重磅!宁波二手房买卖发生重大变化!先批按揭再过户!

昨天，《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》发布，将从2019年11月15日施行。

这项新政策，由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定，将给宁波的二手房买卖流程带来重大变化。

同时，该项新政也会对二手房买卖双方交割房款，带来重大影响。

记者通过采访住建部门，对此新政作出独家通俗解读。

01 

以后买卖二手房的流程有明显变化

现在买卖二手房的流程，一般是这样一步步来的——

第一步，买卖双方经房产中介撮合后，签纸质合同、合同网签，买方付定金。如在限购圈内买房，买方需打出限购证明。

第二步，房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税，买方付首付。卖方如还有按揭或抵押贷款，需先结清贷款。

第三步，过户完成、不动产权证办出，去银行申请按揭贷款。

第四步，按揭放下，买卖双方办理交房手续。

而在新政施行后，二手房交易流程将是这样的——

合同网签——银行对买方的按揭贷款申请进行预审——买卖双方在银行办理存量房交易资金监管——房管部门对合同进行网签备案——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房

这里面，最主要的一个变化，是按揭贷款的审批提前了！现在是过户完才去办按揭，以后则是过户之前就要完成按揭审批。

随之而来的还有一个特别值得关注的变化是，以往二手房交易中通过“阴阳合同”多办贷款、少交税的招数行不通了！

因为贷款审批前移机制要求以网签合同为贷款审核依据，网签备案价格、申请贷款报批的成交价格、纳税申报价格要一致。住建部门表示，这将有助于防止偷漏税与骗贷的现象。

本地最先试行二手房交易资金监管的工行，画了这么一张流程图，供大家参考：

02

二手房买卖新流程七大注意点

按照新政，在新的二手房买卖流程中，需要注意这么七个方面。

第一，以后如果是通过房产中介买卖二手房的，必须在银行办存量房交易资金监管。

不通过中介、由买卖双方自行成交的，办不办资金监管，则自愿。

第二，房款——包括首付款、按揭款以及一次性付款的钱、分期付款的钱，都应纳入资金监管。买卖双方与银行签订资金监管协议，根据协议约定，银行会在不同的交易环节把相应的资金划给房东。

但定金、交易税费和中介费，由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。

另外，当下常见的由买方垫付、用于卖方还按揭的钱，不在资金监管范围之内——下面我们还会讲到这笔钱的问题。

第三，如果是按揭购房，按揭银行和资金监管必须是同一家银行。

第四，办了存量房交易资金监管后，按揭贷款审批将会前置——合同网签申请完成后，银行就会对买方符不符合按揭条件、能批多少贷款等作预审。

如果是申请住房公积金贷款的，则在房管部门完成合同网签备案后、过户及交税前，由公积金部门作贷款预审。

新政明确，贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买方贷款申请后7个工作日内，明确贷款意向或完成贷款审批；申请组合贷款的，应在9个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批，并及时将结果告知申请人。

第五，不通过房产中介、买卖双方自行成交的，且要按揭的，同样要贷款审批前置，必须先取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批，然后才能去办过户、交税等后续交易手续。

第六，特别要注意的是：不管是不是通过中介成交，在买方取得贷款银行贷款意向、完成住房公积金贷款审批后的5个工作日内，买卖双方必须完成交税、过户申请，不然，逾期的话，就需要重新申请取得贷款意向、住房公积金贷款审批。

第七，办交易资金监管，免费。银行不能就此收费，房产中介也不能借此收取什么代办服务费。

03

二手房交易资金监管有什么好处？

为什么要推行二手房交易资金监管？

因为现行的二手房交易流程，无论对买方还是卖方，都存在着比较大的风险。

之前，我们在《付了几十万上百万的钱，最后房子还拿不到？每个买二手房的人都可能碰到！》一文中，已经对二手房交易过程的风险环节，作过详细解释，大家可以参考。

简单而言，对于卖方来说，二手房交易最大的风险，是过户办完了、房子在法律意义上已经不是自己的了，而买方的按揭却迟迟办不下来、自己拿不到这大头的房款。这类情况，近两年时有发生，也是房东最担心的。到那个时候房东要想拿回房子，就得法院裁决了。

而对于买方来说，最大的风险是在办过户之前。买方已经把定金、首付款甚至替房东还按揭的钱都给了，却可能因为房东在外有债务、房子在过户前被法院查封，最后拿不到房子。

实行二手房交易资金监管后，买卖双方的资金风险，就可以得到有效避免。

工行的一个二手房网签、交易资金监管服务点。张培坚/摄

二手房交易资金监管，像是“支付宝”，保护二手房买卖双方的利益。有了交易资金监管，交易过程中如果出了什么问题最终导致成交完成不了，买方能拿回自己的钱、卖方不会失去房子。

按照纳入交易资金监管后的二手房交易流程，因为买方能不能批下按揭、能批多少按揭，在过户之前就清楚了，所以就不会发生房子过户了而房东拿不到钱的问题。

对于买方来说，有了交易资金监管，在过户完成、拿到房子之前，付出去的钱实际上都没到房东手上，而是在银行存着。一旦房东方面出问题，过户不成，买方还是能够要回自己的钱。

二手房网签现场。张培坚/摄

需要提醒的是，买方替卖方还按揭垫付的钱，实质上相当于私下借款，无法纳入交易资金监管。这笔钱，买方需要特别注意其风险！据悉，相关部门正在就这笔钱的安全性探索、协商相关举措，预计不久也会推出新政策。

另外需要提醒的是，目前，已经率先试行二手房交易资金监管的只有工行、建行两家银行。不过，在新政策开始施行后，房管部门表示，肯定会有更多的银行能够办交易资金监管。

最后，要提醒房产中介，不要不告诉二手房买卖双方有交易资金监管这个事，不要不经买卖双方同意就指定交易资金监管的银行，不要借交易资金监管或贷款审批之名收取代办服务费用，更不准直接或间接代收代管二手房交易资金及定金，新政明确了——

房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中如有上面这些行为的，由属地住建部门约谈经纪机构负责人，责令限期整改。

拒不整改或整改不符合要求的，暂停网签，记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录；情节严重的，取消监管服务平台使用权限、经纪机构备案资格；造成损失的，承担相应法律责任。

昨天，还公布了同样由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定的《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》，在2019年11月15日及之后申领商品房预售许可证的楼盘，均须执行该新办法。

这项政策的监管部门包括住建、人行、银保监部门，主要监管对象是开发商。

相比于二手房交易资金监管政策，商品房预售资金监管对老百姓来说，作用相对没那么直接。

但这项政策对于购房人同样非常非常重要——它为的是在开发商出问题后，依然能够保证楼盘后续工程的建设资金，防止楼盘“烂尾”，还能够保证购房人拿到所购房屋的产权，从而保障购房人的权益。

01 这些钱必须进监管账户

按照规定，每个楼盘都必须选择一家银行设立预售资金监管账户——以宗地为单位设账户，不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

楼盘销售过程中的预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，都应存入预售资金监管账户。

开发商使用POS机收取预售款的，也只能使用与监管账户绑定的POS机。

这其中，特别是银行按揭贷款，是大头的钱。住建部门强调，此前发现有部分银行审查不严、操作不规范，将购房按揭款划入了开发商的其他账户而非监管账户，致使监管账户资金不足，影响到楼盘后续工程建设的进度及按时完工。

办法里还专门列了一条：购房人应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、银行、住房公积金管理部门，将预售资金存入监管账户。

02 监管资金范围为楼盘工程造价的130%

商品房预售监管资金范围，为楼盘工程造价的130%。

工程造价按照开发商提供的经具有专业资质的造价咨询机构编制并签字盖章的工程预算清册总额确定，且单位建安工程综合造价不得低于市住建部门公布的标准。住建部门说，此前发现部分房企有故意调低工程造价以降低预售监管资金额度的行为，将本来应该用于楼盘后续工程建设的资金，挪作他用！

全装修住宅商品房项目的工程造价，还应包括企业申报的装修工程造价。

另外特别值得一提的是，作为宁波此次新政非常有特色的一点，还要求楼盘有土地抵押担保贷款的，土地抵押担保贷款的本息，也要纳入资金监管范围。

住建部门就此专门介绍说，部分房企以土地作抵押拿到开发贷款后没有把钱用在楼盘工程建设上，而是再拿去买地、放大杠杆。一旦开发商资金链出问题，开发商还不上土地抵押贷款、注销不了土地抵押权，楼盘即便完工也不能办出俗称的“大证”，进而，购房者的“小证”也办不了、不能取得所购房屋的产权。所以，这次把开发商的土地抵押贷款也纳入了资金监管范围。

当然，随着楼盘建设进度的推进，开发商得向建筑公司付工程款，所以监管账户的钱是可以动用的。但办法规定，预售资金监管账户资金的余额，不得低于每一支付时点至商品房交付条件具备时，剩余工程造价的130%和土地抵押贷款本息余额的总和。

总而言之，监管账户内的钱，要保持在可以保证楼盘工程建设的水平。这样，即便开发商出了问题，楼盘也能够继续造下去，不至于“烂尾”。

03 监管账户里的钱不能乱动用

要动用监管账户中的商品房预售资金，有严格的规定。

这里面的钱，一般由监管银行划拨、主要用于支付相应的工程款项，支付前需要建设监理企业出具工程进度证明，同时，应当经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方共同签字确认，并得有发票及相关材料；收款方，一般应为施工总承包单位。

如要从预售监管资金中支付非工程款项，应当经过开发商、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定，由监管银行凭发票及相关材料进行支付。非工程款项累计支付总额，不得超出项目工程造价的20%。

04 楼盘具备交付条件后才能撤销监管账户

办法明确，开发商应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行，以及监督举报电话。

如果开发商有下列情形之一，将被暂停网签，责令限期整改；拒不整改的，记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任：

（一）未在售楼处明显位置公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行以及监督举报电话的；　　

（二）未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的；

（三）指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的；

（四）提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；

（五）其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

开发商必须在楼盘具备交付条件后，才能凭相关证明材料，向监管银行提出监管资金账户撤销申请。如果项目的土地已抵押，开发商则还应在土地抵押权注销后，方可申请监管资金账户撤销。

办法同时明确， 施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助开发商套取预售监管资金的，由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

办法也对银行有严格要求。

商业银行有下列情形之一的，由监管部门责令整改；情节严重或者造成严重后果的，按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施；造成损失的，承担相应法律责任：　　　　

（一）监管银行未按要求控制实际重点监管资金额度的；

（二）监管银行擅自拨付资金，或协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的；

（三）按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的。

据悉，宁波此项商品房预售资金监管政策，全国领先。

总之，宁波人以后买期房，可以更放心些了。