需求爆发在即：首批“婴儿潮80岁人群”即将来临
推动这一轮投资热潮的核心逻辑很简单——需求暴增，供应严重不足。
2026年，第一批婴儿潮一代将步入80岁高龄阶段，对高品质、带护理服务的养老社区需求将快速上升。然而，新开发项目建设速度远远跟不上人口结构变化，市场呈现明显“僧多粥少”格局。
“这是非常典型的供需错配。” Newmark团队指出，养老地产已经进入“需求确定性强、供给跟不上”的阶段。目前，Newmark正为一宗优质资产包——Christenson Portfolio养老社区组合 寻找买家。该组合共有 9处项目、1,127套退休公寓，约七成为私人付费，三成来自政府资助收入，同时还包含多块可增值开发用地。
项目虽曾进入债权保护程序，但物业本身定位为 A级养老社区，预计将吸引REIT基金与大型私募投资者激烈竞争。团队透露，目前已收到来自全国多地的大量投资意向，市场反应“非常热烈”。
盈利能力大幅提升：入住率逼近历史高位
2025年加拿大养老地产平均入住率已回升至 93%，多数运营方收入与净运营收益显著增长；预计到2026年，入住率将进一步升至 95%。分析指出，疫情时期的运营成本压力已明显缓解，而现金流恢复与资产稳定性增强，使养老地产成为 回报稳、波动低、抗周期性强 的资产类别之一。目前入局资金既包括大型机构投资者，也包括数量快速增长的高净值私人资本，可见市场信心持续增强。
新建项目严重不足：一边“投资热”，一边“供应荒”
尽管市场需求迅速扩大，但新开发养老社区的建设速度明显滞后，目前每年新增量仅占总库存的 约1%，而一部分老旧项目还在持续退出市场。未来10年，加拿大 75岁以上人口将增加170万人，养老床位缺口或进一步扩大。业内人士指出，越来越多开发商正将停滞的公寓或出租住宅项目，改作养老社区用途，但节奏仍远远赶不上需求增长速度。
“向高品质集中”：居民与资本共同选择更优项目
随着家庭与老人对照护质量要求提升，市场正明显向 全生命周期照护、可持续居住的高品质养老社区 集中。越来越多家庭希望老人能够“在一个社区终老”，避免因健康状况变化被迫搬迁。这意味着，未来更具医疗配套、护理梯度和服务能力的项目，将获得更高溢价与更强吸引力。
