名月
欢迎您关注轻风名月的个人社区！清风常在，明月万古！虽然不可能，但我们想尽可能以客观的立场，理性的态度去分析和看待这个世界、这个社会，并基于自己内心的价值标准和道德判断去审视自己的行为，指导自己的行为。知如果不透，行必然犹豫，我们希望用平凡而短暂的一生，与志同道合者一起去笃行自己的人生梦想。真诚地感谢您的认可！
