2025年迪拜房地产市场报告

人口增长推动创纪录增长，2025年迪拜房产成交额达1855亿美元

在持续的人口增长推动下，迪拜房地产市场在2025年迎来了历史性的一年，全年成交额高达 6810亿迪拉姆（约1855亿美元），创下行业新纪录，标志着迪拜房地产进入全新的发展阶段。

根据市场数据，人口持续流入、真实自住需求的增长，以及开发商对供应节奏的理性控制，共同推动市场从“投资驱动”向“长期居住驱动”转型。

成交量、房价双双上涨，市场结构发生根本变化

根据 Provident Estate 发布的《2025年市场综述》，2025年迪拜共录得 213,700宗住宅交易，同比增长 6.9%；平均成交价格同比上涨 7.6%，反映出由长期居住和生活方式迁移所推动的结构性上涨趋势，而非短期投机行为。

Provident Estate 首席执行官 Loai Al Fakir 表示：

“迪拜房地产的故事，已经不只是‘机会’，而是‘长期定居’。人们不只是来这里投资，而是在这里规划未来。这种转变，重塑了需求结构、社区定位，也让迪拜成为全球最具韧性的房地产市场。”

人口突破403万，真实居住需求成为市场核心动力

2025年，迪拜人口首次突破 403万。全年有超过20.8万人因工作、生活方式和长期定居选择来到迪拜；自2014年以来，已有超过135万人 迁入该酋长国。

这一持续的人口流入，构建了稳定且长期存在的住房需求基础，并不断重塑整个房地产市场的需求结构。

买家结构清晰：自住型买家成为主力

数据显示，购房人群明显以 自住需求为主：

🔹31–45岁 人群占据交易主力

🔹其中 36–40岁 年龄段占比最高

这表明购房决策更多来自于：

🔹职业发展成熟期

🔹家庭规划需求

🔹长期生活稳定性考虑

而非短期炒作。

普通公寓仍是交易主力，一房户型表现最强

公寓继续成为迪拜房地产交易的核心：

热门区域包括：

🔹Jumeirah Village Circle（JVC）

🔹Business Bay

🔹Dubai Marina

一房户型 在二手房和期房市场中表现最为突出，精准匹配新移民和年轻专业人士的居住需求。

别墅市场体现长期定居意愿，家庭买家主导

别墅市场则更强化了长期居住趋势：

🔹四房别墅 在现房和期房交易中占比最高

热门社区包括：

🔹Wadi Al Safa

🔹Al Hebiah Fifth

🔹Dubai South（迪拜南城）

这些区域吸引的多为以家庭为单位、追求长期社区生活的买家。

供应节奏理性，未来几年交付保持可控

开发商在供应端保持克制和理性：

🔹2026年预计交付：96,500套住宅

🔹2027年预计交付：84,979套

🔹2028年预计交付：45,480套

新增供应主要集中在成熟及重点规划社区，包括：

🔹Dubai Creek Harbour

🔹Dubai Hills Estate

🔹Damac Lagoons

🔹Arabian Ranches 3

🔹Arjan

🔹Business Bay

整体供应节奏与真实居住需求高度匹配，避免了供需失衡风险。

2025年确认：迪拜进入“人口周期”，而非价格周期

Loai Al Fakir 总结道：

“2025年清楚地证明，迪拜已经不再处于简单的价格周期，而是进入了“人口周期”。市场需求由居民增长驱动，二手市场反映真实居住偏好，期房市场则由战略性社区规划支撑，而非投机。”

“在人口持续增长的大背景下，市场基本面显示，2026年将继续成为结构性增长的一年。”

👥 城市人口增长支撑长期需求：

根据政府规划与现有人口趋势，迪拜常住人口如下：

年份， 常住人口（万）

2020    ≈   335  

2021    ≈   347  

2022    ≈   358 

2023    ≈   370 

2024    ≈   383  

2025    ≈   403

2040（目标）≥ 780    

人口的持续增长、自由化政策与产业转型，将继续支撑房地产市场的长期基本面。

💡 投资者建议：选对资产，掌控时机

当前的迪拜房地产市场已不再“一刀切”。不同资产、不同区域的表现分化加剧：

✅ 建议一：关注微市场、微趋势

主流数据之外，细分社区与特定资产类型才是机会所在。

✅ 建议二：重仓新规划区域，配套成熟社区

2021年前入市者收益最丰，新进入者应着眼于长期稳健回报。

✅ 建议三：规避过热资产

短期暴涨项目需保持警惕，避免高位接盘。

🧭 2026年首选投资板块:

🔹 优质转售别墅——特别是成熟家庭社区中的低密度产品；

🔹 热门区域的现成地块——具开发价值、可快速变现；

🔹 商业单元——成熟商圈中的稳定回报资产；

🔹 存量优质公寓——供应紧张区域的中高端住宅

📌 总结：逆势之中，机会仍在

迪拜房地产市场2025年表现强劲，但未来走势将更考验“眼光与策略”。

对于准备好在正确时间、正确地点出手的投资者，2026年仍是入场的好时机。

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