上海楼市“爆表”!二手房创四年新高,但真正的赢家只有两类人

2025年，上海楼市交出了一份看似火热的成绩单：

全年二手住宅成交25.4万套，创近四年新高；12月新房成交近2万套，年末连续两日单日破千。

朋友圈瞬间沸腾：“回暖了！”“房价要涨？”“再不买就晚了？”

冷静点。
数据可以鼓舞人心，
但真相，往往藏在结构里。

这不是全民狂欢的复苏，
而是一场高度分化的财富迁移——
有人抄底上车，有人高位套现，
更多人，只是在围观属于别人的春天。

一、成交创新高？没错，但你我的市场早已分裂

先看一组扎心数据：

• 总价1000万以上豪宅：成交占比五年连升，2025年一季度已达4.67%
• 总价200万以下“老破小”：成交占比从2020年29.13%飙升至37.79%
• 中间段500万~800万改善盘：无人问津，价格战打到骨折

这像什么？
一个被拉成哑铃的弹簧——
两头用力，中间塌陷。

这就是今天的上海楼市真实图景：
👉 富人买黄浦江边的大平层，用资产对抗通胀
👉 新人买外环“老破小”，拿户口和学区赌未来
👉 而夹在中间的“普通中产”？
他们想置换不敢卖，想买又怕高位接盘，活生生被钉死在市场的缝隙里。

所谓“整体回暖”，不过是两端交易活跃撑起来的幻觉。

二、谁在买房？答案很残酷

别信什么“刚需回归”，看看是谁真金白银冲进了市场：

✅ 第一类赢家：非沪籍单身族——政策红利收割者

上海“8·25新政”松绑非沪籍单身购房资格，直接释放数十万潜在买家。

这群人是谁？
年轻、有存款、工作稳定、急于落户安家。
他们不在乎房子多旧，只要总价可控、能上车、能读书。

于是，外环外那些房龄30年+、无电梯、无车位的“老破小”，成了香饽饽。
单价跌到5万以内，两室挂200万出头，抢得比网红奶茶还凶。

这不是刚需觉醒，是政策精准滴灌下的集体突围。

✅ 第二类赢家：高净值人群——资产保卫战发起者

另一边，10万+/㎡的新盘和千万级二手豪宅也在加速去化。

前滩、徐汇滨江、北外滩……多个“10万+”项目开盘即清盘。
有人一口气买三套，只因一句话：

“现金贬值更快，房子再差也是硬资产。”

他们不怕限购，有的是公司名义、代持方案、境外资金通道。
对他们来说，买房不是消费，是在信用货币时代抢夺稀缺锚点。

三、中间派为何被抛弃？因为市场不再容忍“将就”

过去，500万~800万是上海楼市的主力战场。
三房、次新房、地铁口、带好学区——理想中的“改善生活”。

但现在呢？
🔸 卖，舍不得——毕竟当年是高价买的
🔸 买，下不去手——新房品质提升，二手显得老旧
🔸 持有，越来越亏——租金跑不赢利息，资产持续缩水

更致命的是：
随着“好房子”新规落地，未来新建住宅将全面升级——
绿色建筑、智慧社区、大户型主导、公区投入加大。
这意味着：现在的“改善盘”，很快就会变成明天的“普通盘”甚至“落后盘”。

没人愿意为“即将过时”的房子支付溢价。
于是，这个最庞大的群体，反而成了市场上最难出手的一群人。

四、“以价换量”走到尽头，2026将迎来真正拐点

很多人说：“成交量起来了，是不是可以止跌企稳了？”

我想说：别高兴太早。

当前的“量升”，本质仍是“深度调价”后的结果。
很多房东已经降价15%~20%才勉强成交，有些甚至低于指导价挂牌。

但有意思的是——
新增挂牌量却在减少。

说明什么？
👉 那些愿意割肉的人已经卖得差不多了
👉 还留着的业主，心态稳了，宁可等等也不贱卖

这是一个关键信号：
“以价换量”模式正在触达极限。

如果2026年没有更强有力的政策刺激（比如全市性认房不认贷、降首付、放松限购），
那么市场很可能进入一个量价僵持期：
🔹 成交难再大幅回升
🔹 房价也难继续大跌
🔹 核心区域或率先企稳，外围仍阴跌不止

换句话说：
普涨时代彻底结束，结构性机会正式登场。

五、写给所有还在纠结的人：认清你的位置

在这个分裂的市场里，最重要的不是判断“楼市好不好”，
而是搞清楚：你是谁？你要什么？你能承受什么？

• 如果你是新上海人，预算有限，建议抓住窗口期上车“成熟板块老破小”，优先选地段和学区，房子会旧，但区位不会贬值。
• 如果你是高净值家庭，不妨关注核心滨江板块的稀缺大宅，长期持有抵御不确定性。
• 如果你是普通改善族，请停止幻想“卖掉老房买新房一步到位”。现实是：你可能要经历“先卖后买+过渡租房”的煎熬周期，做好心理准备。
• 如果你还抱着“房价必涨”的执念，请醒一醒：
  未来的房产，不再是稳赚不赔的提款机，而是需要精算的风险资产。

结语：没有普涨的时代，只有精准落子的人生

25.4万套的成交数据很耀眼，
但它照不亮每一个角落。

上海楼市从未如此分裂，
也从未如此真实。

它告诉我们：
城市不会辜负努力的人，但也不会惯着犹豫的人。

当哑铃两端开始发力，
中间的悬空者，必须自己搭桥。

📌 转发本文，提醒身边每一个还在观望的朋友：
别再等“全面回暖”了，
属于你的行情，从来都不是大盘数字。

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