干了8年中介,卖了80套二手房,我总结出了15条买二手房的注意事项.

主题：干了8年中介，卖了80套二手房，我总结出的15条买二手房的注意事项

30平方米的产权证明，能决定440万首付是不是白打水漂。

查档这一步，谁都不能替你省

杭州小邵交了20万定金，产调一查才发现房子被二次抵押。产调本身不难，跑一趟不动产登记中心，成本不到一小时，但“抵押”两个字没人替你担。去年我有客户图省事，直接信了中介说查过，最后房子查封，五万定金卡了仨月。所有权证、身份证、产调单三样东西，缺一不可。只要产权人有变更、抵押、查封、居住权，后面都能变成大麻烦。

有一次帮客户看一套87平的三居，房主说自己全款，产调带客户一起查，发现房本上有个按揭没还清。中介不提醒，客户自己问才知道，差点定金打进了黑洞。比起多花半天功夫，首付进了“无底洞”才是真凉。

资金监管账户才是真正保险

私下转账再方便，20万定金进了房东账户，结果房东卷款跑路。这种事不是没见过。监管账户的流程不复杂，就是多跑一趟银行，钱先放中立方，等产权过户完再结算。钱没到账前，谁都别催你签字。我见过一次房主拿着买家的三十万在外地旅游，最后房子没法过户，客户追了半年才追回来。

去年我经手一单，客户买精装房，交了十万定金，走的是资金监管。后面发现租约没到期，客户全额拿回，没折腾。监管账户0利息，但换来的安全感比什么都值。

合同细节，字越多越能挡坑

签合同那天没写“户口迁出”，最后房主赖着不迁，客户孩子户口进不去。还有买卖不破租赁，租期没写明，结果买家要等三年租客搬走。每个细节都要落在纸面上，口头承诺全当没听见。买房不是买菜，合同写一句少一句，后面就多一分风险。

有客户买的房子学位占用没查清，合同只写了“学位未占用”，但没写明查验方式。后面一查，发现房主孩子刚用完学位，客户只能自己认。最稳妥的做法，是让房主出具学籍证明，合同写清查验期限，查不清就退定金。今年我遇到一单，客户坚持加了这条，最后房主配合拿了证明，交房没半点波折。

屋况查验不能靠一两次看房

同一套二手房，早上看和晚上看完全不是一回事。顶楼的房子，晴天看没问题，下雨就发现天花板有渗水印。去年有客户买毛坯房，第一次看什么都好，第二次下雨去，发现主卧墙面返潮。精装房要拍家具家电清单，连空调型号都不能放过。我见过房主换掉西门子冰箱，换成杂牌，交房时客户傻眼。只要有照片、清单，合同写清，谁也赖不掉。

还有一回，客户看房只去了一次，采光没问题。后来入住才发现，下午两点光线就被对面楼挡住。再往回调，才知道同一小区另一套朝向差一万块。光看一次，省不来麻烦。

税费分摊得早谈，别等签约才开口

二手房交易，个人所得税、增值税、中介费，随便一项就是小几万。很多人以为是“买家出”，其实都能谈。砍价的时候顺便聊清楚，房主出还是房价降价。前两个月，有客户买一套120平的回迁房，成交价210万，砍下六万，但房主把个人所得税也让了出来。整个交易下来，客户实际多省了两万八。税费谈不明白，签约那天再争，常常房主死咬不松口。

还有划拨土地性质的房子，后期可能要补交“土地出让金”。我遇到过客户买完才发现要补八万，早一点问清楚就能争取房主分担。

租约和腾房时间写死，别信“下个月肯定搬”

租约没写清楚，交房要等三年。这种事我一年能碰上两三回。前阵子一个客户，合同没约定腾房时间，房主说租客下个月搬，结果合同一签，租客还有五年才到期。租期多久，什么时候搬走，都要白纸黑字写合同里。哪怕房主再诚恳，租客再配合，不写下来都等于白说。

有客户买了70平的一居，房主承诺两个月内腾房，合同写明违约金每天300元。结果房主真拖了半个月，客户最后拿到赔偿，进场装修没耽误。

家具家电清单要一件件拍照存证

精装房交接，常有人忽略家具家电，最后交房时发现品牌型号不对。去年客户买带全套家电的二手房，冰箱、空调一共八样，合同都写明型号，实际交房时房主想用同款低配替换，被客户拿照片对比堵回去。单个家电价格从两千到八千，少一样都不划算。保存好照片、清单，哪怕到交房那天，也能据理力争。

还有一次，客户买的房子，空调型号和清单不符，房主辩解说“功能一样”。客户拿出当初拍的照片，最后房主补了差价，整个过程还算顺利。

水电气网欠费必须一项项过户查清

房子交割后，水电气网和物业费全部归买家。前年有客户买完房子才发现，物业费欠了三年，最后只能自己掏腰包。操作上，让房主出示各项缴费单据，过户当天一起结清。宁可多花半小时核对，也别等入住后才发现一堆欠单。小区物业费有的每月3元/平，有的6元/平，差价能拉出一千多，提前问清楚心里才有底。

贷款批不下来要写进合同，钱能全身而退

银行贷款不是百分百批得下来。前两周有客户，征信差点没过关，好在合同写明贷款批不下来全额退款，包括定金和中介费。没写这条的，最后只能打官司。所有条款都别怕写细，钱才有保障。贷款批不下来，最怕中介和房主互相推锅，只有写清楚，谁都赖不掉。

砍价时信息差才是最有力的武器

成都那单“砍价砍到房东摔门”，其实靠的不是嘴皮子，是提前查清房子“病历”。物业报修、同小区成交价、房东急事，这些细节都能左右价格。那姑娘最后只交了五千定金，风险也甩给房东。很多人以为还价就是拼嘴，其实拼的是信息。提前搜集同区低价成交截图，哪怕真假难辨，心理战线先赢了一半。

学位和户口的事，谁都别轻信“肯定没问题”

学位锁定六年起步，没查清楚，房子买来孩子都上不了学。最稳妥的做法，是让房主出具学籍证明，合同里写明查验方式。户口迁出也一样，合同写清楚时间，没按时迁出怎么赔偿。我碰到过客户，房主户口迟迟不迁，最后只能打官司。多写一句，少跑半年腿。

房屋结构和采光要自己多次体验

房子采光、通风、噪音，第一次看很难发现问题。建议至少早晚各去一次，阴天和下雨再看看。客户买顶楼，第一次看没问题，第二次下雨发现漏水，直接省下一套大修的钱。还有住在主干道旁的房子，白天安静，晚上车流吵得睡不着。多花点时间体验，后面少掉坑。

买卖双方直接沟通，杜绝中介吃差价

有的中介喜欢两头报不一样的价格，中间吃几万差价。建议买家直接和房主对谈，哪怕视频聊，都比只听中介靠谱。去年客户买房，中介说房主最低110万，实际面谈只要105万。省下来的钱，换好家电都够。

买卖不破租赁，租期决定入住时间

房子有租约，买家就得等租客走人才可入住。买房时别光听房主一句“租约快到期”，合同写明腾房时间、违约责任。客户买的85平两居，租期还有一年半，合同写明提前腾房需赔偿。房主最后主动协商，提前半年搬走。

土地性质影响后续费用，不能忽视划拨房风险

商品房和划拨房，后期费用差别大。划拨房后续要补交土地出让金，不问清楚很容易多掏一笔。客户买的回迁房，成交后发现要补八万。事前问清楚土地性质，多算一笔账，钱才算花得明白。

结尾

回头看，二手房买卖就是一场信息筛查和风险转移的拉锯。查档、核实、走流程，每一个细节都像拉链上的小齿，少一颗都是隐患。经验值能帮你少踩坑，但真正能保住首付的，还是每一步不放过细节、不信口头承诺。到手的钥匙，才算真正的安全感。