干了8年中介，卖了80套二手房，我总结出了15条买二手房的注意事项
45天的户口迁移期限，直接决定了新房能不能按时入住。
产权人没在场，合同签了等于白签。 去年有套88平的老房子，房主说产权全归自己，结果到签约才发现还差一个共同所有人没到场。因为急着交定金，买家就信了口头承诺。等到过户，配偶不同意，五万元卡了三个月，房子也耽误了。只要涉及多人产权，身份证、婚姻证明、产调单，缺一份都不能签字。别想着省事，中介催得再急也得一一核查。
产调信息要自己去跑一趟。 产调，就是查房子的权属、抵押、查封、居住权这些。2022年我遇到过一套回迁房，房主信誓旦旦说干净，结果产调出来，法院冻结还没解封。买家多跑了一趟不动产登记中心，才发现这事，定金及时止损。现在大多数城市产调免费，窗口十分钟搞定，别怕麻烦。
资金监管账户才靠谱。 有一次客户图省事，让中介代收十万定金，说是“帮保管”。第二天房主反悔，钱差点退不回来。其实正规的二手房买卖，定金和首付都要走银行或者住建局的资金监管账户。这种账户有专门的合同和编号，只要合同没生效或者交易没完成，钱都能退回来。别信什么中介担保，真出事没人兜底。
定金和订金差别巨大。 合同上多了一个字，最后能不能退钱完全不是一回事。2023年签单时，有客户交了两万元“订金”，最后因为贷款审核不过，钱全退回来了。如果是“定金”，按法律规定，违约一方就要承担损失，买家不买了钱归房主，房主不卖了要双倍赔偿。签字前一定要看清楚协议上写的是哪个“金”。
水电气网和物业费要一项项查清。 房子到手后才发现欠了三年物业费，最后只能自掏腰包补齐。这事我见过两回，一次在2019年，一次在2021年。最保险的办法，是让房主出具当月的各项缴费单据，最好复印一份。交接清单里要写明，哪些费用由谁承担，交房当日为分界线。别想着房主会自觉，白纸黑字才是真的。
学区房政策变化快 有一套建成12年的学区房，挂牌价比同小区高了将近一成。房主信誓旦旦说“肯定能上”，但买家查了教育局官网，发现政策刚变，学区范围缩小，得提前一年落户才算。结果买家差点多花三十万买了个空头学位。只要涉及学区，必须查当年最新的招生政策，别只听房主一面之词。
停车位紧张不是小事 2018年我帮客户看过一个90年代的小区，白天车位空荡荡，晚上七点以后连门口马路都停满了。客户原本无所谓，等真正搬进去，每天都得抢车位，后来还租了附近商场的月卡，每月多花400块。看房一定要晚上去一趟，别被白天的假象骗了。
下雨天看房才见真章 毛坯房表面再干净，渗水都藏在墙角。一次帮客户验收，专门挑了阴雨天，发现次卧窗台有水印，脚线还起了皮。房主说“之前没事”，但同楼层邻居也反映有渗漏。买家最后砍了两万维修费。晴天看房，很多问题都被遮盖，下雨天才是检验房况的最好时机。
合同写清每项细节 比如户口迁出这一条，2017年有个客户买了一套96平的房，合同上没写迁户口时间。结果房主迟迟不迁，新房主的孩子上不了学，最后还打了官司。经验教训就是，户口迁出、物业交割、违约条款，每一项都要落在合同上，口头承诺一律不作数。
家具家电拍照留底 买精装房时，家具家电很容易被调包。2021年有个客户买了套带全套家电的房子，合同只写了“带家具家电”，交房时海尔冰箱换成了杂牌，少了两台空调。最稳妥的做法是看房时拍照，型号、品牌都要拍清楚，附到合同作为附件。这样交房后有据可查，避免扯皮。
砍价信息必须做足 有一套2015年的两居室，挂牌价310万，客户看中后没急着下定，反而在链家、贝壳、安居客三个平台查了同小区近半年成交价。发现均价只有295万，最后谈到298万成交。报价明显低于市价的，八成是中介钓鱼房，没必要往里跳。做功课比一味压价有用。
房主本人出面才靠谱 去年有个客户一直跟中介谈，报价总比房主高五万。最后我们安排买卖双方见面，当场谈好价钱，服务费也少收了两千。中介吃差价的事并不少见，能面对面就面对面，不能见面至少视频，别只信中介的转述。
土地性质决定后续花费 2020年一位客户买了套划拨土地的房子，成交后才被告知要补交八万元土地出让金。流程拖了半年，证也迟迟下不来。商品房一般没这问题，拆迁房、回迁房、集体土地的房，务必让房主出示土地性质证明，合同里写明土地出让金由谁承担。
租赁关系要白纸黑字 有套房子挂牌时说“随时可腾空”，结果签合同才发现租户还剩两年租期。按照“买卖不破租赁”，新房主只能等租期结束才能入住。看房时就要问清合同，租期、搬离时间都要写明，别只听房主说“很快搬走”。
贷款批不下来也能全身而退 2022年有客户首付都交了，银行审贷没通过。幸好合同里写明“贷款未批首付全退”，中介费也退。没有这条，钱很难要回来。现在房贷政策经常变化，合同里必须写明贷款失败的后续处理办法。
一套房子可能藏着十几项风险，落到纸面才算数。看起来麻烦，其实每一项都是前人踩过的坑换来的经验。只要肯多查一条、多跑一趟，二手房交易也能把主动权握在自己手里。
