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华玉振:北京市推动房地产市场＂去中介化＂做法值得推广和完善

2026-02-09 06:12:17

在北京市房地产市场中，中介乱象一度成为阻碍行业健康发展的顽疾，其表现形式多样、影响深远，严重扭曲了市场资源配置机制。其中，垄断房源的现象尤为突出，已成为市场失衡的重要诱因。一些大型中介机构，如贝壳找房、链家等，依托其庞大的门店网络、资本优势和数据平台，通过与房东签订独家代理协议、优先获取新房源信息、封锁部分房源不对外公开等方式，将大量优质房源控制在手中。这种“信息垄断+资源独占”的模式，不仅使得购房者在选择房源时受到极大限制，难以获取全面、真实的房源信息，还让其他中小中介机构难以获得足够的业务资源，导致市场竞争严重失衡，形成“大者恒大、强者通吃”的寡头格局。部分中介机构甚至利用算法推荐机制，对不同用户展示差异化的房源信息，进一步加剧了信息不对称。

操纵价格的行为也屡见不鲜，已成为推高房价预期、扰乱市场秩序的重要推手。中介机构在掌握大量房源后，往往会通过控制房源投放节奏、人为制造“抢房”氛围、联合业主哄抬挂牌价等方式，人为抬高房价。例如，在部分热点学区房区域，中介鼓动业主集体涨价，虚构“多组客户争抢”假象，诱导购房者非理性出价。这种行为不仅加重了购房者的经济负担，使刚需群体被迫加杠杆入市，还扰乱了正常的市场秩序，使得房价偏离其真实价值，形成虚假繁荣，影响了房地产市场的长期稳定。更有甚者，部分中介人员与金融机构勾结，提供“过桥贷”“赎楼贷”等灰色金融服务，助推投机性购房，加剧金融风险。

虚假宣传更是误导消费者的常见手段，严重损害消费者权益与市场公信力。一些中介为了吸引客户、促成交易，会对房源的实际情况进行夸大或虚假描述，如虚构房源的交通便利性、周边配套设施、学区归属、房屋产权性质等。例如，将尚未建成的地铁线路宣传为“地铁上盖”，将规划中的学校说成“已划入学区”，或将商住房包装成“类住宅”出售。一旦消费者购房后才发现实际情况与宣传不符，不仅自身权益受到损害，面临维权难、退房难的困境，也会降低整个市场交易的信任度，导致“劣币驱逐良币”，诚信交易者反被边缘化。这些乱象的存在，严重影响了北京市房地产市场的健康发展，损害了广大消费者的合法权益，也对政府的市场监管与社会治理能力提出了严峻挑战，加强监管势在必行，且亟需从制度层面进行根本性改革。

针对房地产中介市场的种种乱象，北京市采取了一系列有力措施加以监管，展现出政府重塑市场秩序、回归居住属性的决心。对于违规情节严重的中介机构，北京市住建委、市场监管局等多部门联合行动，果断采取责令关停、暂停网签资格、下架线上平台房源等行政手段。通过日常巡查、大数据监测、投诉举报核查等方式，一旦发现中介机构存在严重违法违规行为，如发布虚假房源信息、恶意炒作房价、协助签订“阴阳合同”、违规提供金融产品等，立即依法责令其停止经营活动，并进行整顿或立案查处。2025年底以来，北京市陆续对多家大型中介门店实施停业整顿，对贝壳找房平台多次进行约谈和处罚，这一系列举措有力地震慑了不法中介机构，使其不敢轻易违规，形成了“高压严管”的常态化监管态势。

同时，北京市还对存在违规行为但尚未达到关停程度的中介机构进行分类整顿与规范引导。要求其在规定期限内对存在的问题进行全面整改，如完善房源信息审核制度、建立房源核验机制、规范价格公示流程、禁止诱导客户高评高贷等，并定期向监管部门报告整改情况，纳入信用监管体系。部分区级住建部门还试点推行“中介红黑榜”制度，将企业合规情况与经营资格挂钩，推动行业自律。对于从业人员，实施“实名登记+信用积分”管理，对存在欺诈、误导行为的经纪人予以扣分、暂停执业甚至列入行业禁入名单。

北京市"去中介化"做法对降低交易成本具有积极意义。

减少中介费用支出。在传统房地产交易中，中介费用是一笔不小的开支，已成为交易成本的重要组成部分。以贝壳找房为例，其中介费通常为房屋成交价格的2.5%至3%，甚至更高，在部分城市或高端楼盘中可达3.5%。对于一套价值500万元的房屋，中介费用就高达12.5万至15万元，甚至超过17万元。这对于交易双方而言都是沉重的负担，尤其是对于购房者来说，可能会占用其大量的积蓄，影响其他方面的消费和投资，尤其在房价收入比本就偏高的北京，这笔费用往往意味着多工作数月。而卖方虽名义上“净得”，但实际定价时往往将中介费转嫁至房价，变相推高了整体交易成本。

而去除中介环节后，这笔费用将直接节省下来。在“去中介化”模式下，政府搭建的官方交易平台允许买卖双方直接对接，实现信息匹配、合同签署、资金监管等全流程线上操作，无需支付高额佣金。卖方无需支付中介用于推广房源、寻找客户、组织带看等服务的费用，买方也不用承担为中介提供的信息匹配、议价协助、流程代办等服务买单的费用。这些节省下来的资金，卖方可以用于其他投资或消费，如改善生活、子女教育、养老储备等；买方则能减轻购房的经济压力，将资金用于装修、购置家具家电、支付物业维修基金等，提升居住品质与获得感。从整个市场来看，若全国年均二手房交易量达1000万套，平均每套节省10万元中介费，则全年可为社会节约超万亿元交易成本，这是一笔巨大的资源释放。它不仅减轻了居民部门的负债压力，也有助于释放消费潜力，推动内需增长，使社会资源得到更合理的配置，减少不必要的资源浪费，推动房地产市场及相关行业更健康地发展。

降低信息获取成本。在“去中介化”的模式下，信息获取成本也将大幅降低，从根本上改变“信息垄断—服务依赖—高收费”的传统逻辑。过去，交易双方获取房源信息的渠道相对单一，主要依赖于中介机构。中介为了获取更多利益，可能会对信息进行筛选和加工，优先推送高佣金房源、隐藏低价或非独家房源，导致交易双方难以获取到全面、真实的房源信息。购房者为了找到合适的房源，往往需要联系多个中介，耗费大量时间和精力去筛选、核实信息，甚至遭遇“钓鱼房源”——即用低价虚假房源吸引客户上门，再推荐其他房源。据调查，北京购房者平均需看房15次以上、联系3-5家中介才能成交，时间成本极高。

而“去中介化”后，政府可以建立统一的、权威的房源信息平台，将所有合法上市的房源信息集中展示，实现“全量公开、一房一码、动态更新”。平台可与不动产登记系统、住建部门数据打通，确保房源真实性、产权清晰性。卖方可以直接在平台上实名认证后发布房源的详细信息，包括房屋的位置、面积、户型、装修情况、建成年代、产权性质、抵押状态、历史成交价等，买方则能免费、便捷地在平台上浏览到所有房源信息，按价格、面积、学区、地铁距离等多维度筛选，甚至使用VR看房、AI估价等功能辅助决策。这种方式不仅节省了交易双方的时间和精力，还降低了因信息不对称而产生的沟通成本、信任成本与谈判成本，使交易过程更加高效、透明。买卖双方可直接联系、预约看房、在线议价，减少中间环节的摩擦与误解，有助于更快地达成交易，提升整个房地产市场的交易效率。同时，信息透明也倒逼卖方合理定价，买方理性出价，避免“信息套利”现象，促进市场回归价值本质。

北京市"去中介化"做法对促进市场健康发展的积极意义。

规范市场秩序。中介机构的存在，曾使房地产市场秩序饱受干扰，成为市场失序的重要根源。垄断房源、虚假宣传、操纵价格、协助洗钱等行为屡禁不止，严重扰乱了正常的市场交易环境，削弱了政府调控政策的传导效果。而“去中介化”做法的实施，为规范市场秩序带来了新的契机，推动市场从“中介主导”向“政府引导、市场自主”转型。

“去中介化”后，政府搭建的权威信息平台成为房源信息发布和获取的主要渠道，形成“阳光交易”机制。这意味着中介不再拥有独家房源信息的优势，无法再通过垄断房源来操纵市场、设置交易壁垒。卖方可以直接在平台上展示真实、准确的房源信息，买方也能全面了解市场情况，包括各小区的挂牌量、成交周期、价格走势等，不再被中介选择性推送信息所误导。这种信息透明化，有效遏制了中介的违规操作行为，如“捂盘惜售”“制造紧张”“虚假带看”等，压缩了灰色操作空间。平台还可引入区块链技术，对房源发布、浏览、签约等行为进行存证，确保过程可追溯、责任可追究。

同时，“去中介化”还有助于维护市场公平竞争，打破“大中介垄断—小中介依附”的畸形生态。在中介主导的市场中，大型中介凭借品牌、流量、数据优势，形成“平台型垄断”，通过排他协议、流量倾斜、算法控制等方式挤压中小中介的生存空间，导致市场竞争呈现畸形发展，服务质量反而下降。而“去中介化”打破了这种格局，让所有市场参与者——无论是大型机构、小型中介还是个人业主——都能在公平、公正的环境中竞争。中小中介机构不再受制于大型中介的垄断，能够凭借自身的专业服务、本地化知识和优质客户关系赢得市场。部分中介可转型为“咨询服务提供者”，为买卖双方提供法律、税务、贷款等专业建议，而非主导交易流程。这不仅促进了中介行业的良性竞争与服务升级，也使得整个房地产市场秩序更加规范有序，有利于市场的长期稳定发展，避免因个别机构失控引发系统性风险。

稳定市场价格。中介机构操纵价格是房地产市场的一大顽疾，已成为房价非理性上涨的重要推手。在传统模式下，中介通过控制房源投放节奏、人为制造稀缺感、联合业主涨价、发布虚假成交数据等方式，人为推高房价，形成“中介—业主—购房者”的价格共谋链条。这种行为不仅增加了购房者的负担，也使市场价格严重偏离真实价值，积累金融与社会风险。而“去中介化”做法能够有效避免这一现象，使房价更加合理、稳定，回归居住属性。

“去中介化”后，买卖双方可以直接在政府信息平台上进行交易，减少了中介对价格的干预与扭曲。卖方会根据房屋的实际价值、市场行情、自身资金需求等因素合理定价，平台还可提供AI估价、历史成交对比、周边小区价格曲线等工具辅助定价，避免虚高挂牌。买方也能依据公开透明的市场信息做出理性判断，避免被中介“话术”诱导而追高接盘。这种直接交易模式，切断了中介通过“高评高贷”“阴阳合同”等方式获取高额佣金的利益链条，避免了为获取高额佣金而故意抬高房价的行为。价格发现机制更加市场化、透明化，有助于形成真实、稳定的市场价格预期。

此外，“去中介化”还能显著降低市场炒作的风险，遏制投机性需求。中介机构为了吸引客户、获取利益，往往会进行一些炒作行为，如制造房源紧张的假象、散布“政策利好”“学区调整”等小道消息、组织“房托”制造抢购氛围等。而“去中介化”后，市场信息更加透明，所有挂牌与成交数据实时公开，炒作行为难以奏效。买卖双方都能基于真实的市场情况做出决策，减少了非理性情绪驱动的交易，降低了市场波动性，使房价能够在一个相对稳定的区间内运行，与居民收入、租金回报等基本面指标相匹配。这不仅有利于保护购房者的利益，避免资产泡沫破裂带来的损失，也有利于房地产市场的长期健康发展，避免因价格剧烈波动而引发的金融风险、社会矛盾与经济失衡，为宏观调控政策的有效实施创造良好环境。

国内一些城市在房地产市场“去中介化”方面也进行了积极探索，并取得了显著成效，为全国推广提供了可复制、可推广的实践经验。长沙市于2021年推出了“长沙市住房租赁监管服务平台”，该平台由市政府主导建设，整合了全市的房源信息，实现了房源信息的集中展示、交易过程的透明化与资金监管的闭环管理。平台不仅要求所有租赁房源必须进行备案，上传产权证明、房屋照片、租金标准等信息，还提供了在线签约、租金监管、押金托管、纠纷调解等一站式服务，有效规范了租赁市场秩序。通过这一平台，中介机构无法再通过垄断房源、克扣押金、随意涨租等方式获取不正当利益，租客也能更便捷地找到真实可靠的房源信息，大大降低了交易成本，提升了交易效率。平台运行两年来，虚假房源投诉下降80%，租赁纠纷减少60%，成为全国住房租赁监管的标杆。

厦门市则在二手房交易方面做出了创新性突破。2020年，厦门市上线了“二手房交易网签系统”，该系统实现了二手房交易的全程网办，包括房源核验、产权查询、在线签约、资金监管、税费缴纳、过户办理等各个环节。买卖双方可以直接在系统上完成交易，无需完全依赖中介机构。这一举措不仅减少了中介环节的干扰，还提高了交易的安全性，防止了“阴阳合同”“一房多卖”“资金挪用”等问题的发生。系统上线后，二手房交易纠纷明显减少，平均交易周期缩短30%，市场秩序得到了有效规范。部分交易甚至实现“零中介费”，由政府提供公益服务支持。

此外，深圳、杭州、成都等城市也在探索“政府直售平台”“房东直售专区”等模式。深圳在2022年试点“二手房个人自主挂牌”功能，允许业主在官方平台直接挂牌，买方可在线联系，系统自动匹配贷款与过户服务。上线首月即有超2000套房源自主挂牌，部分成交价格低于市场均价10%以上，显示出去中介化在降成本、稳价格方面的潜力。这些城市的成功做法表明，通过政府搭建权威平台、规范交易流程、强化数据治理等措施，能够有效推动房地产市场“去中介化”，降低交易成本，促进市场健康发展，为其他城市提供了宝贵的借鉴。

国外在房地产市场“去中介化”或中介管理方面也积累了丰富的经验，展现出不同制度背景下的多元路径。在德国，房地产市场以严谨、稳定著称，政府对中介机构的监管非常严格。中介机构必须经过严格的资质审核才能开展业务，且从业人员需具备专业的知识和技能，并通过国家统一考试。政府还建立了完善的房源信息数据库——“德国房地产信息中心”（GdW），所有房源信息都必须真实、准确地录入系统，买卖双方可以免费查询。这使得中介机构无法通过虚假信息或垄断房源来获利，市场交易更加透明、公平。德国的中介费通常由买卖双方共同承担，且比例较低（一般为总房价的1.5%-2%），有效降低了交易成本。

美国则注重利用科技手段提升交易效率，推动“轻中介”甚至“无中介”交易。美国的房地产信息平台发展成熟，如Zillow、Redfin、Realtor.com等网站，提供了大量的房源信息、市场分析数据、AI估价工具等。购房者可以在这些平台上进行详细的比较和筛选，甚至可以直接在线上与卖方进行沟通和交易。Redfin等平台还推出“低佣金”服务，中介费仅为传统中介的一半。部分州允许“非执业经纪”（For Sale By Owner, FSBO）模式，卖方自行挂牌销售，仅支付少量平台费或法律服务费。这种模式减少了传统中介的介入，降低了交易成本，提高了交易效率，2023年美国FSBO交易占比已达12%。

新西兰对中介的收费进行了严格规范，成为全球中介治理的典范。新西兰的《2008年房地产代理法》规定，房地产中介费用必须明码标价，不得高于政府指导价，且买方无需支付中介费，全部由卖方承担。这一措施有效避免了中介机构乱收费的现象，保护了交易双方的合法权益。同时，政府建立“房地产服务消费者保护基金”，对因中介欺诈造成的损失进行赔偿，增强了消费者信心。英国、加拿大等国也推行“固定佣金制”“分段收费制”，防止中介过度牟利。

这些国家的经验表明，通过严格的监管、科技赋能、收费规范和制度创新等方式，可以有效实现房地产市场的“去中介化”或规范中介行为，促进市场的健康发展。其核心逻辑是：政府承担公共信息供给责任，市场提供多元化服务选择，法律保障交易公平，从而构建一个高效、透明、低成本的房地产交易生态。

实现全国房地产市场去中介化的政策及法律方案。

推动全国房地产市场去中介化，需多管齐下制定有效政策，坚持“政府主导、分步实施、科技支撑、试点先行”的原则。首先，鼓励自主交易是关键。政府可通过主流媒体、社区宣传、政务服务窗口等渠道加强宣传引导，提高公众对自主交易的认识和信任度，让更多人了解自主交易的便利性与优势。可设立“自主交易服务日”“房东直售培训”等活动，提供操作指导。同时，简化交易流程，推动“一网通办”“跨省通办”，减少繁琐的手续和审批环节，为自主交易创造便捷条件，降低交易门槛。可试点“自主交易奖励机制”，对成功完成直售的买卖双方给予契税减免或补贴。

完善信息平台建设至关重要。应借鉴北京市及其他城市经验，由住建部牵头，建立全国统一的、权威的房地产市场信息平台——“中国房地产交易服务网”。平台应整合全国新房、二手房、租赁房源信息，实现“一房一码、全国联网、动态更新”。平台应确保信息的真实性和及时性，接入不动产登记、公安户籍、教育学区、轨道交通等数据系统，设置严格的信息审核机制，如人脸识别发布、产权自动核验、虚假信息举报奖励等，防止虚假房源信息发布。平台应提供在线签约、电子合同、资金监管、贷款预审、税费计算、过户预约等全流程服务，保障交易安全，提高交易效率。鼓励地方平台与国家平台对接，实现数据共享与业务协同。

此外，政府应加大对违规中介机构的处罚力度，规范中介市场秩序。建立全国房地产中介信用信息公示系统，将企业及从业人员的违法违规行为记入信用档案，实施联合惩戒。对发布虚假房源、操纵价格、协助洗钱等行为，依法吊销备案、限制从业、移送司法。推动中介行业转型升级，鼓励其向咨询、评估、法律、资产管理等专业化服务转型，而非依赖信息垄断牟利。通过政策引导与扶持，推动房地产市场逐步实现去中介化，促进市场健康稳定发展。

为保障房地产市场去中介化的顺利实施，法律法规的完善不可或缺，需构建起“有法可依、执法必严、违法必究”的法治环境。一方面，需在《城市房地产管理法》《民法典》《消费者权益保护法》等法律框架下，进一步明确房地产市场交易各方的权利与义务。对卖方而言，应通过行政法规规定其发布房源信息的真实性要求，对虚假信息发布行为制定严厉的处罚措施，如罚款、暂停交易资格、纳入征信等；对买方而言，应通过立法保障其在交易过程中的知情权、选择权、公平交易权，禁止强制中介服务。应明确“自主交易”合法地位，禁止中介机构或政府部门设置隐性壁垒。

另一方面，应修订完善《房地产经纪管理办法》《商品房销售管理办法》等规章，出台《房地产交易信息管理规定》，对交易流程、资金监管、合同签订、数据安全等环节进行详细规范，确保交易过程的合法性与安全性。应明确规定政府平台的法律地位与服务标准，确保其公益性、中立性。针对中介机构的违法违规行为，如垄断房源、操纵价格、签订阴阳合同、违规金融嵌套等，加大法律惩处力度，提高违法成本，引入“惩罚性赔偿”制度，震慑不法中介。

还应建立高效、低成本的房地产交易纠纷解决机制，包括在线调解、行政裁决、小额诉讼绿色通道等，为交易双方提供便捷、高效的法律救济途径。可设立“房地产交易仲裁中心”，专门处理自主交易纠纷。同时，加强司法与行政协同，推动建立“调解—仲裁—诉讼”衔接机制，提升纠纷处理效率。通过完善法律法规，为房地产市场去中介化提供坚实的法律保障，促进市场公平、公正、透明发展，最终实现“住有所居、交易有序、价格稳定、风险可控”的房地产发展新格局。

在推进过程中，应坚持“试点先行、稳步推进”策略，先在一线城市和热点二线城市推广，积累经验后再向全国铺开。同时注重政策协同，与房地产税试点、保障性住房建设、金融监管等政策形成合力，共同构建房地产长效机制。唯有如此，才能真正实现房地产市场的高质量发展，让住房回归居住本质，让交易回归公平透明，让发展成果更多更公平惠及全体人民。

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